本文来自方正证券研究所于2025年1月12日发布的报告《住房租赁团体购房贷款是什么？——2025W2房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：住房租赁团体购房贷款是什么？
2024年初，中国人民银行&国家金融监督管理总局为满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，对于住房租赁企业批量购买存量闲置房屋用作保障性住房长期持有运营的，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款，其贷款期限最长不超过30年；2024年4季度开始，住房租赁团体购房贷款开始加速推进，湖南、四川等六省份正式落地省内首笔贷款；我们认为，住房租赁团体购房贷款或将成为房企，特别是民营&混合制房企的纾困资金来源之一，例如2025年1月万科子公司深圳市泊澜租赁向浦发银行深圳分行申请30年期10.8亿元银行贷款并完成提款，该笔贷款符合住房租赁团体购房贷款特点，或将用来定向收购万科存量商品房，进而提供纾困资金。
股票市场与信用债：A股和港股均跑输大盘
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-2.71%和-3.90%，分别跑输大盘1.58pct/跑输大盘0.38pct。本周地产信用债发行105.50亿元，净融资额60.53亿元。
REITs市场：本周REITs指数涨跌幅为1.52%。
本周产权型REITs指数收于118.83点,涨跌幅为2.49%;本周特许经营权型REITs指数收于115.05点,涨跌幅为0.33%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数12.94pcts。
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比上升。
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-0.63%/+47.34%，累计同比分别+23.87%/+61.40%。新房端，45城商品房共计成交321万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+25.46%、-0.67%、-33.32%。二手房端，14城二手商品房共计成交230万㎡。
100大中城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周百城供应和成交建面环比-69.31%/+44.73%，溢价率+12.37%，一线供应和成交建面环比-81.83%/+119.80%，溢价率+14.29%，二线供应和成交建面环比-73.73%/+100.00%，溢价率+14.47%,三四线供应和成交建面环比-66.07%/+22.01%，溢价率+1.35%。
投资建议：住房租赁团体购房贷款开始加速推进，或将成为房企有效纾困资金来源，伴随住房租赁商业模式的持续跑通，保障性住房再贷款以及专项债等收储资金工具也或在止跌回稳定调下持续加码，巩固2025年楼市的量升价稳趋势。标的方面，建议关注四条主线，①商业地产：新城控股、龙湖集团、华润置地（穿越周期、提振消费）；②二手房：我爱我家、贝壳-W（止跌回稳优先受益）；③物业管理：华润万象生活、绿城服务（布局高端）；④地产开发：滨江集团、招商蛇口、建发国际集团（重仓高能级城市）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
问题一：住房租赁团体购房贷款是什么？2024年1月5日，中国人民银行&国家金融监督管理总局印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，对于专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款，其贷款期限最长不超过30年。此外，商业银行在发放住房租赁团体购房贷款时，可根据住房租赁企业的资信和经营情况发放信用贷款或质押、抵押贷款。
问题二：住房租赁团体购房贷款有何进展？2024年4季度开始，住房租赁团体购房贷款开始加速推进，多地正式落地省内首笔贷款，具体来说：①湖南长沙：24年12月，邮储银行湖南分行为长沙收购主体发放1亿元住房租赁团体购房贷款，期限30年；②四川乐山：24年12月，中国农业发展银行四川省分行成功于乐山投放住房租赁团体购房贷款2亿元；③江西上饶：24年12月，建行江西省分行向上饶市发放住房租赁团体购房贷款2400万元，期限27年，利率2.95%；④浙江金华：24年10月，工商银行金华市分行成功发放住房租赁团体购房贷款，首笔1600万元贷款已发放到位；⑤安徽六安：24年9月，中国银行安徽省分行为六安市舒城县某国资企业授信1.05亿元住房租赁团体购房贷款，并成功实现投放；⑥河北保定：24年11月，河北中行成功批复住房租赁团体购房贷款16亿元。
问题三：近期住房租赁团体购房贷款为何加速落地？我国目前已形成双轮驱动的住房租赁供应体系，即保障性租赁住房、市场化租赁住房两条腿走路。我们在《住房租赁模式初步跑通，金融加大支持力度》中提到，保障性租赁住房目前项目盈利情况良好，冠寓、泊寓等市场化租赁住房主体已经实现盈利。我们认为困扰租赁住房市场首要的盈利难题，已经初步性得以解决，住房租赁闭环的商业模式可以承受相应融资成本。
问题四：住房租赁团体购房贷款有何作用？①助力加速构建房地产发展新模式：住房租赁团体购房贷款可被住房租赁企业用于批量购买存量房屋用作保障性住房，助力推动房地产发展新模式的构建；②或将成为房企，特别是民营&混合制房企的纾困资金来源之一：住房租赁团体购房贷款的发放对象为住房租赁企业，与保障性住房再贷款相比并未要求其性质为地方国企，因此对于旗下有公寓品牌的万科、龙湖等房企来说，或为可靠的纾困资金来源之一。以万科为例，2025年1月9日，万科发布公告，子公司深圳市泊澜租赁向浦发银行深圳分行申请30年期10.8亿元银行贷款并完成提款，深圳泊澜100%股权为前述贷款提供质押担保，该笔贷款符合住房租赁团体购房贷款特点，或将用来定向收购万科存量商品房，进而提供纾困资金。
投资建议：住房租赁团体购房贷款开始加速推进，或将成为房企有效纾困资金来源，伴随住房租赁商业模式的持续跑通，保障性住房再贷款以及专项债等收储资金工具也或在止跌回稳定调下持续加码，巩固2025年楼市的量升价稳趋势。标的方面，建议关注四条主线，①商业地产：新城控股、龙湖集团、华润置地（穿越周期、提振消费）；②二手房：我爱我家、贝壳-W（止跌回稳优先受益）；③物业管理：华润万象生活、绿城服务（布局高端）；④地产开发：滨江集团、招商蛇口、建发国际集团（重仓高能级城市）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2025年1月6日-2025年1月10日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债发行环比上升，净融资额环比由负转正。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-2.71%和-3.90%，分别跑输大盘1.58pct/跑输大盘0.38pct。本周地产信用债发行105.50亿元，净融资额60.53亿元。截至2025年1月10日，地产信用债累计发行109.50亿元，同比持平0.00%，净融资额64.12亿元，去年同期为57.95亿元。
本周A股房地产板块跑输大盘（沪深300）。本周A股房地产板块涨跌幅为-2.71%，跑输大盘1.58个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第21名。
近一个季度及近一个月，房地产板块均跑输大盘。
近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-6.72%，同期沪深300涨跌幅为-6.64%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-17.39%，同期沪深300涨跌幅为-6.59%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是信达地产（9.52%）、天地源（2.36%）、中迪投资（1.64%）、张江高科（0.86%）、招商蛇口（0.41%），跌幅靠前的主要是陆家嘴（-8.90%）、京投发展（-8.84%）、我爱我家（-6.89%）、苏州高新（-6.59%）、金融街（-6.54%）。
本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。
本周港股地产建筑板块涨跌幅为-3.90%，跑输大盘0.38个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第10名。本周领涨板块主要包括原材料业、电讯业、金融业，领跌板块主要包括资讯科技业、可选消费、地产建筑业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是宝龙商业（7.53%）、时代邻里（3.41%）、金地商置（1.89%）、康桥悦生活（1.47%）正荣服务（1.33%），跌幅靠前的主要是融创中国（-41.70%）、融信中国（-31.55%）、合景泰富集团（-18.99%）、宋都服务（-18.18%）、绿景中国地产（-18.18%）。
2.3 地产信用债
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比由负转正。本周地产债信用债新发行金额合计105.50亿元，到期金额44.97亿元，净融资额60.53亿元。截至2025年1月10日，地产信用债累计总发行金额为109.50亿元，同比持平0.00%，到期金额45.38亿元，同比上升15.46%，净融资规模为64.12亿元，去年同期为57.95亿元。
REITs市场
本周REITs指数涨跌幅为1.52%。本周产权型REITs指数收于118.83点,涨跌幅为2.49%;本周特许经营权型REITs指数收于115.05点,涨跌幅为0.33%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数12.94pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华安张江光大REIT，涨跌幅为6.23%。本周REITs成交额为25.58亿元，环比20.40%。本周REITs换手率为1.05%，环比0.13pcts。
3.1 指数表现
本周（2025年1月6日-2025年1月10日，下同）REITs指数收于117.19点，涨跌幅为1.52%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2025年1月10日，REITs指数收于117.19点，涨跌幅为1.52%。
本周产权型REITs指数收于118.83点,涨跌幅为2.49%。其中，产业园区型REITs指数收于102.34点,涨跌幅为2.85%;物流仓储型REITs指数收于109.89点,涨跌幅为2.80%;保租房型REITs指数收于119.88点,涨跌幅为1.44%。
本周特许经营权型REITs指数收于115.05点,涨跌幅为0.33%。其中，高速公路型REITs指数收于95.05点,涨跌幅为-0.14%;生态环保型REITs指数收于125.05点,涨跌幅为0.33%;能源型REITs指数收于131.97点,涨跌幅为1.58%。
近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数12.94pcts。其中，产权类REITs指数跑赢沪深300指数15.97pcts；特许经营类REITs指数跑赢沪深300指数9.31pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑赢沪深300指数14.53pcts，物流仓储型REITs指数跑赢沪深300指数18.34pcts，保租房型REITs指数跑赢沪深300指数17.31pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑赢沪深300指数8.85pcts，生态环保型REITs指数跑赢沪深300指数6.89pcts，能源型REITs指数跑赢沪深300指数12.14pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华安张江光大REIT，涨跌幅为6.23%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨跌幅为-1.35%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为嘉实京东仓储物流REIT，涨跌幅为26.77%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，涨跌幅为-0.41%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨跌幅为50.24%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，涨跌幅为-47.87%。
本周REITs成交额为25.58亿元，其中，产权型REITs成交额为13.75亿元，特许经营型REITs成交额为11.83亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为8.58亿元，保租房型REITs成交额为2.54亿元，物流仓储型REITs成交额为2.63亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为7.28亿元，生态环保型REITs成交额为1.22亿元，能源型REITs成交额为3.33亿元。
本周REITs换手率为1.05%，环比0.13pcts。其中，产权型REITs换手率为1.11%，环比0.14pcts；特许经营型REITs换手率为0.89%，环比0.10pcts。产权型REITs中，产业园区型REITs换手率为0.95%，环比0.26pcts；保租房型REITs换手率为1.19%，环比0.19pcts；物流仓储型REITs换手率为0.76%，环比-0.09pcts。特许经营权型REITs中，高速公路型REITs换手率为0.64%，环比0.02pcts；生态环保型REITs换手率为1.57%，环比0.26pcts；能源型REITs换手率为1.43%，环比0.40pcts。
楼市成交
本周(2025年1月4日-2025年1月10日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-2.92%/+47.04%，累计同比分别+17.57%/+60.73%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比上升。
本周我们覆盖的45城商品房成交280.01万㎡，滚动四周同比-2.92%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+25.46%、-0.81%、-51.10%。
45城商品房年初至今累计成交面积同比+17.57%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别+65.35%、+17.01%、-42.98%。
本周二手房成交滚动四周同比上升、累计同比上升。
本周我们覆盖的14城二手房成交228.14万㎡，滚动四周同比+47.04%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+158.64%、+38.88%、+80.29%。
14城二手房年初至今累计成交面积同比+60.73%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+105.63%、+56.19%、+159.21%。
土地市场
本周（2024年12月29日-2025年1月5日，本章“土地市场”下同）百城土地供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周百城供应和成交建面环比-69.31%/+44.73%，溢价率+12.37%，一线供应和成交建面环比-81.83%/+119.80%，溢价率+14.29%，二线供应和成交建面环比-73.73%/+100.00%，溢价率+14.47%,三四线供应和成交建面环比-66.07%/+22.01%，溢价率+1.35%。
5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周100大中城市供应建面1882万平方米、成交建面2780万平方米、成交总价903亿元，滚动四周环比分别-69.31%、+44.73%、+8.70%；成交面积与供应面积比例为+280.83%，环比48.74pct；溢价率为12.37%，环比+10.76pct。
一线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周一线城市供应建面30万平方米、成交建面142万平方米、成交总价473亿元，滚动四周环比分别-81.83%、+119.80%、+1.33%；成交面积与供应面积比例为+603.06%，环比96.97pct；溢价率为14.29%，环比+13.81pct。
二线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周二线城市供应建面357万平方米、成交建面979万平方米、成交总价306亿元，滚动四周环比分别-73.73%、+100.00%、+49.59%；成交面积与供应面积比例为+326.20%，环比122.33pct；溢价率为14.47%，环比+12.56pct。
三四线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周三四线城市供应建面1495万平方米、成交建面1659万平方米、成交总价125亿元，滚动四周环比分别-66.07%、+22.01%、-10.32%；成交面积与供应面积比例为+251.48%，环比8.89pct；溢价率为1.35%，环比-0.01pct。
政策梳理
本周（2025年1月4日-2025年1月10日）推出政策：
1) 1月5日，济南住房公积金发布《关于进一步优化住房公积金政策的通知》，规定缴存职工购买二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付比例由30%调整为20%，提高住房公积金贷款可贷额度，优化住房公积金贷款使用次数认定标准。
2）1月6日，镇江市发布《关于停止实施市区商品房销售价格备案的通知》，宣布自2024年12月27日起，镇江市区（京口区、润州区、丹徒区、经开区和高新区）停止实施新建商品房销售价格备案制度。
3）1月6日，武汉市汉阳区高铁功能区征地拆迁项目选房大厅举行了首批购房券核发仪式，购房券持有人可使用购房券购买指挥部已公布的“团购房源”与“市场房源”。
4) 1月7日河南省发布《推动2025年第一季度经济“开门红”若干政策措施》，计划在3月底前将所有符合条件的存量住房开发贷款项目纳入“白名单”机制，以推动房地产市场止跌回稳。
5）1月7日，江西省抚州市黎川县自然资源局发布公告，公开征集收回收购县中心城区存量闲置土地。
6）1月8日，广州规划和自然资源局发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，通过“政策支持”+“项目驱动”双轮驱动盘活存量低效土地。
7）1月10日，国新办举行“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会，宣布2025年专项债用于土地储备和存量房收购这两项政策将会逐步释放。
风险提示
