8月30日，福州四城区即将迎来今年第三次土拍，供应4幅宅地，具体为金山2幅、福马路1幅，华林路北侧1幅微型地块（住宅面积仅约6.85亩），不论是地段还是地块属性，本次土拍业内一致的观点是：平淡无奇。

回顾今年福州土拍市场，最瞩目、最激烈的当属——状元境地块。

历经48轮竞价，力压建发、国贸两大国企，绿城最终以20.31亿元斩获宗地2024-01号状元境地块，溢价率约13%，成交地价27712元/㎡。

▲地块区位示意图，图源网络

这是今年迄今为止，福州六城区竞价次数最多，成交地价、成交金额以及溢价率最高的住宅地块。

因此，它的一举一动备受关注，甚至包括很多业内人士都在打探项目进度。

除了地段优质外，该地块之所以吸睛，另一个很重要的因素便是：绿城，在福州又开始拿地了。

一方面，民企回归福州土拍市场，开始拿地，反映出看好未来的福州楼市。

另一方面，目前福州改善市场基本都被“建保国”三巨头垄断，市场有固化倾向，这对于产品进化来说并不是好事，尤其是对于买房人来说，改善产品类型偏单一，可选择的空间变小了。

而状元境地块，是绿城在福州的首个市中心地块，这对于一向以打造高品质产品的绿城来说，相当于终于有了“用武之地”。

不过现在距离绿城拿下状元境地块已过去四个多月，除了4月11日项目备案“茶元公馆”和5月底宣布动工外，目前鲜有消息。

按照绿城以往的打法，一般两三个月就会入市，而此次一反常态，格外低调神秘，这究竟是在憋大招还是故弄玄虚？迷雾重重！

因此现在不论是业内还是买房人，大家都在打探项目最新消息，都在好奇绿城是否会在状元境地块引入高端产品系？项目到底何时入市？

那么状元境地块有何价值？绿城又有何过人之处，能掀起如此大的关注度？

今天我们就一起来聊聊。

1

今年最热门住宅地块

状元境

为何能吸引“三巨头”激烈争夺？

由于大环境的原因，这几年福州土拍基本都由市属国企兜底，很少有地块能吸引民企参拍，即使有也基本是微型地块，且大多还是底价成交。

反观状元境地块，不仅吸引了绿城、建发、国贸三巨头同时参拍，甚至还创下今年福州六城区至今为止住宅地块溢价率、竞拍次数、成交金额最高的纪录。

状元境地块凭什么？

楼市大侦探认为，激烈争夺的背后，与地块核心，且独特的地段价值密不可分。

因为房地产下半场，房产价值逐渐回归城市核心，反映到市场上就是：核心城市的核心区优质新房热度依然不减，部分产品力超群的还不愁卖，甚至首开即售罄。

于是，房企的拿地逻辑变了：不断向核心城市的核心区聚集。

状元境地块自然就成为了土拍市场上的“香饽饽”。

首先，地处城市原点，地段很中心，是老福州眼中的“城里”。

地块临近五一路、古田路、五一广场、茶亭，这些地方是老福州从小到大一直向往的“城里”，是他们心心念念的市中心。

▲区位示意图，图源百度地图

从区位来看，状元境地块确实很中心，位于福州城市原点五一广场附近。五一广场是福州每天国旗升起的地方，是伟人雕塑矗立之地，是福州人的精神图腾。

打个比方，五一广场之于福州，就相当于天安门广场之于北京，意义非凡。

不论是地理位置，还是老福州情怀，亦或是配套资源，状元境项目是名副其实的市中心楼盘。

其次，状元人文底蕴深厚，“状元境”是福州历史上第一位状元的故居。

据媒体报道，状元境原为福州第一位状元许将故居的名称，后随着时间的推移，状元境就成为了地名。状元境地块之前就是状元小区旧改，因此该地块的人文底蕴深厚，拥有着美好的寓意。

除此之外，状元境地块毗邻于山、乌山、乌塔、白塔，土地历史悠久。

“三山两塔”是福州城市文化的象征，城市地标，以前也经常用以代指福州，而其中的“两山两塔”都位于项目附近，独特厚重的人文气息，也造就了项目的稀缺性。

再者，闹中取静，有改善基因。

虽然地段中心，但由于不沿街，距离茶亭公园也很近，可谓出则繁华，入则宁静，状元境地块适合打造高端改善盘。

最后，学区属性，项目周边小区划片国货小，对口福八中，福八中在公立初中排名靠前，知名度不错。未来是否会划片入学，值得期待。

▲国货小学区划片截图，图源台江官微

2

绿城为何能笑到最后？

地块成交金额超20亿，不论放在何时，都是一笔巨资，尤其是在当下房企融资端紧张的背景下，面对建发、国贸两大厦门国企巨头，绿城为何能笑到最后？

先看两组数据：

■ TOP3

克而瑞数据显示，今年1-6月全国操盘榜中，绿城中国位居全国TOP3。

▲图源克而瑞

■ 中签率约15.7%

上半年，绿城在多个城市打造了多个超级红盘。

市场业绩的优异表现也充分保证了公司的现金流，让绿城有更充足的“弹药”在土拍市场上攻城掠地。

那么，在当下市场行情下，绿城又是如何走出独立行情的呢？

3

深耕核心+产品创新+优质服务力

撬动逆周期市场

楼市大侦探认为，除了高品质的定位契合了当下改善市场的风口外，绿城逆流而上还有以下两个方面的因素：

一、深耕核心：在一二线核心城市的中心地段拿地。

截至8月，绿城中国今年已在杭州、上海、苏州、宁波以及福州摘下23宗地块，土地投资额位居行业第二名，全口径新增货值位居行业第四名（数据来源于：中指研究院）。

比如，8月7日在上海今年第四批次土拍中，以60亿斩获两幅地块，其中一幅为徐汇滨江原小米地块，具有滨江属性，地段稀缺，成交楼面价131045元/㎡。

又比如福州，绿城状元境地块同样也是择址城市核心地段。

选择在一二线核心城市的中心地段拿地，优质稀缺的地段价值，也支撑了绿城楼盘的过硬价值和市场关注度，从而在冷静的市场下激发出潜在的购买需求。

毕竟，地段，才是一个楼盘的首要价值。绿城状元境地块同样也是择址核心地段

二、产品持续创新：首创全维示范区理念

在业内，只要一提起高品质楼盘，很多人都会想到绿城。

反过来一提到绿城，大家很自然的就会联想到“高品质”，绿城，似乎已经成为高品质楼盘的代名词了。

楼市大侦探认为，绿城能做到这点，很重要的一个因素就是：持之以恒的创新，让产品一直处于市场领先地位。

杭州是绿城大本营，在业内，大家都有一个共识，那就是杭州的产品力高出其他一二线城市至少三五年，出现这种局面一个很重要的原因离不开绿城、滨江等为代表的杭州本土房企对品质的坚守。

楼市大侦探还听过一个传闻，据说最近这几年，凡是想进入杭州市场的外地房企，都会先主动上门到绿城那参观交流，不论真假至少反映出绿城产品力，在业界的地位。

比如去年，绿城在行业内首次提出“全维示范区”概念，并在杭州的月依星河轩落地。刚一亮相，就颠覆了市场认知：

从样板房、建筑立面、社区入口、园林景观、架空层、地库等，全部实景展现，所见即所得，非常的自信。

正当同行竞相模仿之时，今年绿城再次突破自己，将全维示范区升级到2.0：

即从实景空间的展示，提升到生活方式的提前体验。

下面就跟着镜头，一起感受下义乌凤起潮鸣约2.3万平方米的全维示范区实景，全部工期只花了138天——

▲义乌凤起潮鸣泛主题会所实景

绿城桂月云翠，下沉式庭院与拥有180年历史的日本植弥加藤造园社合作，以千峰万壑之势、瀑布流水之情，技惊四座。

▲杭州桂月云翠实景示范区

为了避免千篇一律，绿城还根据每个项目的在地文化，定制需求。

比如桂月云翠做了壁球馆；锦海棠在架空层放下了一个「迷你奈尔宝」；还有台州凤起潮鸣在沿街面做了一个高级感十足的「朝咖夜酒」空间，园区里还配置了桑拿房、KTV室等。

三、优质服务力：客户满意度16座城市第一

7月15日，中指研究院发布《2024年中国城市居民居住满意度调查报告》。

绿城中国总体满意度得分92.9分，高出行业均值21.3分，在所进驻的16座城市拿下总体满意度第一。

4

首个市中心地块

是否会引入绿城高端产品系？

最近，据楼市大侦探向多位业内人士打探，绿城状元境项目近期有“大动作”，估计要正式亮相了，不过具体的产品信息仍处于保密阶段，只知道是目前福州市场上还未有过的产品。

而对于福州买房人来说，面对目前福州改善市场可选项不多的窘境，大家最关心的莫过于：状元境项目是否会引入绿城高端产品系？

对于这个问题，楼市大侦探的回答是肯定的。

首先，就地块条件来说，状元境地块适合打造高端豪宅。

地处五一路、茶亭、五一广场城市原点的中心地段，同时又具有独特的状元土地文化，具备了稀缺属性，这些都是打造高端豪宅的先天条件。

其次，绿城福州的首个市中心地块。

对于绿城来说，由于之前城市地块供应周期的因素，一直都布局在五四北、东区、滨海新城等新区板块核心，市中心项目一直空缺。

而状元境地块，是绿城福州的首个市中心地块，这对于一向擅长打造高品质楼盘的绿城来说，终于有了可以展示高端产品的机会。

再者，20亿大手笔，绿城持续看好福州。

这次绿城在福州竞价48轮，以20亿成交金额，成交楼面地价近2万8，最终从两大闽系大鳄手中夺得状元境地块，背后可以看出，绿城对状元境很重视，期待能够为福州打造“绿城式”豪宅。

最后，你觉得绿城会引入高端产品系吗？欢迎下面评论区留下您的看法~

「文章系原创，版权归楼市大侦探所有」

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