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三年疫情对老百姓的影响大，而影响一方面是物质的，另一方面是思想的。从物质的角度讲，三年疫情老百姓没赚到钱，原来的一点积蓄也贴补了生活所必需开支；三年疫情，对于餐饮、旅游、交通、房地产等行业及从业人员影响较大，收入的减少或失业失去收入来源，月供压得背负房贷的购房人喘不过气；三年疫情，也消耗或耗光了百姓的积蓄，在为了生活生存与换房之间，生活与生存是摆在眼前最现实的问题。从思想的角度讲，疫情过后的市场低迷，更让那些市场主体感觉到艰难，对未来的信心不够，在增收与减少消费之间，迫于减低消费减少债务，在必需与非必需之间谨小慎微，在消费的理念上也发生根本转变，能用能穿能吃就行，少负债少投资。
对于房地产，在过往火爆时期，房产价格攀升老百姓更愿意贷款买房，即能住，还能保值增值，所以对于老百姓而言，自已生意也有信心，把节余的钱投资到不动产，既能增值，又能减少投资风险，还能改善住房条件，所以贷款购房的理由很充分，思想是积极的。疫情后时代，在影响的行业中，涉及产业链最长、最广的非房地产莫属。一是对政府收入的影响，土地出让收入、城市基础设施配套等基金收入、建安税销售税契税等税收收入；二是对产业链上下游的影响，砂、石、水泥、钢筋、砖、商砼、模板、爬架、塔吊、土方、铝合金玻璃等建材设备；勘测设计监理广告等第三方服务；销售人员、管理人员、技术人员、瓦工、木工、小工等人力资源行业；装修设计行业；水管、电气、照明、瓷砖、涂料、板材、订制柜、卫浴、家电、厨电、家具、钢木门、大理石、地板等装饰材料行业；材料运输、物流、机械设备行业；以及上下游行业关联的采砂、餐饮等间接影响。三是对金融行业影响，开发商以土地抵押向银行融资，工程总包向社会融资机构的民间借资，购房人期房的银行贷款等总个链条的借贷，银行忙得不亦乐乎，而对于银行来讲，房贷是最好最良的长期贷款产品，以致于打破了千百年形成的欠债还钱规律，一次性还清还要银行批准才行。多年来，土地出让金是政府非税收入的主要来源，也是分税制改革后，弥补地方政府财政支出缺口的主要途径，形成了以土地出让收入为地方政府主要来源的土地财政，在持续多年的房地产高周转下，保障了地方财政的运转。商品房市场的低迷，商品房过剩，去化周期长，土地卖不出，对地方财政收入也产生了较大影响，在市县政府事权没有减少的情况下，对市县政府的决策者带来较大考验。
我们经常所说的土地财政，为什么会形成土地财政，地方政府为什么依赖于土地财政，从复旦大学兰小欢教授所写的《置身事内》这本书中能找到答案，这本书对中国政府与经济发展深度剖析。
中央财政连续多年出现赤字，时任财政部长刘仲藜常感“国库空虚”：“1993年在海南召开的一次座谈会上，李先念同志兼任财政部长时有上衣和长裤穿，王丙乾同志兼任部长时，还有衬衫，到我这儿只剩下背心和裤衩了。”1992年中央财政收入为979亿元，仅占全国财政收入的28%，中央财政多次向地方借钱。1. 财政包干（1985-1993年）：财政承包始于1980年，中央与省级财政之间对收入和支出进行包干，地方可以留下一部分增收。1980-1984年是财政包干体制的实验阶段，1985年以后全面推行“分灶吃饭”的财政体制。既然是承包，当然要根据地方实际来确定承包形式和分账比例，所以财政包干形式五花八门，各地不同，比较流行的一种是“收入递增包干”。以1988年北京为例，以1987年财政收入为基数，设定一个固定的年收入增长率4%，超4%增收部分归北京，没超过部分则和中央五五分成。假如北京1987年收入100亿元，1988年收入110亿元，增长10%，那超过了4%增长的6亿元都归北京，其余104亿元和中央五五分成。广东的包干形式更简单，1988年上解中央14亿元，以后每年在此基础上递增9%，剩余的都归自已。1988年，广东预算收入108亿元，上解的14亿元不过只占13%，广东预算收入的增长速度远高于9%。相比之下上海负担就重多了，上海实行“定额上解”，每年雷打不动上缴中央105亿元，1988年上海预算收入是162亿元，上解105亿元，占比65%，财政压力很大。财政承包制下，交完中央的，剩下的都是地方自己的，因此地方有动力扩大税收来源，大力发展经济，大力兴办乡镇企业，乡镇企业交给地方政府的增值税和利润，其所得税和利润税都很低。财政包干造成了“两个比重”不断降低：中央财政预算收入占全国财政预算总收入的比重越来越低，而全国财政预算总收入占GDP的比重也越来越低。不仅中央变得越来越穷，财政整体也越来越穷。中央占比降低很容易理解，至于预算总收人占GDP比重不断降低，原因则比较复杂。一方面，这跟承包制本身的不稳定有关。其央地分成比例每隔几年就要重新谈判一次，若地方税收收人增长很快，下次谈判时可能会处于不利地位，落得一个更高的上缴基数和更吃亏的分成比例。为避免“鞭打快牛”，地方政府有意不让预算收人增长太快。另一方面，这也跟当时盛行的预算外收入有关。虽然地方预算内的税收入要和中央分成，但预算外收入则可以独享。如果给企业减免税，“藏富于企业”，再通过其他诸如行政收费、集资、摊派、赞助等手段收一些回来，就可以避免和中央分成，变成可以完全自由支配的预算外收入。地方政府因此经常给本地企业违规减税，企业偷税漏税也非常普遍，税收收入自然上不去，但预算外收入却迅猛增长。1982-1992年，地方预算外收入年均增长30%，远超过预算内收入年均19%的增速。1992年，地方预算外收人达到了预算内收入的86%，相当于“第二财政”了。毛主席说，“手里没把米，叫鸡都不来”。中央财政要是这样的状态，从政治上来说这是不利的，当时的财税体制是非改不可了。1993年7月23日，全国财政、税务工作会议在北京召开，时任国务院副总理朱镕基来到会场，对所有参加会议的人员说：“在现行体制下，中央财政十分困难，现在不改革，中央财政的日子就过不下去了，(如果这种情况发展下去)到不了2000年(中央财政)就会垮台！”当时实行的是财政包干制——地方将一定比例或数额的财政收入上缴中央，其余部分归地方。2. 分税制。1993年9月，为推动分税制改革，朱镕基带领60多人的大队人马，从海南、广东开始由南向北推进，赴各省做了大量的说服、动员和协调工作。经过中央与地方博弈，1993年11月中共十四届三中全会通过《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，明确要求进行财税体制改革。这个决定意味着分税制改革正式开始。财税改革的思路是实行分税制，把税收分为三类：中央税（如关税、消费税）、地方税（如营业税）、共享税（如增值税，中央与地方按75:25的比例分成）。同时，分设国税、地税两套机构，与地方财政部门脱钩，省以下税务机关以垂直管理为主，由上级税务机构负责管理人、财、物，这是我们常说的国地税分家。这种设置减少了地方政府对税收的干扰，保障中央税收收入，但缺点也很明显：两套机构导致税务系统人员激增后提高征管成本，企业需要应付两套人马和审查纳税成本高。分税制改革中最重要的税种是增值税，占全国税收收人的1/4，改革之前，增值税(即产品税)是最大的地方税，改革后变成共享税中央拿走75%，留给地方25%。假如改革前的1993年地方增值税收入为100亿元，1994年改革后增长为110亿元，那么按照新税制，地方拿25%，收人—下就从1993年的100亿元下降到了27.5亿元。为防止地方收人急剧下跌，中央设立了“税收返还”机制：保证改革后地方增值税收入与改革前一样，新增部分才和中央分。1994年，地方可以拿到102.5亿元，而不是27.5亿元。因此改革后增值税占地方税收收入的比重没有急速下跌，而是缓慢地逐年下跌（逐年增长的75%上缴中央）。财政收入数据显示，1994年每个月的财政收入都比上年同期增加，全年财政收入增长了869亿元，比上年增加20%，是以前历史上少有的。自1994年实施财政改革以来，财政收入由1993年的4349亿元，增加到2007年的51300亿元，14年平均年增3354亿元，平均年增长19.3%。分税制是20世纪90年代推行的根本性改革之一，也是最为成功的改革之一。改革扭转了“两个比重”不断下滑的趋势：中央占全国预算收入的比重从改革前的122%一跃变成55%，并长期稳定在这一水平；国家预算收入占GDP的比重也从改革前的11%逐渐增加到了20%以上。改革大大增强了中央政府的宏观调控能力，为之后应付一系列重大冲击（1997年亚洲金融危机、2008年全球金融危机和汶川地震等)莫定了基础，也保障了一系列重大改革(如国企改革和国防现代化建设)和国家重点建设项目的顺利实施。分税制也从根本上改变了地方政府发展经济的模式。九十年代末和零零年代初，笔者在乡镇工作7年，参与了农业税和地方税收的征缴，在那个时代，用现在的思维无法理解过去为什么地方税收由乡镇政府去征收。农业税和地方税收实行包税制，不是你收到多少就上交多少，而是上级政府给下级政府下任务，而这个任务的依据并不充分，在九十年代末期，因乡镇基金会的破产，让乡镇政府公信力下降了不少，同时对农村征收的农业税和“三提五统”等赋税和费用较重，干群关系矛盾较为突出，导致乡镇征收的税收的阻力和难度大，很多乡镇实际征收到的税收无法完成上级下达的征收任务，这里面既有任务分配过重的原因，也有征收难到位的原因，无论你征收了多少，但上级任务必须完成。对于农业税，在逐级分解任务的情况下，乡镇也将任务了分解到村；对于地方税收，乡镇则需自行承但，这就造成了村级贷款和借钱完成任务，乡镇也贷款和借钱完成任务，乡镇和村都背上了沉重的债务。2000年初，湖北监利县棋盘乡党委书记李昌平给时任国务院总理朱镕基写信，信中的一句话轰动全国：“农民真苦，农村真穷，农业真危险。”，这个“三农问题”，就成了21世纪初政策和改革的焦点之一。2001年农村费税改革，2006年全面取消农业税。3. 土地财政。分税制并没有改变地方政府以经济建设为中心的任务，却减少了其手头可支配的财政资源。虽然中央转移支付和税收返还可以填补预算内收支缺口，但发展经济所需的诸多额外支出，比如招商引资和土地开发等，就需要另筹资金了。总的来看，分税制改革后，地方政府手中能用来发展经济的资源受到了几方面的挤压。首先,预算内财政支出从重点支持生产建设转向了重点支持公共服务和民生。其次，分税制改革前，企业不仅缴税，还要向地方政府缴纳很多费（行政收费、集资、摊派、赞助等），这部分预算外收入在改革后大大减少。90年代中后期，乡镇企业也纷纷改制，利润不再上缴，基层政府的预算外收入进一步减少。最后，2001年的税改中，中央政府又拿走了所得税收入的60%，加剧了地方财政压力。分税制改革后，中央拿走了收入的大头，但事情还是要地方办，所以支出的大头仍留在地方，地方收支差距由中央转移支付来填补。从全国总数来看，转移支付足够补上地方收支缺口。但总数能补上，不等于每级政府都能补上，也不等于每个地区能补上。省里有钱，乡里不见得有钱；广州有钱，兰州不见得有钱。地方不得不另谋出路，寻找资金来源，轰轰烈烈的“土地财政”就此登场。初探土地财政。我国实行土地公有制，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。农地要转为建设用地，必须先经过征地变成国有土地，然后才可以用于发展工商业或建造住宅(2019年《中华人民共和国土地管理法》修正案通过，对此进行了改革，详见第三章），所以国有土地的价值远远高于农地。为什么会有这种城乡割裂的土地制度？追根湖源，其实也没有什么惊天动地的大道理和顶层设计，不过是从1982年宪法开始一步步演空成今天这样罢了。“虽说每一步变化都有道理，针对的都是当时亟待解决的问题，但演变到今天，已经造成了巨大的城乡差别、飞涨的城市房价以及各种棘手问题。2020年，中共中央和国务院发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中，首先提到的就是“推进土地要素市场化配置”，而第一条改革意见就是打破城乡割裂的现状，“建立健全城乡统一的建设用地市场”。可见政策制定者非常清楚当前制度的积弊。
1994年分税制改革时，国有土地转让的决定权和收益都留给了地方。当时这部分收益很少。一来虽然乡镇企业当时还很兴盛，但它们占用的都是农村集体建设用地，不是城市土地。二来虽然城市土地使用权当时就可以有偿转让，不必再像计划经济体制下那样无偿划拨，但各地为了招商引资（尤其是吸引外资），土地转让价格大都非常优惠，“卖地收人”并不多。1998年发生了两件大事，城市土地的真正价值才开始显现。第一是单位停止福利分房，逐步实行住房分配货币化，商品房和房地产时代的大幕拉开。1997-2002年，城镇住宅新开工面积年均增速为26%，五年增长了近4倍。第二是修订后的《中华人民共和国土地管理法》开始实施，基本上锁死了农村集体土地的非农建设通道，规定了农地要想转为建设用地，必须经过征地后变成国有土地，这也就确立了城市政府对土地建设的垄断权力。1999年和2000年这两年的国有土地出让收入并不高，因为尚未普遍实行土地“招拍挂”制度。当时的土地转让过程相当不透明，基本靠开发商各显神通。比如有些开发商趁着国有企业改革，拿到了企业出让的土地，再从城市规划部门取得开发许可，只需支付国家规定的少量土地出让金，就可以搞房地产开发。这是个转手就能发家致富的买卖，其中的腐败可想而知。2001年，为治理土地开发中的腐败和混乱，国务院提出“大力推行招标拍卖”。2002年，国土部明确四类经营用地（商业、旅游、娱乐、房地产）采用“招拍挂”制度。于是各地政府开始大量征收农民土地然后有偿出让，土地财政开始膨胀。土地出让收入从2001年开始激增，2003年就已经达到了地方公共预算收人的55%。2008年全球金融危机之后，在财政和信贷政策的共同刺激之下，土地出让收入再上一个台阶，2010年达到地方公共预算收人的689%。最近两年这一比重虽有所下降，但土地出让收人的绝对数额还在上涨，2018年达到62910亿元，比2010年高2.3倍。所谓“土地财政”，不仅包括巨额的土地使用权出让收人，还包括与土地使用和开发有关的各种税收收入。其中大部分税收的税基是土地的价值而非面积，所以税收随着土地升值而猛增。这些税收分为两类，一类是直接和土地相关的税收，主要是土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税，其收人百分之百归属地方政府。2018年，这四类税收共计15081亿元，占地方公共预算收人的15%，相当可观。另一类税收则和房地产开发和建筑企业有关，主要是增值税和企业所得税。2018年，这两种税收中归属地方的部分(增值税五成，所得税四成)占地方公共预算收人的比重为9%。若把这些税收与土地出让收人加起来算作“土地财政”的总收入，2018年“土地财政”收入相当于地方公共预算收人的89%，是名副其实的“第二财政”。土地出让虽然能带来收入，但地方政府也要负担相关支出，包括征地拆迁补偿和“七通一平”等基础性土地开发支出。从近几年的数字看，跟土地出让有关的支出总体与收入相当，有时甚至比收入还高。2018年，国有土地使用权出让金收入为62910亿元，支出则为68167亿元。光看这一项，地方政文府还入不敷出。当然地方政府本来也不是靠卖地赚钱，它真正要的是土地开发之后吸引来的工商业经济活动。
从时间点上看，大规模的土地财政收入始于21世纪初。2001年所得税改革后，中央财政进一步集权，拿走了企业所得税的六成。从那以后，地方政府发展经济的方式就从之前的“工业化”变成了“工业化与城市化”两手抓：一方面继续低价供应大量工业用地，招商引资；另一方面限制商住用地供给，从不断攀升的地价中赚取土地垄断收益。这些年出让的城市土地中，工业用地面积约占一半，但出让价格极低：2000年每平方米是444元，2018年是820元，只张了85%。而商业用地价格增长了4.6倍，住宅用地价格更是猛增了74倍。所以商住用地虽然面积上只占出让土地的一半，但贡献了几乎所有的土地使用权出让收人。因此“土地财政”的实质是“房地产财政”。一方面，各地都补贴工业用地，大力招商引资，推动了制造业迅猛发展；另一方面，随着工业化和城市化的发展，大量新增人口涌人经济发达地区，而这些地方的住宅用地供给却不足，房价自然飞涨，带动地价飞涨，土地拍卖的天价“地王”频出。分税制之后兴起的“土地财政”，为地方政府贡献了每年五六万亿的土地使用权出让收人，着实可观，但仍不足以撬动飞速的工业化和城市化。想想每年的基础设施建设投入，想想高铁从起步到普及不过区区十年，钱从哪里来?每个城市都在大搞建设，高楼、公园、道路、园区..….日新月异，钱从哪里来?所以土地真正的力量还不在“土地财政”，而在以土地为抵押而撬动的银行信贷与其他各路资金。“土地财政”一旦嫁接了资本市场，加上了杠杆，就成了“土地金融”，能像滚雪球般越滚越大，推动经济飞速扩张，也造就了地方政府越滚越多的债务，引发了一系列宏观经济问题。
4. 投融资与债务。农村集体农用的土地价值并不高，用于种植粮食作物的耕地价值也不高，土地具有较高市场价值，唯有征收为国有建设用地用于房产地开发，才让土地具备了高价值商品的属性，土地要成为要具有商品的属性，而并非农用地。地方政府需要通过扩张城市规模，修建城市道路、市政设施管网、电力等基础配套设施，周边土地才有开发利用的价值。而修建配套基础设施又需要大量的资金，资金从哪里来？城投公司应运而生，城投公司的主要运作模式就是以土地为抵押物在政策性银行进行融资，其融资后资金用于城市基础设施的建设，使城市周边完善了基础设施的道路两侧土地具有商品的市场价值。对于一般的县城商住用途土地价格亩均100万至200万的区间，而对于那种新城区需要新建道路和市政管网等配套设施的，其出让土地所产生的收益与土地报批、征地拆迁、配套基础设施等成本费用基本持平，算收支总账没有利润。但是，一边是城投的债务，另一边是政府出让土地的出让收入和土地开发所征收的税收，土地收入的现金流保持地方财政的运转。房地产的兴衰直接关系到土地出让金，土地出让市场，土地出让金以及建筑房产交易契税等等产生的税收，而城投长期的融资借债，付息不还本，导致融资借贷的本金越来越多，利息的负担也越来越重，而很多城投机构并不具有自身盈利造血产业，完全依靠财政来履行债务的偿还。
而随着自然资源部门集约节约用地的要求越来越严格，对”批而未供土地、闲置土地、低效利用土地“等三类用地的监管，城投所用于融资抵押的土地不得不进行开发利用，而设置了抵押权的土地在未解除抵押的前不能转让，只能自行开发利用，在此政策下城投不得不自己进行房地产开发。
土地财政离不开房地产，所以地方政府就会不遗余力的推进房地产。无论是从土地供给，还是金融借贷政策、城市更新、棚改、城镇化等，都在有形或无形的推动房地产行业的发展。
1998年住房制度改革，单位停止福利分房，逐步实行住房分配货币化，商品房和房地产时代的大幕拉开。
1999年修订后的《中华人民共和国土地管理法》开始实施，规定”任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，基本上锁死了农村集体土地的非农建设通道，必须经过征地后变成国有土地，这也就确立了城市政府对土地建设的垄断权力。
2006年，建设部、监察部、国土资源部联合发文严禁党政机关以任何方式集资合作建房，全民住房就形成了农村村民自建房、城市居民商品房以及保障性廉租公租房。
随着土地和住房制度的改革，城市居民住房的市场化，房地产开发拉开大幕，商品房作为不动产商品具有了投资的属性，是全民负债的开始，而在负债与投资之间，有的抓住机遇负债投资购房，房价成倍疯涨实现财富自由。住房制度改革的初期，住房的刚性需求和紧缩的供地政策产生严重的供需矛盾，长期处于卖方市场房地产开发企业赚的盆满钵满，而一些胆大的购房人也因商品房价格的成倍递增飙升，而所带来的巨大投资收益导致价格的不断攀升和市场繁荣。笔者曾阅读过一篇文章，说上海的穷人与富人的区分的节点在住房制度改革2000年之后几年，以当时收入胆大而果断贷款买房的成为了富人，胆小而犹豫的不愿贷款买房的之后也难买得起房。房地产的发展，经历了几个阶段，在曲折中前进。改革开放之前，没有所谓房地产业。十一届三中全会后，房屋定位为一种“商品”，标志着房地产业的萌芽。1984年，国家相关部门颁布了《国民经济行业分类标准代码》，首次正式将房地产列为独立的行业。但现实中建立起高效的市场机制并不容易。前期的20世纪80年代，无论是政府、单位和个人各承担三分之一房价的“三三制”（房改房），还是规定住宅全价出售、不再补贴，都很难撬动房地产市场。一方面是因为福利分房制度尚存，居民买房积极性极其有限；另一方面是因为土地确权、金融工具等都还在酝酿。配套体制机制不完全，房地产市场难以有机会。到了20世纪90年代，中国的住房公积金制度在上海试点成功。加之国企“利改税”红利消失，政府无力承担福利分房，住房商品化成为大势所趋。1991年，国务院发布《关于发展房地产若干问题的通知》，确定了房地产在我国经济中的支柱地位。很快，银行全面介入房地产，彼时，出现了人均工资一二百，房价却上万的“怪象”。很快，第一次房地产泡沫破裂，海南地产危机爆发，市场重新开启恢复之路。1998年，福利分房的时代结束，真正的商品房时代来临。可以说，从房地产市场化机制的建立过程看，房地产与宏观经济的系统性、市场运营的顺畅性、体制机制的成熟性紧密相连，而非仅仅是建房子、卖房子。进入21世纪以来，房地产总体发展迅速。从需求端看，福利分房已经成为历史，经济快速发展带来高速城镇化，造就了大量“刚需”。从供给端看，土地出让与地方财政、金融发展形成了一种相互支撑的“系统”。基于此，二十多年间，房地产屡屡经历“调控”“放松”甚至“鼓励”“再调控”。21世纪初，所谓“温州炒房团”名噪一时，房价猛涨。中央为了稳房价先后颁布了“国八条”“国六条”等限制政策，但市场依旧地王频出。2008年金融危机后，“国四条”“国十一条”等政策频出，政府转向鼓励住房消费，楼市再次上涨。2011年，“新国八条”出台，限购政策首次出现，市场放缓、土地流拍屡屡出现。2014年，中央再调控，降准、降息、逐步松绑限售限购。2016年，持续推进“去库存”，棚改货币化加持，购房政策放松，货币政策宽松，房价开始又一轮上涨。同年12月，国家首次提出“房住不炒”。由那时的限制性政策，到今天的“放松”，这又是一个周期。伴随房地产市场变化的金融调控政策。在房地产火爆时期，资金从各个方向流向房地产，有银行贷款，民营融资机构借款，民间借款。重资产高周转的房地产行业需要大量资金，高价值房地产和火爆的房地产市场也带动了资本市场。居民存款通过银行贷款流向房地产，而居民所获取的存款利率低，不如民间融资机构利息高或者自已投资买房增值，大量的民间融资贷款和担保机构应运而生，名噪一时的“温州炒房团”等集资组团团购投资炒房兴起。民间融资以直接融资或者以担保形式的民间融资机构投资人获取的报酬较银行高出几倍，其揽存利息月息在1%-2%，而放款利息在2%-5%或更高，房地产的资金成本决定了各个流程环节必须是高周转。在建筑市场，民间融资在2%-5%较为常见，以月息2%为例，1万元每月利息200元，一年2400元，差不多4年两个月就翻本；如果是月息5%，1年8个月翻本。可见融资途径方式及融资利息对房地产开发商的影响之大。而对于正规的房地产开发项目，通过出让方式取得的国有土地使用权可向银行融资的额度大概为70%，也就是说土地出让金开发商在融资后实际需自筹垫资在30%左右。在建筑施工阶段，行业惯例先期由总包和分包分别垫资，进行商品房预售阶段后开始陆续回款。预售的阶段与预售成交量是房地产开发企业回款的关键，一个是决定回款的周期，另一个决定回款的多少。按照现行规定，商品房要建筑封顶后才能预售，所以恒大、碧桂园等知名房企，进入县城开发与政府谈合作的首要条件是提前预售，在房地产火爆时期，开盘前要订购，开盘还要排队，当日即售空。2017年某县碧桂园项目，还在建基础工程房子就销售一空。商品房具有了投资的属性，更多的社会资金流向了房地产的各个环节。在前端的开发市场，房地产开发商可以以土地融资贷款，也可以用在建工程抵押贷款，能不能贷到，贷到多少，更多取决于当时的房地产调控的金融政策。开发商前期取得土地使用权后到金融机构的融资，进入施工环节从发包开始开发商垫资转移到建筑总包和分包，进入预售环节开发商的债务通过商品房预售而将债务转移到购房人，通过融资和债务转移实现整个开发过程现金流的平衡。而对于建筑总包和分包商承建的楼盘则没有抵押物无法贷到银行相对较低利息的贷款，如果有也是与该项目无关的其他不动产，所以承建的建筑总包和分包是民间融资机构和民间借款的主要对象。笔者之前一个从事建筑分包的亲戚找我，要我找一个开民间投融资机构的朋友借过桥资金，朋友说：“一是你帮别人借你就是担保人，到时候他不还我得找你，朋友都难做；二是我这个钱你借了他不还你那点工资也难还起（利息高）”，虽然话不中听钱没借到，但也感觉是关心我少点麻烦。可见民间融资机构的钱即要有担保，又利息高。对于居民是到银行存款还是把资金交给民间投融资构机构、还是民间借款，在于高利息回抱与资金安全风险的考良，也有人从众的因素，看亲戚朋友和身边同事是怎么搞的有什么途径，而对于资金安全，不安全的投资谁也不会去投，而往往是认为值得信赖的人或安全的投资变成了风险。在银行存款安全却低息的资金回报率和资金安全保障不高却回报率高的民间融资机构吸存或民间借款之间，更多的居民或民间资本选择了较为稳妥的购买不动产，一是通过不动产升值带来的成倍的投资效益；二是即使房地产没有升值也可以自已住或出租；三是在通货膨胀下不增值至少保值。房地产市场状况是国家房地产政策和金融政策调控的晴雨表。调控政策既包括土地供给、购房人限购条件、以及首付比例、贷款利率、公积金政策等，而对于地方政府，房地产市场决定土地出让一级市场，土地出让收入与商品房开发税收收入是对政府财政收入直接影响，而商品房开发产业链上下游的税收收入是对政府财政收入的间接影响。2023年，国家出台降低存量首套住房贷款利率、新增住房贷款首付款比例、以及公积金“认房不认贷”等一系列金融措施刺激房地产市场去存量。很多地方政府也根据本地实出台了促进房地产市场平稳健康发展若干政策，从缓缴出让金、规费、计容建筑面积认定、购房契税部门退返奖励等诸多政策措施，刺激房地产市场消费，促进房地产去存量。地方政策文件很多都是截止2023年12月31日，从销售市场反应来看似乎作用不大，但开发商们在如何提升产品销售的竞争力利用政策期在计容与不计容建筑面积计算方法上为增加赠送面积动足了脑筋作足了文章，其目的就是提高产品卖点。2024年5月17日国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。金融部门金融政策：一是设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业（城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。）以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。预计将带动银行贷款5000亿元。收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。上述首付比例、房贷利率政策调整后，各地可因城施策，自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限。自然资源部门土地政策：一是支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。二是促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。三是支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。住建部门保交房政策：第一，做好保交房工作，要将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，坚持市场化、法治化原则。保交房涉及广大人民群众的切身利益，我们将坚持以人民为中心的发展思想，多措并举、分类处置，打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险，推动项目按时保质交付，让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。对穷尽手段仍然无法交房的，该走司法途径的要走司法途径，在司法处置中同样要把保护好购房人合法权益摆在首要位置。第二，做好保交房工作，要充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持。今年1月，我部会同金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导各地建立城市房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内的商业银行推送，支持在建房地产项目融资和建设交付。全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，这个机制要在保交房工作中发挥好牵头协调推进的有力作用。第三，做好保交房工作，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。一是地方政府要承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合，各司其职、形成合力。二是房地产企业要承担主体责任，制定“一项目一策”处置方案，积极处置资产、多方筹集资金，确保项目按时保质交付。三是金融机构要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”，加快贷款审批和发放，支持项目建设交付。
习近平总书记多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”让房子回归居住的属性。耕者有其田，居者有其屋，无论是商品房还是保障房，保持商品房商品的属性，让富者有追求；保持保障房的保障属性，让居者有其屋。土地财政与房地产相辅相成，相互关联，不能是国家一边制定调控政策收购商品房去库存保民生保交房，而地方政府还一边卖地新建商品房，要严控土地供给用硬性规定来控制新增。在顶层设计上不能把土地出让收入成为地方财政的主要收入来源，只有摆脱土地财政，才能真正让房子回归到居住属性，住房政策才能回归到居者有其屋的保障属性。
个人观点，仅供参考，欢迎探讨。土地财政章节部分来源于复旦大学兰小欢教授撰写的《置身事内》，对感兴趣伙伴，强烈推荐此书。
作者简介：郭云，男，1981年生，现供职于湖南某县自然资源局，高级工程师，二级建造师。1999年参工作，先后在乡镇、土地整理、耕地保护、人事教育、不动产登记、工程规划、行政审批、法规督察等部门工作，对耕地保护、土地开发复垦整治、全域土地整治项目、土地指标类项目全过程运作、不动产登记、建设工程项目全流程报批报建、调查监测、卫片执法等方面有较为丰富的工作经历和经验。2023年10月创建“土地人”公众号，撰写近50余篇原创文章，其撰文以表述现实为基础，用以反映自然资源政策在基层落实的实际情况，以便于政策制定决策者在制订相关政策时更结合基层实际和更多保护群众利益。
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