上海卖房百问百答系列
问02：已经和T中介签了独家，该怎么办？
问03：上海的超远郊房产卖房处理的案例启示
问04：遇到邻居莫名其妙疯狂砸盘，咋整？？
问05：上海房东卖房：实在不想清退租客，如何是好？
问06：上海房东卖房最欠缺的能力是什么？
房子有人出价了，但是纠结，下一个会不会出的更高？
Y先生：苏苏老师，我家的房子，看来流动性还算可以，上架之后，看的人也很多，短短2个礼拜，已有客户出价，其实离我心理预期并不远。但幸福来的太突然，反倒让我产生了一些不知足的邪念：再等等，会不会有更高的出价？如果是你，会怎么看待和分析？感激不尽。比如一个中介给咱带了一个客户，也出了一个价格（我们暂跳过论证这个客户是不是假客户，中介是不是来套话的这种技术性细节），到底该不该答应，还是应该先回绝等等下一个客户，但万一后面的客户出不到再高价格了，怎么办？
类比同样的博弈论模型，有一个非常经典的无解难题，和房东面临出价的抉择很像叫公主择偶困境：
大意就是国王给公主招婚，但又怕公主娇生惯养太作，迟迟下不了决定，一不小心当了剩女，于是下死令：公主从此时此刻开始，一生只许接受100个男人的觐见，但一定要和其中一个看对眼。当然，对任何一个男人，可以交流，可以沟通，但是公主一旦做好决定，就不能更改，要么把人pass掉，再也不吃回头草，要么就当下选定这个人为驸马，即刻成婚，不得反悔。明明国王的本意，是为了让公主尽快下决定，结果却把公主的脑袋CPU干冒烟了，因为她根本不知道下一个男人会不会是更好的，越到后面男人选项越少，万一发现前一个更好，但是又错过了，该怎么办？
之所以这个问题被列入博弈论难题，就是因为完全踏进了一个必须做出抉择，还需要找出尽可能最优解的不可能跷跷板境地。
回顾楼市交易中，潜在购房者，则不存在这个问题（至少目前楼市状态不是），看房看累了，休息两天，养养精神，再看下一批就好，如果发现后面的房子都不好，大不了回过头去找原先自己认为最好的就行，等同于计算机学中的排序算法简单问题。所以对于购房者来说，最好的购房策略，就是不管中介/买房咨询师，再给你忽悠哪个小区，哪个房子怎么怎么一级棒，鸟都不要鸟，短时间内，一定要大量的看房，亲自体验，然后你才能判断之前给你建议的人，是否真的专业，以及按自己直觉，挑最满意的那一套下手。
如果买卖双方都见面了，都花了时间精力，却当下敲不定，后续房东若想再吃回头草，立场可就完全不一样了。并且，买家也很可能已经看了更多的房子，内心排序顺序早变了。
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也就是说，公主在前37个候选人当中，任何人都不要选，只进行观察，但是一旦从第38个人开始，只要但凡遇到一个人，她认为已经相当接近于前37个候选人中最优秀的那个，甚至更优秀，就最好毫不犹豫把这个男人推倒拉入洞房。从心理学的角度解释，公主面见前37个男人的过程，其实是公主在给自身，创造一个评价男人的标准判断体系（因为公主刚开始连自己都还没概念，怎样的男人才算优秀的可托付终生）
苏苏老师！所以我卖房子，遇到第一个客户出价，其实可以再等等？连续有几个出价之后，直到下一个如果和其中出价最高的接近，那我再答应？！作为房东，你咋个知道自己家的房子，能在短时间内，连续遇到100个客户出价，排队给你来筛选呢？![]()
况且，楼市是不断变动的，就好比公主，等到第50个男人，她也许已经从25岁熬到40岁了，面对的王子，则都是40岁的中年人了，怎么可能找到比之前更年轻帅气的小伙？？？![]()
我们所最需要解决的问题，不是死钻牛角尖，纠结我能不能遇到更好出价的问题，
如果找到了，那么从刚开始面对购房者，可以判断买家是不是已经接近最优解了。这里面涉及到非常多的学问：
可以是挂牌前就可以开始预判的，
但是这些信息差，是没有人会平白无故告诉你，
大家要么亲自当把自己历练成一个资深房产专家的角色，去下场调研/观察/体会。要么，就采用采买专业服务的方式，去找值得信赖的人给你建议。虽然有些人可能会觉得我这篇回答，不叫百问百答系列，而属于讲了等于白讲系列，但我个人认为自己已经把一些原则性的底层逻辑给说清楚了。
回过头来说，
事实上大部分房东，远比Y先生的情况尴尬，
Y先生面临的难题，绝对是幸福的烦恼，剩余房东的真实经历，大都是错过了某一个报价，而后就开始越来越低，直到发现某一个价格还相对过得去，才下定决心出手。
汉语成语叫：不到黄河心不死，
上海话叫：蜡烛一则，不点不亮，
其实吧，我再多讲一句，
有的时候，房产交易，就是因为其具备那么多的不确定性，和可探索的规律，还有难以捉摸的变化，才会如此地令人着迷。
脸谱化、公式化、教科书化的买房方式，卖房技巧，实在是太无趣了，一点都不性感。
(以上内容涉及概念为本公众号原创，如在他处出现，皆属于二次加工）
内容编辑：苏苏房东说 - 2024/09/03
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