10月即将收官，秋意渐浓，
很多人吐槽，上海是个寻不见春秋的地方，每年似乎只有冬夏二季，
冷暖交替，似乎就是一夜之间的事，
上海楼市，也是如此。
上海二手房成交量，起初有房媒描述，10月预计会破2W套，然后很多号纷纷标题抄起，内容效仿，
这是典型地对数字不敏感，
由于国庆期间出游和休假气氛浓重，且新政效力有滞后性，第一周交易量偏低，所以，上海二手成交量，眼看要奔着2.4~2.5W套左右去了。
说实话，不及我预期。
上个月底我预测，就这摩拳擦掌之势，怎么地，也应该干出3W套成绩来，否则，对不住上面领导大喇叭喊哑了的嗓子。
就十月的结果，其实还不及527新政后6月份成交数据（26374），
有房东看涨，顶死价格不卖，
也有买家看涨，匆忙下场捡货，
有房东看空，觉得是绝无仅有的跑路机会，新政效力不知维持多久，
然而，最乱阵脚的，反倒是在上海店里的中介小哥们。
现在的中介，每天都在上演光速打脸的情形。
现在即便在上桌撮合谈判之前，中介对一套房子究竟会以什么价格成交，基本也是一头雾水。
其中间过程，具体细节体现为：
1、指导房东挂牌时价格过于乐观。
2、真正意向客户谈判时，对房东出价又很低，水分巨大。
指导房东挂牌价格过于乐观
昨天去付费用户家里坐客实勘面访，她说照道理中介给她的价格建议，是有参考性的，毕竟他们干这行久了，应该够专业，
我说，如果您这么想，简直是对“专业”两字的侮辱。
此前，由于处于明显的下行周期，中介肚子里可以铺垫房东预期的歪理邪说，库存非常多，而且怎么说都不为过。
比如 “你这房子，再过一阵卖，又不是这个价格了，不如早点卖。”
又比如 “你们小区里，上一套成交的价格是800万，你不可能高过这个价格。”
房东听着气不过，但是一看中介滔滔不绝地讲，比喝白开水都自然，多少心里犯嘀咕犹豫，
可因为新政后市场明显活跃，中介生怕得罪了新挂牌的房东，房子不交给自己店里卖，因此，现在倾向于指导挂牌价格时，给房东以虚高的希望。
此时的业务目的为：拉拢房东，排他，创造竞争优势，后续再拿捏房东。
谈判出价水分过高
十月份，我们委托代理，以及咨询的房东，出手了超过10套房子，成绩喜人，
但是大家知道，经由我们的案子，从中介出价，到真实成交价，当中差距有多少么？
接近5~7%，
也就是说，客户出价290万，可能可以顶到310万，
客户出价530万，可能可以顶到560万，
选择代理委托的房屋，有我们团队全程节奏把控，因此中间来回拉扯过程，基本房东是躺平不知晓的，
而很多选择付费咨询，自己亲自下场卖房的房东，则完整体验了这个过程。
比如这个：
中介即便有意向客户，仍然选择低出价，保留大量水分，其业务目的也很好解释：
挂牌的时候拉拢一下房东，给点高预期，无伤大雅，
但市场毕竟没有热到房东房子能有一堆出价意向，给他挑挑拣拣，所以房东对每个出价客户还是比较珍惜的，因此中介通常选择隐藏买家真实预算，先出一个很低的价格，起到先行威慑作用，如果房东愿意出来聊，那么就有概率能成交。
中介技能树全都点到了耍心眼子上
正由于每次出台新政，都会造成市场的短期分歧和混乱，而中介也逐渐习惯了这个节奏，看人说人话，看鬼说鬼话，成了常态。
但这也不能完全怪他们，
因为屁股决定脑袋，在二手房交易撮合的过程中，对房东说真话的代价，是很高的。
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内容编辑：苏苏房东说 - 2024/010/28
