大家好，最近关于美国降息的消息引发了广泛关注，很多人担心这会对中国的经济和金融带来重大影响，后台咨询我最多的就是，美国降息是不是我们的房地产又要涨价了，害，大家就记住一句话，房地产的路到头了，国家出手的目的是拖住，慢点降，可不是举起来。
这是我的观点，我接下来讲一下我的思考过程和分析过程，我们一起分析一下美元降息对中国房价和经济的真实影响，以及普通人如何应对这一变化。
美元降息与房价
房价不会因美元降息上涨，房价的下跌趋势不会因为美元降息而改变。事实上，房价下跌的本质并不在于美元潮汐，美元加息也不是导致房价下跌的根本原因。换句话说，房价的下跌并不是因为加息抽走了流动性。
房地产市场现状：在美元加息的这几年，中国市场实际上并不缺钱。从各种购房优惠政策和信贷周期可以看出，经济表面面临的是流动性问题，但本质上是债务扩张周期的瓶颈问题。具体来说，房地产市场的债务扩张瓶颈在于居民负债率的限制。
居民负债率：过去，中国经济的增长模式是债务驱动型的繁荣，房地产是这一模式的典型代表和主力。现在，居民负债率的上升使得举债周期转入还债周期。举债周期对应的是扩张和繁荣，而还债周期伴随的是收缩和衰退。投机资金只是起到推波助澜的作用。
房价的核心支撑：房价的核心支撑仍然是广大居民的举债意愿和能力。房地产市场让居民一次性梭哈了未来几十年的负债能力，从而造就了房地产的超级繁荣。这一现象背后的前提是人口增长、收入增长和城市化。然而，目前中国居民负债率已达到60%，新生儿数量下滑严重，国家也在推进保障房政策，教育和住房的逐步解放，以及年轻人婚育观念的转变，这些都是房地产炒作结束的原因。
市场出清过程：资金是最聪明的，它只会流向上升期的行业。中国的房价下跌只能等到还债周期结束，市场出清以后才有可能发生。这一过程是十分漫长的，2024年绝不是这个节点，而很可能仅仅是开始。
美元降息对中国的影响
中美金融隔离墙：要正确看待美元降息，必须明白一个基本道理：中国的金融与美国的金融之间有一道隔离墙。这道隔离墙主要分为三部分：
1资本流动管制：即使你有天大的本事，如果没有被批准，也无法通过市场机制翻越这道墙。
2外汇市场管制：外汇市场的管制使得美元降息对国内市场的直接影响有限。
3个人外汇管制：个人外汇的管制也进一步限制了美元降息的影响。
香港渠道：香港作为一个开放的资本市场，外汇与美元挂钩，外汇交易自由。因此，这几年香港受美元加息影响较大，美元降息对香港是一个巨大的利好。但这并不直接影响中国大陆市场。
外资影响：外资来不来中国与美国的利率有一定关系，但这一关系并不是决定性的。简单来说，如果一家外资企业因为4%的利率差而改变投资决策，那这种投资显然不是什么好买卖。当然，由于利率关系，外资在财务收益方面的头寸会有变化，但这对企业的实际经营收益影响有限。因此，美元降息虽然会对外资有所提振，但效果非常有限，回到五六年前的形势几乎是不可能的。
国内资金的流向
金融空转与政策导向：目前来看，国内资金主要在金融机构中空转。未来，这些资金在政策影响下，会由国资主导投向政府一直导向的领域，如数字化及其软硬件行业、新能源行业、养老行业等。然而，大家也发现，这些风口普通人几乎无法入局。
在经济下行周期里，不要去追所谓的风口，因为你能看到和听到的大部分都是明晃晃的镰刀。实际上，将钱存入大银行，让其贬值，是普通人抵抗通胀最好的办法。瞎折腾是财富贬值最快的途径。
总之，美元降息不会拯救中国的房地产市场，房价的下跌趋势将继续。面对这一经济寒冬，普通人一定要做好最坏的打算，迎接漫长而艰难的过程。理性应对，保护好自己的财富，是当前最重要的事情。
