近几年，随着房地产调整，楼市也开始了分化，房产价值开始回归核心，这也导致城市核心或者板块核心的楼盘市场表现较好，甚至可以走出独立行情。

比如金山的建发缦云、建发玺云、紫金九号当时开盘市场表现都很出色。复盘近几年金山楼市，我发现，热销楼盘主要都集中在：

「金山万达奥体」板块

因为这一带是金山核心，有大量商业综合体、三甲医院和新兴产业，城市界面发达。

因此同样位于该板块的榕发麓里，四月份三栋洋房开盘目前已基本售罄，麓里首开热卖背后除了大环境回暖向好，以及洋房产品优质外，最关键还是在于：

项目地段核心

近期，榕发麓里乘势推出了他们的主力产品第四代住宅，项目一线奥体，对望飞凤山，景观视野俱佳。

据了解，麓里和东二环的誉湖，是榕发进阶改善市场，树标杆，立品牌的两张王牌。一方面「金山万达奥体」和「东二环晋安湖」的组合都具备打造改善盘的地段价值。另一方面，这两个项目都为第四代住宅，前庭后院“空中墅”的产品本身就具备了改善基因。

那么麓里第四代住宅有何亮点？金山万达奥体，为何会成为红盘孵化地？背后的底层逻辑到底是什么？今天楼市大侦探就来分析分析，仅供参考。

1

三大核心

金山万达+奥体+近老仓山烟台山

金山稀缺第四代“空中墅”

从福州首个第四代住宅万达奥体板块的缦云，到后来的闽江北CBD的天琴湾、上海西的璞云、天琴樾，再到东二环晋安湖的誉湖、天琴湖，最后到浦下的灏云、万达奥体的麓里，回顾四城区第四代住宅的布局，楼市大侦探发现，第四代住宅选址有两个明显的特征：

1、核心的地段

2、极致的景观

也就是说，光有核心的地段，并不能满足第四代住宅的择址要求，它还要有景观属性，两者缺一不可，这也就决定了，第四代住宅与生俱来就具有稀缺性。

反观麓里，项目地处三大核心区：金山万达+奥体飞凤山+近老仓山烟台山。

其次所处片区为低密度住区，有飞凤山、飞凤湖、有城市地标海峡奥体中心，景观资源优势突出。

▲区位示意图，图源百度地图

具体来看，项目地段有五大优势——

1、项目位于二环，是金山在售新盘中离二环最近的一个。

2、7大城市商圈，超70万方商业航母

▲区位示意图，截图自百度地图

商业体量，融侨外滩壹号10.68万方、金山万达10.7万方、爱琴海21万方、欢乐颂5万方、阳光天地6万方、奥体15万方、烟台山商业街区6.2万方，共计7大商业集群，超70万方商业航母体量。

从百度地图上测距，项目直线距离金山万达约1100米，距离爱琴海购物中心约1400米。自驾经二环、尤溪洲大桥，可到闽江北CBD，直线距离也仅约3200米。

项目南向毗邻奥体仓储永辉、阳光天地、梅园酒店、阿弥陀佛大饭店等。项目往东，从麓岭路可一路直达——烟台山商业街区，也就一脚油门的距离。

▲烟台山商业街区实景图，图源网络

不论是商业种类，业态形式，还是商业体量，以及布局的密集程度和知名度，在金山，甚至是福州都属于城市名片。

一个板块商业体量越多，业态越丰富，板块的虹吸效应就越大，价值也就越活跃。

3、双地铁：5号线+7号线（规划中），双线双站点。

项目临近地铁5号线霞境站，根据规划图显示，项目南侧规划了地铁7号线经过，并设置站点。周边还有规划中的地铁3号线、6号线西延线，线路众多，出行便捷。

▲地铁规划图，图源福州地铁公众号

4、地标级配套，潮流时尚生活区：三大地标，万达+爱琴海+海峡奥体

板块城市界面发达，有大量商业综合体、写字楼、城市地标、医院、公园、产业等优设施，且基本上都是近十年兑现投用的，城市界面新。

▲金山万达夜景图，图源网络

白天高楼林立，夜晚霓虹灯璀璨，是目前金山城市界面最发达的地方之一。

5、金山稀缺的低密度住区，极致的景观：有山、有湖、有地标

▲飞凤山、飞凤湖实景图，图源网络

项目南向一线俯瞰约1100亩奥体中心、约1300亩飞凤山公园，一河之隔为霞境公园（规划中），有山、有湖、有地标，有极致的景观优势，为金山，乃至主城稀缺的低密度住区。另外片区内有大量改善小区聚集，且都为叠拼、小高层，圈层纯粹。

从市场供应角度看，麓里是金山目前唯一在售的第四代住宅，不论是地段还是供应亦或是产品业态，项目都具有一定的稀缺性。

2

大量豪宅属性

曲面转角立面+星级酒店归家+全区风雨连廊+270°环幕视野

基于金山万达、奥体的宜居属性以及板块内大量改善需求，榕发在麓里项目打造了洋房+第四代住宅两款产品，目前洋房首开三栋基本已售罄。而刚刚入市的第四代住宅，也吸引了大量改善客户目光。

前段时间，楼市大侦探专程跑了一趟售楼处，探盘完我感觉麓里四代宅主要有以下几个亮点：

■ 星级酒店归家：50多米宽奢华酒店社区大门+全区风雨连廊+楼栋精装入户大堂

▲大门实景合成图

麓里打造极具秩序感、尊崇感和实用性的三进归家礼序——

一进，五星级酒店式的社区大门。

50多米宽奢华酒店规制的社区主入口，酒店式环岛落客区，意大利进口的普拉达绿奢石墙面，加上香槟金铝合金格栅装饰，最后再通过曲面、弧形等现代工艺手法，共同打造出星级酒店的归家感.....用材用料非常奢华。

二进，全区风雨连廊。从大门，到楼栋入户大堂，是一条串联所有四代宅的风雨连廊，实现无风雨归家。而风雨连廊，这种配置目前市面上一般只出现在豪宅中。

▲效果过程示意图

三进，高标精装楼栋入户大堂，不论是首层还是地下楼栋大堂，都采用高定精装标准打造，大量采用石材、铝合金、古铜装饰等材料工艺，高级感很强。

地下入户大堂约3米高，做得跟地上大堂一样通透明亮，体验感极佳。

■ 11个高标精装架空泛会所

打造11个架空层泛会所，规划云茶智会、共享书吧、福至家宴厅等5大主题空间，涵盖休闲、会客、运动、亲子、宜老等五大功能的全龄架空层。

▲效果过程示意图

■ 三重立体景观：一线奥体中心、飞凤山+坊巷花园+空中露台花园

▲效果过程示意图

第一重：一线奥体、飞凤山，项目南向一线俯瞰奥体中心城市地标，同时还能眺望约1300亩飞凤山自然景观。

第二重：坊巷花园，社区打造家庭、游憩、成长、运动4大主题12座花园。

▲效果过程示意图

最后再结合第四代住宅的空中露台花园，打造出由外到内，由下到上的三重立体景观。

■ 豪宅立面：大量玻璃、铝板用材+大量曲面、圆弧工艺

建筑造型采用对称式，外观轻盈通透，极富高级感和辨识度。

▲效果过程示意图

用材上，运用了大量玻璃、铝板、石材、金属线条等高端型材。工艺上，采用大量圆弧、曲面设计，将建筑“刚性”通过曲线手法柔化，给人一种高级感。

屋顶挑檐如同一幅展翅高飞的“羽翼”，颇具动感，舒展大气。

■ 270°环幕视野：大面玻璃立面+L型南向大露台/南北双花园+大面积开窗

麓里立面通过大面玻璃设计，提升颜值的同时，又扩大了采光面，拉大了室内视野空间。再结合“前庭后院”的南北双花园，或L型转角露台的创新设计，让室内景观视野更加开阔。

▲效果过程示意图

以偶数层161㎡为例，L型露台面积约60-80㎡，尺度相当于一套小三房。

再加东侧露台，连通客厅、书房，共同打造270°环幕视野。

▲户型效果过程示意图

整体来看，麓里项目从社区大门、归家礼序、园林景观、公区打造、户型设计、露台创新等维度，以及施工的用材用料、工艺手法方面，都进行了系统性升级。

可以说麓里第四代住宅，既体现了榕发作为市属国企务实的作风，同时又彰显了它进阶改善市场的决心和意志，期待它最终呈现的实景。

3

改善圈层

房价天花板已拉高至3万7

近几年，金山万达奥体板块诞生了大量改善盘。值得注意的是，豪宅标杆融侨外滩系列就位于金山万达附近，大量改善盘聚集，日积月累无形中也推高了板块房价，部分小区均价已超9万。

▲二手房价，图源链家平台

新房方面，比如，金山万达旁的玺云，去年底已清盘，网签均价近3万7。

聚焦到项目周边，优质改善小区，单价都在3万以上，总价甚至逼近1400万，侧面也反映出板块改善需求强劲。

比如，麓里附近的福州首个第四代住宅——建发缦云，最近刚交付，前庭后院的露台设计，收获了众多好评。当年开盘均价约3万6，短短数月便清盘。

二手房方面，数据显示麓里北侧的翡翠里溪望，二手均价3万3。

▲二手房价，图源链家平台

楼市大侦探查询了下，去年底一套103平户型成交价格超3万1，假如加上交易税费和中介佣金的话，实际价格可能更高。

▲二手房价，图源链家平台

融侨奥体园著2017年社区，二手均价3万4，今年4月25日成交的一套101平房源，成交均价3万2。

▲二手房价，图源链家平台

万科翡翠里凤栖2020年社区，二手单价4万1-5万2，总价600-700万。

▲二手房价，图源链家平台

阳光城融侨檀府2019年社区，联排单价5万-6万4，总价1100万-1400万。

▲二手房价，图源链家平台

不难发现，不论是新盘，还是二手房，金山万达、奥体板块的改善小区价格都比较坚挺，在福州房价梯队中处于前列。

这也反映出，改善市场对板块价值的认可。

楼市大侦探有话说

最后总结下，麓里拥有多重稀缺价值：

1、它是一个价值复合型楼盘。

它地段核心，位于金山万达奥体板块的核心，周边配套成熟优质，有大量的商业、三甲医院、地铁交通、休闲公园，城市界面发达。它既是地铁房，同时又是商圈房，还是学校房，更是公园房，地标房，价值多样。

2、它是稀缺的地标资产。

麓里南向一线海峡奥体中心，奥体是福州城市地标，具有很强的昭示性，是举办重大赛事、活动、演唱会、音乐节等活动的地方，是城市对外展示形象的窗口。

而奥体中心对于一个城市来说，天生就是稀缺的。

3、它产品领先，是金山目前唯一在售的第四代住宅新盘。

由于刚刚入市，产品相较于以前四代宅明显有了不同程度的升级，相较于金山楼盘，更是占据明显优势，甚至在整个市场也处于领先位置。

4、它有极致的景观视野。

项目南向一线奥体中心，同时还能眺望飞凤山、高盖山等城市公园，视野开阔，景观资源出众。加上大面积采用玻璃材质和四代宅露台的优势，视野空间明显占据优势。

5、它是榕发进阶改善市场的标杆之作。

从产品打造来看，麓里不论是规划设计，还是用材用料、施工工艺都投入了不少成本，未来品质让人充满期待。

项目亮点还很多，基于篇幅问题，在此我也不再赘述。

据最新了解，麓里四代宅实景示范区，即将对外开放，如有兴趣前往实地参观了解。

最后，你觉得麓里怎么样？榕发品质是不是越来越好了？欢迎下面评论区分享您的观点~

「文章系原创，版权归楼市大侦探所有」

▼

商务合作加微信：xinchalu

添加时请备注公司职务姓名，谢谢合作！

>>>推荐阅读