很多人问我，为什么每天有数不尽的点子可以输出，灵感可以表达，因为我每天都在接待上海各位房东的咨询狂轰滥炸![]()
，虽然多数用户遭遇的困难，在我这看，是习以为常的小儿科，但时不时，一些case还是会给我带来一点小惊喜。
他说自己家就是我上一篇文章所述，那种错过了出价，然后越卖越低的类型，
![]()
必看好房的房源，在我咨询聊天框里露脸，绝对位列国家一级保护动物，然而这房子都上必看好房了，还卖不掉，还能轮到我出马？相当吃惊。绿皮中介给某套二手房上必看好房这个标签，除了一些硬性小要求的分数满足外，大抵需要同时符合以下几个条件：1、房子本身没有什么硬伤，产品力非常优秀（楼层，景观，户型等）；
2、房子的价格，明显便宜于同小区的竞品，或者低于同区域内的竞品；（或者产品力不突出，但是价格极笋）3、房东已经被绿皮中介积极沟通过，被识别出态度诚意，预期并不高，很容易成交。一般上了必看好房的房源，也一定会成为该区域门店的聚焦热门房源，每周被经纪人们开会反复review，试图加大导流，中介不会主动告诉房东，这样的房子其实很好卖，房东知道了就跳价了，若即便这样，还没卖掉，或最终一不小心，被其他小中介抢先成交掉了，绿皮责任维护盘所属的店长，会被圈经骂，于是只能开批斗大会，再骂手下的中介小哥，写检讨书。然而，从我的视角来观察，若房东家的房子，出现必看好房这四个字，非常可惜。这反而证明该房子的房东，极大概率失职，卖房水平不合格，抛开房东诚意度（有技巧性的表达诚意，本就是上海房东必修课）不说，若一套房子产品力很优秀，在同等区域内没竞品，它的价格还很便宜...这样的好房子，照道理，它就该比其他歪瓜裂枣的房子要标价贵才正常（最终成交价另说）。比方说戴森品牌的吹风机，不论做工，技术含量，品牌知名度和逼格，都遥遥领先于市场，戴森营销总监一拍脑袋，为了冲销量，搞打折，与徕芬和小米卖一样的价格，这分明是让公司该赚的钱不赚，大幅影响公司利润的掉价策略，而且还把整个产品市场体系给搅混了水，让一众国产吹风机也没活路，大家要崩一起崩？大家再回过头思考一下，为什么很多市面上的高端消费品，即便打折促销，它也不放到公开市场上去，选择换个名字，叫员工内买。必看好房，对于流动性高，工作机械化的中介经纪人，的确是傻瓜式地甄别房源是否好成交的手段，但之于同小区和同片区的同等房源产品，就是搅屎棍一般的存在。
市面上一些所谓的卖房师，还喜欢教房东怎样去算分数，让房子保持在小区最低价，想方设法上必看好房，增加流量...这分明就是把房子的原本价值，浪费的一干二净的做法。
关于来问我问题的房子，明明必看高好房了，还频频遇冷，对这个问题，我依然保持好奇，于是后来我又简单看了一下这位房东的房子，发现了一个重大问题。他的房子，飞机户型三房，虽然目前有竞品，但也就那么一套，价格挂的一毛一样，同样也是中楼层，景观视野nice（那套房子反而不是必看好房...）
老人家你懂的，屋子里“生活气息”浓重，摆满了各种舍不得忍的红木家具，然后客厅不是客厅，没沙发没电视，直接怼着几整排红木柜子。类似这种
![]()
我说：难怪你家老是价格出不上去，人家看过你们这两套完全接近一模一样的房子，一个红木古董房，一个正常年轻人自住房，是个人都会优先先去谈那套卖相正常的，除非，那套房子房东顶的很死，经纪人劝买家换个思路，说要不，你去看看另一套，另一套价格便宜.... 你们家房子，只有在这种条件成立的情况下，才能卖掉...这样的状态，卖得上价才有鬼了。
但问题又来了，既然这套房子，对于潜在买家，有如因此明显的看房体感不适毛病，中介为何不提醒？为何如此还能上必看好房，一、上海绝大多数的中介，并没有你们想象的专业，他们顶多就会看个户型，眼里只有价格，根本不懂买家的心思和决策的艰难。二、即便有些中介，意识到了一些问题，他们也不会去和房东指出来，比如你最好把这个红木家具搬走，腾出地方来，让买家看着不觉得那么怪。他们的立场，是撮合，让房子成交，而不是给房东说真话，我敢讲，是因为我真正出于为房东卖房这个结果而负责，房东们愿不愿意改进是一回事，但我说不说，是我的职业道德问题。这大概也是为什么那么多用户，哪怕付费，被我说道，也听的很乐呵的原因吧，
上海卖房百问百答系列
问02：已经和T中介签了独家，该怎么办？
问03：上海的超远郊房产卖房处理的案例启示
问04：遇到邻居莫名其妙疯狂砸盘，咋整？？
问05：上海房东卖房：实在不想清退租客，如何是好？
问06：上海房东卖房最欠缺的能力是什么？
(以上内容涉及概念为本公众号原创，如在他处出现，皆属于二次加工）
内容编辑：苏苏房东说 - 2024/09/06
![]()
![]()
