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政策及市场分析
01
政策始终保持“小步快走”
2024.1.13
青浦新城、奉贤新城放松限购
2024.1.30
外环外放开非沪籍单身限购
2024.3
青浦区人才购房补贴
2024.5月初
鼓励以旧换新
527“沪九条”松绑楼市
新政解读
➣第一、增加接盘人数、释放新兴购买力：非户籍单身可购买全市二手房，二孩以上增加可购买套数，可以通过一定方法增加房票，可以赠与增加房票都是同一类的政策，旨在让更多的房票被释放在市场上，也侧面利好了一波高端客户。
➣第二、降低居民购房门槛：降低首付比例、降低商贷利息，增加公积金可贷款金额都是同一类的政策，旨在加杠杆的同时将利息，刺破客户的观望情绪，使其上车。
➣第三、盘活置换链条，优化存量结构：增加了一波市区老破小的购买力，并且精准补贴老破小的客户去置换新房。加之允许企业购买老房子作为员工宿舍，政府想要让置换底端的老破小能加快流动的基调十分明显，旨在驱动房市置换链条，盘活楼市。
2024年上半年市场容量收缩
各大新政效力不及预期，楼市持续承压，供求双降，市场容量收缩，上半年整体市场呈现量跌价涨的趋势，成交面积同比跌幅38%，均价同比上升23%。
近五年全市新房供求量价
2024年H1上海商品住宅供求量价同环比表现
中心七区黄浦、普陀、静安领头供应
浦东持续为供应大区，达7516套，其次，闵行、嘉定区域也供求充足，远郊奉贤、金山、崇明供应持续收缩，中心七区共计入市5654套，黄浦（1445套）、普陀（1213套）、静安（1084套）为主力供应。
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积分制或将淡出市场
2024年，新房项目触发积分率持续保持低位，客户趋于冷静，市场上绝大多数项目已告别积分制，市场分化严重，热度普遍下降，外围片区持续承压，仅少量板块才能维持热度，市区高品质项目仍受追捧。
2024年1-7批次新房认筹率
去化率及触发积分率统计
2024年1-7批次分环线表现情况
新政后核心区域购房需求被刺激
新政后入市的热门项目
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新政后二手房市场反应积极
1-5月二手房市场持续承压，5月底新政后二手房较新房市场的反响更加激进。
6月成交直接突破2.35万套，成交均价攀升至4.2万元/平，率先完成筑底反弹。
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市场展望：
行业或走出筑底调整期
市场有望步入新平衡
土地市场
02
少量多批成常态，热度分化延续
2024年起，土拍供应转向“减量提质”，旨在响应中央“去库存”的基调，外围郊区供应减少。
市场热度分化延续，主城区房企进驻积极，多地块触顶，而高存量的外围地区底价成交。
2021年至今各批次集中供地数量
➣供应腰斩 | 2024年一批次11宗、二三批次均仅4宗。相较2023年平均18.7/批次，2022年平均28.7/批次，今年整体供应体量明显减少。
➣溢价走高 | 今年“减量提质”+“三批次取消双限”，优质地块高溢价，备受市场认可，拉动整体溢价率，全年底价地块仅5宗。
2024年分区域成交情况
➣供应腰斩 | 杨浦区为2024年供应大户，供应4宗地块。其次为闵行、浦东，均供应3宗。传统供应主力五大新城仅供应4宗，青浦、临港0供应。
➣热度分化 | 主城区（杨浦、闵行、静安）热度领先，地块均触顶，城市核心资源依旧是房企争夺之地。而外围承压地区（桃浦、嘉定新城、松江新城等）底价成交。
中心城区地块受热捧
中环内土地起始楼板价抬高10%左右，成交价格亦顺势提升。
外环线附近地块小幅提价1%。郊环外关注度降低，起始楼板价坚持，成交价降5%以上。
一手市场-公寓市场供求走势
➣三批次杨浦两宗地块突破10%溢价率，保利发展60轮竞得平凉地块，北京城建&越秀79轮竞得长白地块。
➣杨浦滨江的价值体系或被重塑，未来新房售价将进一步上涨。
溢价率虽走高，但房企参拍依旧保守
上半年市场行情低迷，导致企业端信心不足，国进民退现象再度加剧，2024年民企占比已下滑至1成。
很多地块无意向企业托底，导致三批次原本网传16宗，后缩减至9宗，最终确定挂牌4宗。
2023年至今各批次房企参拍情况
2023-2024年1-3批次民企/央国企比例
（按数量）
前期热地不热，房企投决信心不足
市场下行下，热地不热，房企信心受挫，今年投资策略和布局愈发谨慎，高土储房企参与度缩水3-4成。
未来需加强投前研判、踩准营销节点，投资研判更加精细。
部分2023年高热地块开盘表现情况
➣热地不热 | 复盘2023年热门地块，市场下行下，热地冷开不在少数，首开去化率多集中在3成以下。
➣企业参拍意愿受挫 | 2023年投资成绩不佳导致企业信心受挫，顺势影响2024年拿地布局。
2024年1-3批次集中供地成交一览
三个批次共19宗地块，总建面积116.6万㎡，成交楼板价38089元/㎡，溢价率7.54%，共11宗地块高溢价。
2024年上海集中供地成交情况（1-3批次）
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高端公寓市场
03
2024年上半年高端公寓放量
2024年上半年均价10万以上高端公寓供应明显放量，核心区域优质豪宅井喷。
在过去三年限价严格的背景下，上半年的豪宅入市价格出现明显补涨。
近五年全市均价10万以上高端公寓供求量价
2024年H1均价10万以上
高端公寓供求量价同环比表现
高端优质项目不断面市，大量高端客户入场
高端优质项目的不断面市，将“供不应求”的态势扭转为“供求平衡”。
黄浦区、浦东新区、徐汇区、静安区成上半年核心供应区域，供求量攀升至近三年绝对高位。
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优质产品+核心地段深受客户认可
全市均价10万以上高端公寓开盘去化率近8成，整体表现优异，内环内核心优质项目频现日光。
尽管目前高端豪宅市场竞争加剧，但：优质产品+核心地段“仍然深受客户认可。
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高端公寓市场竞争激烈、产品同质化严重，客户会怎样选择？
地段：新老豪宅板块同时迸发热度
2024年上半年，在传统老牌豪宅板块保持高热度的同时，新兴豪宅板块越发强势，高净值客户置业逻辑发生转变。
传统豪宅板块
传统豪宅板块：
豫园、新天地、陆家嘴等老牌板块，地段号召力极强，客户高度认可，多为高净值客户首选地段。
客户描摹：
➣品质及地段资源驱动下改善客群，土生土长富裕家庭、已有一定年龄阅历、对上海有地域情怀。
➣户型尺度升级、功能空间等驱动下置业的高收入客群。
新兴豪宅板块
新兴豪宅板块：
徐汇滨江、苏河湾等新兴豪宅板块，在项目产品力强劲的背景下，与老牌豪宅区差距逐步缩小。
客户描摹：
➣多为财富快速积累的新一代创业者，新上海人居多，融入上层圈层。
➣城市新贵相比“老钱”客户，更讲究低调、有内涵的隐奢感，不再仅看重地段的号召性。
资源：稀缺资源的占据更受青睐
对城市不可复制的资源占有也是豪宅客户的核心关注点，如：稀缺城市景观、黄浦江景观等也成为高端居住社区和核心资产的象征。
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品质：高质量产品力为核心筹码
上半年豪宅供应井喷，各项目地段价值普遍较高，但高净值客户对于产品提出更高要求，唯有在产品打造上提升亮点，拔高项目价值，尚能破局。
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会所：优质会所配套更受欢迎
除了地段、产品力、物业等传统指标之外，高端会所配置也越来越被客户重视。会所可提供的多元复合的生活方式，将成为高净值人群共同的期待。
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豪宅趋势：
➣打破地段唯一论，新贵聚集形成新圈层。
➣买家时代下的全维度产品升级，寻求“同质中的异质化”。
未来高端公寓竞争格局
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价格趋势：
价格窗口打开，豪宅天花板或被重新定义。
营销打法：
全域营销打法升级，成就爆款策略。
风貌别墅市场
04
上海旧改历经超三十年，完成近1500万方的改造，从最早的危棚简屋改造，到成片二级旧里改造，至现在的历史街区更新，在过程中，逐步提升建筑的保护力度，城市更新趋于精品化。
阶段一：1992-2000年
危棚简屋改造
➣365万平方米改造目标
➣23个地段为重点改造基地
➣以毛地批租形式开展旧区改造
代表项目例如：
太平桥旧城改造项目（翠湖天地）
阶段二：2001-2016年
成片二级旧里改造
➣700万平方米
➣58幅试点地块
➣以货币安置为主的动迁政策和“拆改留并举”改造方式
代表项目例如：
露香园路旧改地块
阶段三：2017-2024年
成片历史街区更新
➣328万平方米
➣留改拆并举的方式
➣以保留保护为主转型
代表项目例如：
虹口17街坊（弘安里）
2024上半年风貌别墅拉开集中入市的帷幕，价格天花板在逐步被打破
怎样的风貌产品更受客户青睐？客户的置业逻辑是什么？
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未来风貌别墅竞争格局
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投资逻辑：
➣城更别墅陆续入市，冲击老洋房市场价格。
➣核心地段的核心资产，才能穿越周期。
数据来源：瑞数、克而瑞、网上房地产
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