2025年，楼市可能还是不太乐观，特别是三四线城市。最近，江苏省镇江市出台了新的房地产政策，取消了新建商品房的价格备案制度。这意味着开发商在卖新房时，可以更自由地根据市场情况和自己的成本来定价了。
商品房销售价格备案，简单来说，就是在楼盘开始规划的时候，发改部门会审核这个价格，住建部门也会对这个价格进行预售审批。
商品房价格管理有“明码标价”和“一房一价”的原则。开发商申请预售后，可以在预售审批价的基础上自由浮动15%，如果超过这个幅度，就需要重新申请预售。
新建商品住房价格备案在业内被称为“限价令”，这是在楼市上涨时期用来控制房价过快上涨的一种行政手段。
在前几年楼市火爆的时候，限购、限贷、限价、限售这四种措施并称为四大调控工具。除了限贷不算是行政手段外，其他三个都是。
但随着房地产市场供求关系的变化，这些行政手段正在逐步退出市场调控。现在，四大调控工具中，大部分都取消了限购、限贷和限售的限制性措施，只有限价一直保留着。
这个新政策和其他一些城市比如深圳、杭州、郑州、甘肃和沈阳的政策不太一样。那些地方只是取消了新房价格的限制，而镇江直接停了新房的备案价，这可能导致新房价格波动更大。现在，只有核心改善型产品卖得还不错，其他类型的房子销量都不太行，整体来看还在逐年下降。
根据中指研究院的数据，2024年全国前100名的房企销售额总共是43547.3亿元，比去年少了30.6%。这个降幅还是挺大的。所以，一些房企因为资金和债务的压力，日子也不好过。
其实大家都挺希望房子能便宜点，好让开发商快点回笼资金。不过以前新房价格管得特别严，2023年的时候，新房要是降价太多，网签都不给通过。到了2024年才开始稍微放松点，有些城市允许新房降价卖了，还取消了备案价的限制。所以从这个角度看，部分城市的新房价格才刚刚开始明着降，但降的幅度和速度还是比不上二手房。
现在镇江市直接取消了新建商品房的价格备案制度，主要就是为了减轻房企的资金压力，好让他们快点把库存清掉。毕竟现在的房地产市场已经变成了买方市场，供大于求了。对于那些库存特别高的城市或区域来说，降价销售可能就成了首选策略。尤其是三四线城市，压力更是大得很。
克而瑞的数据也显示，到2024年11月底，百城商品住宅的库存量达到了4.89亿平方米，按照最近12个月的平均成交量计算，这些城市的库存去化周期要长达26.7个月，其中一线城市也要21.9个月才能消化完。
现在的情况是这样的，二线城市的房子大概要21.1个月才能卖完，而三四线城市呢，得35.9个月。很明显，三四线城市的库存压力大得多。而且说实话，不管是几线城市，去化周期都有点长了。
不过好消息是，一二线城市的去化时间已经开始减少了。这主要是因为9月底开始的一些救市政策，新房销量上去了。但这些政策对三四线城市帮助不大。所以到2025年，三四线城市还得加大力度救楼市。
说到政策松绑，其实三线城市早就没啥限制了。接下来，它们可能要从降价和减少土地供应入手。像镇江市那样停止新建商品房价格备案制度的政策，2025年可能会看到更多。
当然了，一二线城市也别太乐观。库存还是偏高，而且现在的问题不是缺政策，而是缺信心。
特别是在经济、找工作和赚钱这些方面，信心真的特别重要。
