大家好，最近是不是又看到不少人炒房的新闻，美其名曰“美国即将降息，房价马上又涨了”？加了我的粉丝，有些搞笑幽默的粉丝找我说，十九你快骂我两句，我又想买房了！然后我再输出两句，可能还能冷静冷静。其实啊这些都是销售的惯用套路，今天咱们就来揭揭这些说法的底，聊聊为什么这些年房价一直在下降，而未来可能更难涨。
我希望我今天写的这篇内容，能打破大家对于房地产价格的一个传统思考方式，因为你们想问题心里就有个要涨价的预期，所以怎么分析和考虑最终都会落在房子涨价的结论上，所以大家冷静一下好好听一下 我的分析。
房产政策的本质：过去两年，各种房产政策本质上都是在“维稳”，而不是“拉高房价”。所以，那些还在期待房价大涨的人，可能要失望了。现在那些拿放水和通胀吓唬你，让你去买房子的人，简直就是在忽悠你！
咱们先问个小问题，过去几年房价下降是因为美国加息吗？其实不是。即使美国不加息，中国的房地产业也已经完成了它的历史使命。
这个历史使命是什么呢？简单来说，就是从农业社会向工业社会转型的“推进器”。道理很简单，发展需要钱。钱从哪里来？房地产！过去几十年，房地产为社会的发展和工业化进程提供了源源不断的动力，虽然大部分动力都是靠欠债来的。
咱们回头看看其他发达国家的历程。除了老欧洲通过大航海实现了工业化，其他后发国家的工业化起点几乎都是房地产。比如韩国的汉江奇迹、日本的昭和时代、美国的美国梦等。为什么？因为后发国家起步只能干一些利润低、脏活累活，赚的钱不仅少，还掌握在别人手里，可替代性强，赚的钱根本不够用。
房地产的特殊优势：在这种情况下，房地产成了最佳选择。房子你总不能卖给外国人吧，必须靠本国居民来买，靠负债来支撑，稳定性非常强。再加上城市化率低、人口基数大、负债率低等条件，那就天时地利人和，房地产自然能快速发展。
带动多个产业：房地产不仅带动了钢铁、水泥、五金建材、家具家电等六七十个行业的发展，还提供了大量就业。企业效益好，就要扩大规模，买地、贷款，银行放贷的那一刻，钱就已经撒出去了。企业拿到钱，盖厂房、买机器、招员工、发工资，员工收入提高，再去贷款买房，背上30年的房贷。这房子卖得好，又会带动相关产业，形成一个看似完美的循环。
但这个看似完美的循环里不可忽视的就是这一切的驱动力就是债务。这个循环的魔力在于居民的负债能力。当居民通过房子欠下的债太多，收入停滞或跟不上债务增长速度时，这个循环就转不动了。过去虽然全国房价普遍上涨，但每个城市之间的房价差距很大，原因就在于不同城市的居民负债能力不一样。收入高、负债能力强的城市，房价自然就高。
这几年房价之所以下降，本质上是因为老百姓的负债率已经见顶了。大多数家庭的六个钱包，以及未来30年的劳动剩余，都已经被提前掏空了。截止到2020年，中国居民的杠杆率基本已经到顶，达到了62%。所以，2020年前后正好是大部分城市房价见顶的时候。
回头再看下政策层面的内容，国家从“房住不炒”到“三条红线”，再到超长期特别国债，这些政策都标志着政府已经开始逐渐转变税收载体。房地产完成了重要的历史使命，不再作为主要的收入来源。但这并不是说房地产完全被抛弃，只是不再像以前那样重要了。
至于大家都在问的，那房子价格总不能就这么一直掉，啥时候是个头，会有企稳的时候呢？我也不跟大家扯什么租售比、人口出生率、城市化率，普通老百姓就看两个信号：
第一：社融数据：社融数据开始明显好转，企业、个人融资数据开始上涨，说人话就是大家看公司企业，还有个人啥时候愿意去银行借钱去了，那就是一个积极的重要信息。
第二：工资收入： 注意自己和身边朋友的工资。如果社融数据好转的同时，工资也开始普遍上涨，那么行情可能就真正企稳了。
在这之前，不要相信任何人用任何话来忽悠你，除非他能帮你还房贷。总之，房价下行的大戏可能才刚刚开始，这是一个长期的过程。理性应对，保护好自己的钱包，是当前最重要的事情。
