在存量资产的时代，越来越多的人开始关注其生存发展之道。晤桥亚洲创始人吴晓军先生在PLUS TALK2024中国酒店资产管理先锋分享会中重点分析了酒店领域，并探讨当前行业面临的五大趋势，以期为行业的生存与发展提供洞见。
01.
存量市场时代
五大市场需求
金融地产大资管服务
在房地产市场面临挑战的当下，资产证券化和机构投资者对大资管服务系统的需求日益增长，成为行业生存的关键。
国央企资产盘点盘活
国资委提出的资产盘活和盘点，成为当前行业的重要议题，对于提高资产效率具有重要意义。
产业招商/运营
产业招商导致空置率上升，这对资产管理提出了新的挑战。
企业地产专业外包
随着产业结构的转型，许多固定资产已不再适应企业的发展需求，企业专业外包成为新的趋势。
ESG资产管理
绿色能源资产管理作为新兴领域，成为行业主推的新方向，有助于行业的可持续发展。
02.
资产盘点与金融化
从地段到收益的全方位考量
资产盘点的关键在于清晰界定资产价值，尤其是地段的稀缺性和收益。高稀缺地段加上高收益的资产，被视为良性且优质的资产，具备资产证券化的条件。然而，中国国内大部分资产属于低效资产，需要通过资产管理来盘活。
以酒店行业为例，资产的评估不仅关注基础设施和位置，还包括商务条件和购物景观等因素。根据成本静态NOI/NPI收益法，中高收益资产通常在第三年要达到5-6%，第六年经营则要达到9-10%。中低收益资产通常在第三年要达到2-3%，第六年经营则要达到3-4%。低收益资产通常第三年小于2%，第六年经营则小于3%。
从资产管理视角，中高收益资产资产具备了良性资产以下特征：
1）通过经营提升保持了合理的出租率/入住率；
2）实现了租金/房价的稳定提升；
3）处于现金流稳定提升的通道上；
4）资产估值稳步上升。
03.
资产管理的新思路
资产盘点 思路转变 管理逻辑调整
资产盘点
摸清家底，精准识别良性、低效和不良资产
对于优质资产，要迅速采取金融化手段进行变现，无论是通过融资还是发债。对于低效资产，需要及时进行提升和盘活，避免资源浪费在潜力不足的资产上。同时，对于不良资产，应果断进行清仓处置，确保资源能够集中投入到有前景的资产中。
资产盘点不仅是对资产的一次全面体检，更是实现资产战略规划和资源优化的关键步骤。通过精准识别，我们可以因地制宜地制定合理的资产战略规划，确保每一项资产都能在最合适的位置上发挥最大的价值。
思路转变
拥抱资本，提升资管内功服务资本
在当前的资产管理领域，尤其是对于国有企业和大型企业，一个关键的存活和发展策略是思路的转变。
过去，企业往往都以主人翁精神自居，认为只要将资金交给他们，就可以放手不管财务责任。但随着资产管理的深入，这种观念已经不再适应时代的发展。主权基金和机构投资者需要主动管理，而非仅仅进行财务管理，以避免潜在的巨大风险。
因此，企业需要拥抱资本，转变思路，不再将资方置于一边，而是要积极地进行主动管理。这种转变对于国有企业尤为重要，它们需要提升资产管理能力，更好地服务于资本。如果没有这样的转变，企业与资本之间的关系可能会变得防备和紧张。
慢钱时代下
三大管理逻辑调整
随着资产证券化和金融资本的对接，大资管时代已经到来。在这个时代，管理逻辑发生了变化，强调了三个关键点：一是建立全局视角和体系架构；二是数据驱动决策；三是要用跨界创新驱动成长。
资产管理不应仅仅局限于短期的年度计划，而是一个从投资到退出的全周期过程。真正的资产管理要求我们不仅关注眼前的运营管理，而是要有一个长远的视角，持续跟踪和执行投资指标，确保最终能够实现投资预期。这一过程包括投资模型的数字化、指标跟踪、收益复盘、预算跟踪、预警系统、经营滚动预测、方案比较，以及资产的盘点和入库，甚至所有设施设备的数字化管理。
数字化是资产管理的新趋势，因为它使数据流动起来，实现全周期全数字化的管理。没有数字化，数据就会停滞不前，随着员工的流动而丢失。数字化系统使得我们可以进行持续的滚动预测，这是运营管理与资产管理的主要区别。全方位的预测帮助我们不偏离投资目标，并向投资人清晰地展示未来的现金流、估值和分红预期。
资产管理的核心在于预测而非仅仅计算日常账目。通过数字化手段，我们可以更精准地掌握资产的未来现金流趋势和估值方向。大多数资产的收益主要来自于退出时的估值，而现金流的贡献相对较小。
因此，资产管理的关键在于构建一个能够进行全方位指标分析、对标和预测的数字化平台，以实现资产价值的最大化。
在存量资产时代，房地产和酒店行业正面临转型，需要进行全面的战略布局。过去二十年的行业发展见证了从单纯的房产销售到商业运营，再到金融化的过程。未来，成功的地产商将不仅仅是房地产专家，而是需要跨界融合技术和金融服务的综合性企业。酒店行业也在逐步实现科技化和跨界经营，这标志着行业发展的新趋势。
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