深圳原关外全面放开限购，各区房价变化我们前段时间已经发文过了，冷热不均，目前主要还是南山部分区域二手房价有反弹迹象，其他区没变化。
珠江新城中板块——嘉裕公馆
2018年11月，高楼层成交单价86590元/平
2023年4月，高楼层成交单价208973元/平
2024年5月，低楼层成交单价150294元/平
2024年6月，中楼层成交单价181219元/平
2024年9月，中楼层成交单价129329元/平
2024年10月，高楼层挂牌单价143463元/平
珠江新城西板块——保利香槟花园
2017年2月，高楼层成交单价61000元/平
2022年8月，高楼层成交单价143357元/平
2024年3月，中楼层成交单价95962元/平
2024年10月，中楼层挂牌单价95392元/平
珠江新城东板块——誉峰
2017年2月，高楼层成交单价7万/平
2023年4月，高楼层成交单价180512元/平
2024年5月，低楼层成交单价150769元/平
2024年7月，高楼层成交单价146406元/平
2024年10月，高楼层挂牌单价149032元/平
鱼珠板块——鱼木小区（楼梯房）
2017年5月，高楼层成交单价26297元/平
2021年7月，高楼层成交单价47997元/平
2023年12月，低楼层成交单价35902元/平
2024年3月，中楼层成交单价34483元/平
2024年6月，高楼层成交单价27196元/平
2024年10月，中楼层挂牌单价29342元/平
粤垦板块——侨英花园
2017年3月，高楼层成交单价43062元/平
2023年5月，低楼层成交单价59904元平
2024年5月，中楼层成交单价46572元/平
2024年6月，高楼层成交单价49835元/平
2024年10月，中楼层挂牌单价45377元/平
员村板块——美林海岸
2017年7月，中楼层成交单价53764元/平
2022年4月，高楼层成交单价104930元/平
2024年4月，高楼层成交单价71605元/平
2024年8月，中楼层成交单价56445元/平
2024年9月，高楼层成交单价62693元/平
2024年10月，高楼层挂牌单价50065元/平
杨箕板块——富力东堤湾
2017年2月，中楼层成交单价67655元/平
2021年8月，高楼层成交单价113560元/平
2024年5月，中楼层成交单价68231元/平
2024年7月，中楼层成交单价72451元/平
2024年9月，中楼层成交单价71777元/平
2024年10月，高楼层挂牌单价73977元/平
体育中心板块——亿泉尚园
2018年11月，中楼层成交单价69000元/平
2022年9月，高楼层成交单价119893元/平
2024年4月，中楼层成交单价100796元/平
2024年10月，中楼层挂牌单价119183元/平
天河公园板块——新世界东逸花园
2017年1月，高楼层成交单价51686元/平
2021年5月，中楼层成交单价100226元/平
2024年5月，中楼层成交单价59282元/平
2024年8月，中楼层成交单价60654元/平
2024年9月，中楼层成交单价63044元/平
2024年10月，高楼层成交单价61819元/平
石碑板块——高教新村
2019年3月，中楼层成交单价53884元/平
2022年2月，高楼层成交单价85397元/平
2024年3月，中楼层成交单价61084元/平
2024年10月，低楼层挂牌单价64647元/平
龙口西板块——帝景苑
2016年12月，高楼层成交单价46875元/平
2023年4月，高楼层成交单价83916元/平
2024年4月，高楼层成交单价57679元/平
2024年6月，高楼层成交单价64971元/平
2024年9月，低楼层成交单价64634元/平
2024年10月，中楼层挂牌单价57596元/平
盘点天河区各板块房价后，可以发现，广州房价10月对比9月，即便强如天河，也是冷热不均，全域放开限购并没有让房价有明显提升，但是新盘去化强了很多。
目的达到了，正如我说股市上面并不追求指数上涨，只追求每天成交量，广州楼市也是如此——只要新盘能去库存就好了。
但对比2017年，广州房价涨幅令人羡慕，这可能与广州成为一线城市的观念强化有关，绝大多数城市房价甚至跌回了2016年。广州在过去，房价涨幅其实是不如很多一二线城市的。
广州房价上涨存在两大矛盾点——
1、城市正在发行房票用于城中村改造，理论上增加几万亿的房票都很轻松，可以大批量增加购房需求。不过房票最终还是财政出钱，不是说广州想印多少房票就能印的。房票的目的是让拆迁户带动市场购房需求，引导更多人入市，如此，拆迁成本才能收回。
深圳和广州城中村都特别多，单个城市释放几万亿乃至几十万亿的房票，理论上都可以实现，所以房票规模最终仍受财政能力制约。
2、这轮止跌回稳，上面明确要求“稳房价、稳地价、稳预期”，上面到地方都站在道德制高点，不愿走房价暴涨的老路了，因为容易形成传销式击鼓传花模式，最后房价暴涨，房租暴增，实体经济无法支撑，且房票成本更高，更加拆不起，无法形成房票的持续供给。
3、广州新盘迭代太快了，得房率动辄100%-120%，二手房需求被新盘严重抑制，喜新厌旧成为很多人的共识。
既然普涨不可能，既然要软着落，所以这轮楼市和股市最终的目的就是股市成交量和楼市成交量，对于股票指数和房价上涨并没有作为第一目的，那么全域放开的广州，城市板块房价分化也就成为必然！
2020年3月，那时还在疫情期间，但戴口罩就可以出门看房，深圳房价一天一个价，一周涨50万，那个时候房价突然就爆发了。
2021年8月，泉州和厦门楼市同时起飞，房价一天一个价，泉州短短4个月房价翻倍，厦门4个月房价涨幅30-50%。
2024年10月，楼市非常热，和过去楼市唯一差别是，投资客（不是那种ABC加价找人接盘模式的炒房）规模和热情没有以前高，进场的很少，更多还是自住刚需为主。
也许，楼市没有投资客，以自住刚需形成的成交量，伴随着政策利好刺激，让房价稳中有涨而不大涨，才是上面想要的吧。
