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7月，广州二手房网签破万套！但近三周，降温了

楼市 2024-07-31 21:04 广东

唉，人往往是狂欢之后，更显落寞。

昨天，我跟一个地产人聊天，问他，“新政后广州二手房不是火了一把吗，最近怎么样了？”

他回答，“市场好平静，像一潭死水。你要不要给我们写个图文版vlog，展示一下一个房地产中介如何挣扎才能活到明天”……

看这情况，7月数据怕是要扑街啊？

刚刚，广州市房地产中介协会等最新市场报终于出炉，我瞄了一眼，边庆幸，边叹气。

7月，广州二手房网签破万套

没想到吧，这阵子地产人虽然体感凉凉，但整体成绩还怪好看的。

据广州市房地产中介协会统计，本月（统计周期：6月26日-7月25日）广州二手房累计网签10034套。

什么概念？

嗯，实现今年以来第二个“单月破万”，仅次于6月新政首月的10456套。

市区老破小，撑住了7月的排场

报告显示，本月广州11区二手房，增城网签量环比降幅最大、达12.82%；

白云、黄埔、天河、番禺次之，环比分别下降7.24%、6.24%、5.36%、5.07%；

花都、从化、南沙，环比降幅较小，分别为3.46%、2.62%、1.93%；

而越秀、海珠，则成了唯二两区近期二手房网签量还能环比上涨的地方，分别增长了3.62%和2.73%。

这俩老城区，为什么能逆市上涨？我想了下，大概三个原因：

1.地段，地处绝对的市中心；

2.正牌本部书包多，本月全市网签量环比上涨最猛的三大板块，越秀的东山口（涨幅82.50%），海珠的昌岗（涨幅24.72%）、江南西-宝岗大道（涨幅10.68%）全是两区一二梯队的学区房；

3.楼龄老、户型小的二手房扎堆，总价低、门槛低；

而且，近两年老破小一直属于超跌状态，久而久之甚至跌出👉直逼4%的租金回报率。

也正因为此，广州市房地产中介协会监测到，本月60平以下和60-90平这两个面积段成交的二手房，占比均增长至近三个月以来最高水平！

眼下，广州刚需买房人，似乎正在重回市区老破小的怀抱。

至此，楼市整体积极的一面我已经传递完毕，接下来，是一些坏消息，不得不说……

广州二手楼市，正悄悄降温

7月，广州二手房整体破万套，市区老破小翻火；但有些同学估计也发现了，新政才到次月，网签量环比已经出现下滑态势。

据统计，本月全市二手房网签套数，环比上月下降4.04%；网签面积环比下滑4.42%。

具体什么时候开始降温的？

我抓取了时间节点掐得更细致的贝壳数据，得出答案——

大约是最近三周，从7月8日开始。

按贝壳口径，新政以来，广州二手房平均每周经平台成交的有768套，但从7月8日开始，单周成交套数开始跌破700套/周；

至今已经连降三周，全是600+套/周。

截至7月28日，最后一个完整周，贝壳录得成交二手房646套，仅比今年整体成交周均水平线644套/周、多了两套……

这还是新政利好期该有的成果吗？

更令人难过的是，成交减少还在持续——

就在刚过去的周一周二（7月29/30日），贝壳两天总共成交162套，比上周同期少1套；比上月同期少36套，降幅高达18%。

从成交量上看，5.28新政药效，对二手房这块，是不是已经失效了？

有人可能觉得我态度过于悲观，应该多维度去观察。

比如——

1）之所以成交减少，是不是因为更多人还在看房路上？

然而，并不是。

贝壳数据显示，今年小阳春之后，广州二手房无论是看房人数、还是看房次数，整体都在波动下降；

即便是新政首月，也没有很明显的涨幅。

2）之所以成交减少，是不是因为房子一直在涨价、导致买房人又处于观望状态？

然而，并不是。

近一年多以来，广州二手房成交均价已从3.15万/平降至本月的新低2.63万/平；

15个自然月，整体二手房价每平便宜了5200元/平，跌幅16.5%。

涨价？确实有人在涨。

但涨价房源套数，自5.28新政第一周有大幅增加之后，8个完整周，一路下滑，没有例外。

3）既然房东们没有集体喊涨，那么成交减少，是不是因为降价房源不够多？

关于这个问题，我觉得可能要从两方面讨论，什么叫「不够多」？

第一，跟涨价房源的绝对量比，降价房源肯定是够多了。

举个例子，按我的手动统计，本月贝壳挂牌价上调的房源有3515套，而下调的房源则是43979套，降价的房子比涨价整整多出4万+套。

降价房子少？扯！

第二，如果说降价房源不够多，那只能是跟它自己比了。

如图，自今年3月以来，广州二手房挂牌价下调的套数，每月都在下降状态。

换言之，近四个月以来，有些房东已经主动退出价格内卷，不愿意降价了！

房东不愿意降价会怎样？

两个去向，要么继续挂着牌佛系卖房，要么干脆撤牌不卖了！

因此，我们最近也发现，广州二手房贝壳内外网放盘量都没有很大的变化。

图源贝壳内网

挂牌激增，肯定不是好事；

但挂牌、成交供需两端僵持，不也是证明广州二手楼市交易一直在陷入某种尴尬的拉锯战吗？

你觉得呢？7月，广州二手楼市你体感如何？身边有人卖房/买房吗？评论区聊聊。

有其他买房/卖房问题，也可以加@大嘴私聊。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MDE2MTUyMQ==&mid=2652786493&idx=3&sn=4c8be9d8cbef7c29f4b3feab7025659b

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