各位看家的、租房的、囤房的、炒房的，今天咱们聊个痛快——房价的走势其实都在过去的房产政策里藏着呢。咱一起来扒一扒这些政策，看看它们到底在帮谁，房价未来还会不会蹦跶。
政策回顾
2022年：LPR三连降，限购松绑
2022年，央行真是“心软”了，连着三次下调LPR（贷款基础利率），大家借房贷的利息变低了。限购政策也开始松绑，这波操作让很多想买房的人看到了希望。
2023年：六百多条政策，从不认贷到外借限购
2023年，政策一发不可收拾，光中央和地方政府就出台了六百多条。从不认贷（就是以前有贷款记录的也能借），到处借限购，从降低首付到进一步下调利率，总之能用的招都用上了。这波操作确实轰动一时，但有没有效果，咱们接着看。
2024年：政策再加码，取消公摊吹风
2024年，政策再度加码，出台了760条，从517到926，各种政策层出不穷。尤其是降低存量房贷利率和吹风取消公摊，这都是为了让大家更容易买得起房。可问题是，这些政策真的能解决问题吗？
房价走势的底层逻辑
接盘游戏的本质
房价的走势其实就是一个接盘游戏。就像炒股、炒币一样，关键在于要有源源不断的接盘者，而且房价涨幅要跟接盘者的收入相匹配。比如，2010年的深圳，房价均价不到2万，A一年赚20万，100平米的房子大概200万，首付60万，贷款140万，每月还款1万左右。这还能接受吧？
但是现在呢？同样的100平米，变成了10万每平米，总价1000万。首付300万，贷款700万，每月还款4万左右，30年下来还得还1400万。这简直是把人往火坑里推啊！
金融逻辑与接盘侠
很多人都说货币超发就导致房价上涨，其实这根本不是底层逻辑。真正的问题在于，接盘侠的质量和数量都不行了。现在的人们，别说金融逻辑了，连基本的财务常识都没几个。他们的“资产价格”和“经济学”知识，大多来自新闻和过去的经历。张口闭口就是货币超发，张口闭口就是通货膨胀，这些话术其实就是糊弄人的。
经济转型的压力
用工成本不能涨
中国的经济转型，其实对用工成本有严格的要求。作为世界工厂，人力成本不能大幅度上升。一旦涨上去，就降不下来，所有成本都会飙升，出口也会受阻。所以，即使经济形势再差，也不能让老百姓的工资大幅度上涨。不然，工厂的老板们可就亏大发了。
锁死流动性，争取转型时间
现在政府的政策就是在“锁死”流动性，让大部分人未来30年的劳动力都绑定在房子里，为国家争取经济转型的时间。即使明年继续降低利率，提高流动性也只是暂时的。926新政后，多个城市楼市成交量暴增，但很快就降温了。一线城市的接盘侠虽然工资高，但资产泡沫严重；二线及以下城市的接盘侠虽然房价低，但工资也低，都是些更穷的人。
房价下跌的长期趋势
房产税的必然到来
如果财政真的要靠房产税来代替土地财政，那么房价还有继续下跌的空间。在北京，很多家庭一个月赚不到1万，但房子却值上千万。如果按2%的房产税来收，每年就是20万，他们根本付不起。未来的房产税代替土地出让金是必然的，要达到2%也是必然的。所以，真正的“地震”还没来呢。
美国的房产税教训
在美国，穷人买得起房，但住不起2%的房产税。首付能出个百八十万的人很多，但每年6万的房产税就很少有人交得起。只有房价一降再降，最终让穷人付得起房产税，房价才能停止下跌。
不要急着抄底房产
所以，现在还幻想房价能企稳甚至上涨的，基本已经魔怔了。真正的底部可能要十年以后才能看到。明年将是买房的最后机会，因为还有些韭菜和魔怔人没搞清状况。
