最近，特朗普当选的消息一出，朋友圈和社交媒体上可热闹了。有的人在庆祝，有的人在担心。我看我朋友圈里躺着的几个中介，又开始转发特朗普概念推动中国地产的事儿，你说是没脑子呢，还是被公司逼着发的呢？
话不多说，我讲一下里面的道道，大家可以沿着我的思路看看说的对不对，其实房地产还是不那么乐观了。今天，我就用最通俗易懂的方式，给大家讲讲特朗普当选后，国内房地产市场的短期和长期影响。
债务转移与增量财富
首先，我们要搞清楚几个概念。债务永远不会消失，只会转移到不同的地方。就像你欠了小王100块钱，你向小李借100块钱还给小王，债务还是存在的，只是从小王转移到了小李。只有新增的财富才能逐步对冲债务，而且前提是利息要可控。否则，国家和民族就永远在为金融利益集团打工，负债一时爽，还债可就苦了。
短期提振与长期不确定性
短期影响：特朗普当选后，国内房地产市场短期内可能会有一些提振效果，就像今天的股市一样。特朗普主政后会通过加大降息力度来降低美国制造业成本，这肯定利好美元。而人民币贬值则会抵消一部分加关税的影响，有利于出口。所以，今天股市低开高走，也是同样的道理。特朗普当选，虽然对美国经济来说是个好消息，但对我们肯定有负面影响，短期冲击会比较大。
中长期不确定性：短期的提振效果可能让人觉得房地产市场要回暖了，但中长期存在极大的不确定性。谁来接盘楼市？股市只要有炒家就玩得下去，但楼市不同，几乎都要加杠杆且金额巨大。要保持房价稳中上涨，必须有一群既有积蓄付首付，又有收入付按揭的优质年轻人。然而，目前国内已经没有了这样的群体，大部分年轻人要么还在还贷，要么收入微薄，要么收入下降，要么完全没有积蓄。这种情况下，谁来买高价房？即使有一些热钱和炒房团的短期喧闹，又能坚持几天呢？毕竟，连炒房团都深陷其中，没有新的韭菜来收割，他们也只能自娱自乐。
特朗普上台的影响
特朗普的经济政策：特朗普上台后，高关税和封锁政策会严重打击国内制造业和外贸产业。这些产业不仅是我们的支柱产业，还涉及到成千上万家庭的生计。所以，别说买房了，很多人甚至可能连日常还房贷都会因失业或降薪而断供。冰冻三尺非一日，这种情况下，怎么会有新的优质人口来保房价呢？
财政政策的细节：财政部提到的十万亿化债组合拳，主要目的是化解地方政府的隐性债务。通过增加地方政府发债限额，允许以地方政府的名义发更多的债，去置换原来的隐性债务，尤其是城投公司的债务。这样做可以减轻地方政府当前的财务压力，但这些债务并没有消失，只是转移到了未来。所以，即使短期内市场有所提振，中长期的不确定性依然存在。
国家化解隐性债务的策略
土储专项债：国家通过土储专项债等负债方式收购存量房源，用于保障性住房供给。这样可以继续消化存量房产，同时解决民生问题，稳定房价，可谓一举三得。这确实是利好，但作用有限，只能起到稳定市场预期的作用。想借此机会开启新一轮房价上涨，不仅不是目的，也无法达到。
地方隐性债务：地方隐性债务主要是城投公司的债务。城投公司是地方政府的融资平台，名字五花八门，比如机投、建投、农投、水投、交投等等。他们的主要任务是做政府想做的基建项目，建设资金主要从金融机构借来的。金融机构为什么愿意给他们放款？主要是因为看好背后的地方政府，觉得儿子还不上的时候，老爹肯定要兜底。所以，虽然地方政府不是城投债的借款人，但具有隐性的还款义务。
人口与房地产的关系
人口的重要性：统计局为什么如此重视人口普查，关注年轻人结婚和生娃问题？因为要算出当下和未来有多少新生人口，即潜在的买房人和背债人，可以消化多少存量和新增房产，能交多少税，能有多少收入。这些都是算经济账必须考虑的重点内容。古代帝王封赏通常都是以户数为单位，10亿就是牛马，也是支撑房价的绝对主力。
现有债务与居民杠杆：银行说破天，也只能将利率展期或者增加负债人的贷款，本金是红线和底线，永远会存在。无论是国家的负债还是百姓的案件，都只会转移而不会消失。所以，即使政策短期内有些提振，背后仍需要强大的经济基本面支撑。
未来四年的经济挑战
内外部环境：未来的四年，我们将面临更大的经济挑战。特朗普把经济利益放在首位，针对我们的措施将会更加严厉。无论是房地产从业者，还是深度套牢在楼市的人，你们要考虑的早已不只是房价涨跌的问题了，而是未来有没有收入，多少收入？能不能维持最低生活？失业断炊了怎么办？
经济寒冬：特朗普的政策会加剧全球资金流动，通过加大降息力度降低美国制造业成本。这样，国际资金会加速流向中国等国家，推高资产价格。首当其冲的是股市，这也是今天股市高歌猛进的原因。然后是其他优质资产，这也是我们今年相继开放外资银行和外资医院的目的。短期看来，外部资金进入会带来一波资产价格的上涨，但长期呢？
长期挑战：长期来看，特朗普的高关税和封锁政策会严重打击国内制造业和外贸产业，这些产业涉及到成千上万家庭的生计。这种情况下，别说买房了，很多人甚至可能连日常还房贷都会因失业或降薪而断供。房地产继续上涨的逻辑已经丧失，除非能够大幅降低百姓的杠杆率，同时极大增加居民收入。但这可能吗？
个人应对策略
1. 压低身段，猥琐发育
在这个不确定的环境下，建议大家压低身段，猥琐发育，尽量多存钱。毕竟，存钱越多，应对突发事件的能力就越强。
2. 量力而行
不要盲目跟风投资，特别是高杠杆的房产投资。要量力而行，确保自己的财务安全。目前的房地产市场弱化趋势将持续很久，机会还是另谋出路吧。
3. 分散投资
不要把所有的资金集中在某一个领域，分散投资可以降低风险。可以选择股票、债券、黄金等多种资产，保持资产的多样化和稳定性。
4. 提高财商
增强自己的财经知识，提高对市场的判断能力。可以考虑参加一些财富思维认知课程，更好地应对未来的经济变化。
结尾：共度时艰
总之，未来的四年，我们将面临更大的经济挑战。无论是房地产还是其他经济领域，都会极限承压。生活会变得更加艰难，但我们也并非悲观。通过压低身段，猥琐发育，猫着苟着存钱，我们可以在不确定的环境中找到安稳。希望大家都能理智应对，不要被一些吹房价涨的大忽悠们所误导。毕竟，今时不同往日，房地产的弱化趋势将会持续很久，另谋出路才是王道。
