实务文章
Practical articles
案情简介：
原告汤某等四人与被告某海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对被告某海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，原告等人与被告分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因被告未偿还借款本息，双方经对账，确认被告尚欠原告借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定被告将其名下房屋出售给原告，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给被告。因被告至今未履行房屋交付义务，原告诉请被告支付违约金6000万元并主张权利过程中的损失费用416300元；被告抗辩原告四人与公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。（案件来源于最高院的指导案例）
法院裁判观点：
法院认为：
第一，本案争议的商品房买卖合同签订前，被告与汤某等原告之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在被告未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期被告难以清偿债务时，通过将被告所有的商品房出售给原告等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，是尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之义，该商品房买卖合同合法有效。
第二，在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且被告提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为原告作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，被告未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。原告以被告逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求被告支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。故经中院改判，法院判决最终驳回了原告的诉请。
开发商以房抵债的法律要点：
根据最高人民法院的指导案例，以房抵债要具有法律效力，必须满足以下条件：
1、债务到期：以房抵债协议应在债务履行期届满后达成。
2、抵债资产交付：房屋需实际交付给债权人，物权变更需依法登记。
3、债务消灭：抵债后，原债务应视为消灭。
同时，以房抵债协议不得违反法律、行政法规的强制性规定。
律师提醒：
若债权人与债务人在债务履行期限届满前达成以房抵债协议，在目前该协议的效力存在争议，主要问题是在于以房抵债协议的性质究竟是属于类让与担保还是流押流质契约。在民法典生效前，如在债务履行期限届满前签订的以房抵债协议因触及《物权法》《担保法》关于禁止流押流质的强制性规定，则多被司法实践认定为无效。而《民法典》生效后，对于流押、流质契约法律规定债权人也只得就抵押或质押财产享有优先受偿权。故针对该类型的以房抵债协议，应慎重签订或咨询律师相关法律风险后再签订。
律师介绍
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袁娴律师
Stella
香港大学EMBA
高级合伙人、执行主任
广东罗欢平律师事务所
广东省律协消费者权益法律专业委员会副秘书长
广东省房地产研究会研究员 房地产传媒研究委员会副主任
广州市青年律师领军人才
广州市天河区公益律师普法宣讲团成员
广州广播电视台经济与法频道《奇案启示录》
《战“疫”说法》节目嘉宾律师
广东省电台FM91.4《12348在线》节目嘉宾律师
律师介绍
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曾丹铌律师
广东罗欢平律师事务所
专职律师
擅长各类民商事诉讼及劳动仲裁、商事仲裁业务
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【版权声明】
作者 | 袁娴律师、曾丹铌律师
审核 | 李志成实习律师
排版 | 蒋蓓茵
