10月22号，高盛今年第二次对中国房地产做出了预测。 我把他们的原文大致给大家翻译一下，主要说了两个方面：
1 房价会在2025年底企稳，也就是说，还有一年的时间，房价会停止下跌，并在2027年同比上涨2%。
2 从现在到2025年底，房价有可能再下跌20%到25%，甚至更多。
什么叫“稳住了”？
高盛的意思是，房价不会再往下降了，而且到2027年还能涨个2%。但问题是，什么叫做“稳住了”？说白了，就是房价不再跌了，维持在一个水平线上，这就算是稳住了。然后，他们预计2027年房价还能涨2%。
但这真的靠谱吗？
93万亿的库存，啥概念？高盛还提到一个惊人的数据：到2024年底，已经售出的房地产库存，如果全部建成的话，会高达93万亿。 啥意思呢？就是说，即便我们现在一块地都不卖，光是已经卖出去的这些地，如果全部建成房子，按照现在的市场价格，值93万亿。
再给大家一个对比，2024年我们的房地产销售额预计是9万亿。按照这个速度，现有的库存足够我们卖十年！十年啊，朋友们！
市场无法解决严重的库存过剩
高盛判断，我们往后每年的新房销售额会稳定在8万亿人民币左右。也就是说，从9万亿下降到8万亿，这个市场规模会收缩。 而高盛认为，这样的库存过剩，市场是没办法在短时间内消化的。
财政刺激有用吗？
高盛在报告里提到，中国的财政刺激政策会对房价止跌回稳起到作用。 他们聊到了政府给房地产企业资金支持，防止烂尾楼，保交楼。但说实话，这个理由我个人觉得不够硬。
我们现在看到的所有政策，基本上都是在“保交楼、防烂尾、防爆雷”。比如恒大、融创、碧桂园这些企业，政府通过各种方式给他们资金支持，确保他们能交房，避免更多烂尾楼。
但这能直接让房价企稳吗？
我觉得未必。因为这些政策主要是防止房地产企业继续爆雷，确保他们能把正在建的房子建完，把预售的房子交出去。这更多是防风险，而不是直接刺激房价上涨。
基本面问题
1. 人口负增长
首先，我们的人口在负增长，年轻人越来越少。而房子却是越盖越多。这是一个基本事实。
2. 老龄化
我们的60岁以上人口已经占到总人口的21.1%，进入了中度老龄化。到2035年，60岁以上人口将超过30%，进入重度老龄化。这意味着，未来房子的需求会明显减少。
3. 结婚率下降
买房最大的刚需是什么？婚房。但根据数据，2024年前三个季度，只有474万对结婚，比去年少了94万对。结婚的人少了，买房的需求自然也会下降。
收入和房价
高盛预测房价会在2025年企稳，2027年上涨2%。但问题是，我们的收入快速提高了吗？经济有大的财富风口吗？
过去，房地产、金融、互联网这些行业曾经带来大量的财富机会，但未来五年，我们还能看到这样的机会吗？如果没有，大家的收入不能快速提高，房价仅仅下跌20%到25%，真的够稳住吗？
高盛的预测有他们的逻辑，但我觉得，基本面的问题没有解决。人口负增长、老龄化、结婚率下降，这些都是实实在在的挑战。而收入如果没有大幅提高，房价仅仅下跌20%到25%，恐怕很难稳住。
所以，我的结论是：房价要稳住，可能还需要更多的政策支持和经济复苏。 而这一切，还需要市场的验证。
