万科难救，市场下行趋势依旧！
1、房地产行业趋势下行特征明显
进入年末，围绕着万科的小道消息越来越多，特别是近两天关于保监会的消息。其实同样的故事，在2023年年末也曾上演过。随着今年的基本结束，万科的销售业绩不达预期，或者说是严重不及预期（1—11月销售额仅为2226亿），而随着9—10月政策效应的结束，最近整体市场又开始回落，这样的背景下，万科作为市场的重要参与者，不可避免将受到严重的影响。
国家统计局公布了2024年1—2月的数据，整理数据，有以下几个结论：
首先是：成交量下滑的趋势性不可逆，近4年均环比下跌的核心原因在于城市化差不多走到阶段性顶点；经济去杠杆化后居民杠杆投资意愿快速下降；第三是经济内循环下的阶段性收缩下的收入预期下滑。
其次是：价格下跌。今年1—2月全国商品房成交均价同比下跌9%，商品住宅超过10%。而今年前两个月全国新建住宅平均成交价格，与2023年4月份的顶峰相比，下降22.6%。价格下降的趋势和特征明确。
房地产市场行业量价同步下跌，身处其中的房开公司自然日子无比艰难。
2、房开公司的难题
房产市场价格下跌，对于所有房开公司来说，都会是一场噩梦。
如果单纯成交量下跌，对于房开公司来说，不存在着存货下跌。房开公司的存货大致有三类：一类是购置的土地，从21年以来，土地价格是逐年走低的，而且在21年最为火热的时候的土地位置相对较偏，但价格却是最高，这导致这部分土地一是去化速度慢，二是价格下跌快于整个市场；第二是建设好的拿到预售许可证的可售房屋，房价的下跌直接会直接亏损，甚至无法采用曾经常用的时间换空间的方式；第三是自持的各类商办物业，出租率下跌，这也就意味着估值下跌。
至于房开企业的存货，以最近信息满屏飞的万科来看：
万科最新的财报为2023年三季报：流动资产合计1.29万亿元，其中存货8147亿元（土地、在建的房子以及已建未销售的房子）；万科净资产约为2530亿。如果存货价格下跌31%，那么万科净资产将为零。我们在看万科的负债，有息负债约3200亿，如果按照5%的利息计算，一年约将产生160亿的财务成本。那么实际价格可能下降不到30%，万科将变成资不抵债的企业。
万科如此，那么其他企业呢？恐怕会更加艰难。
3、房开公司的救与不救？
房开公司救与不救，这是个难题：
第一个问题在于道德取舍，按照正常市场规则，经营不好的公司就该市场自然淘汰，如果政府用行政手段救赎过来，不符合正常的市场和商业道德。
第二个问题公平与否，救万科，为什么不救其他公司？
第三个问题是能否救的过来。按照目前市场的趋势性行为，如果万科产品的价格再跌20%，基本上就无法救赎。而如果按照目前的市场去化速度，万科将需要超大量的流动性现金支持。而这里还要有两个假设：第一是万科是否正常生产，是否会新增负债；其次是万科是否暗示足额支付供应商的款项。
从上述推断来判断，万科这个难题会非常难解：第一无法准确预估房地产市场是否还会持续的量价下行；其次是万科是否能在量价下行中跑赢市场。但是终极的问题是如果房地产行业总体规模在缩小一半，那么万科这种体量的公司将是不存在的。
4、救项目不救企业，是当前市场下最佳选择
救项目不救企业，救只能救保交楼。这也是当前房地产市场的最明确的救市信号。
不救地产企业，地产企业可能降价，可能烂尾，对市场形成二次或者三次冲击。但如果无法改变购房预期，销量无法上来，靠贷款给开发企业，最后形成系统性金融风险的概率更大。
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