最近降房贷的消息满天飞，很多朋友们已经降下来了，然后总有人问我：“今年到底是不是买房的好时候啊？”
说实话，每次听到这个问题，我都有点哭笑不得。感觉大家已经被房价涨跌搞得有点焦虑了。别急，我今天就好好跟你们聊聊，给你们掰开了揉碎了讲讲，为什么我的答案是：现在还不是时候。
在说结论之前，咱们先聊点别的，缓缓劲儿。前两天，我在微博上看到一个网友留言：“房贷又降了，是不是该上车了？”还有个朋友私下跟我说：“我现在天天刷房产中介的朋友圈，就怕房价突然涨上去，再不买就晚了。”
是不是说到你心坎里了？别担心，咱们一步步来，先从房贷说起，再聊房价走势，最后说说啥时候是买房的最佳时机。
房贷降息：别急着嗨
先说说大家最关心的房贷降息。最近，房贷利率降了25个基点，整个网络都炸锅了，好像不赶紧买房就亏大了似的。
但说实话，真没必要这么激动。还记得9月24号那次降息吗？当时我们说过，降20个基点是理所当然的事。所以，10月20号LPR（贷款市场报价利率）下调20个基点是顺理成章的。
结果呢，这次降了25个基点，比我们预期的多降了5个基点。我们可以把这多降的5个基点看作是“超预期”，但也不用太过兴奋。
给你算笔账：
今年一共降了60个基点，再加上前几天统一调降的50个基点，累计下来就是110个基点。这意味着，到明年1月1号，大多数人的房贷利率会直接减少1.1%。假设你现在房贷利率是5%，明年就变成3.9%了。
听起来挺美，对吧？但别急着高兴，房贷降了，房价可不一定立刻跟着涨。
房价走势：短期内别指望止跌
房贷降了这么多，房价是不是该涨了？
我只能说，你想多了。
我知道，很多人看到房贷降了，就琢磨着是不是该赶紧买房，不然房价一涨，又得后悔。但实际情况是，房价短期内很难止跌。
这可不是我信口胡说，而是有依据的。市场调整需要时间，就算政策利好频出，市场也不可能立刻回暖。我们预计，房价要到明年上半年才有可能止跌。
而且，这里说的“止跌”并不意味着房价会立刻上涨。往后的房价走势，不会再像过去那样出现暴涨。那些靠炒房改变命运的日子已经一去不复返了。
房价未来走势：L型，不是V型
未来的房价大概率会呈现L型走势，而不是V型。历史上，各大经济体在房地产深度调整后，都没有出现过V型反转的先例。
具体来说，优质的房子可能会涨过你的收入增速，而一般的房子可能只会跟GDP增速差不多。至于那些较差的房子，能跟上CPI（居民消费价格指数）就不错了。特别差的房子，比如人口流出地区的那种，继续跌也是有可能的。
买房的最佳时机
那么，什么时候是买房的最佳时机呢？我一直强调，房子将从过去的投资品转变为消费品。作为消费品，买房时第一考虑的应该是品质，而不是价格。
现在的房企还在忙于生存，没有精力去打造高质量的房子。而且，现在的设计理念正在向改善型住房转变，几年前设计的房子可能不符合现在的标准。
大概需要3-5年后，我们才能看到真正高质量的房子
如果你听懂了以上三点，就会明白为什么我说现在可以先等一等，思考一下再做决定。很多人担心“等一等房价就会涨”，但这次大概率不会。我们预计未来的房价走势是L型，而不是V型。
至于那些好的地段，确实是一个萝卜一个坑。好的房子都在核心地段，郊区的房子能不能涨，还需要长远考量。
希望这些分析能帮到大家，在买房和投资时做出更明智的决策。市场波动是常态，保持冷静和理性才是最重要的。
