2024年11月28日，澎润创始人及董事总经理，罗冰清女士受邀参加2024住宿业品牌投资合作大会并发表《中国文旅住宿业投资浪潮与价值热点》主题演讲。
让我们一起跟着小编回顾罗冰清女士的精彩发言。
2024酒店市场回顾
澎润2024年酒店行业关键词总结
在需求端方面，2024旅游消费的显著增长，同时旅游消费向海外大量流出。商务市场方面面临的主要挑战是预算紧缩导致的房价下跌。投资端则出现了从传统地产思维向资管思维的转变，许多项目都与如何盘活烂尾楼相关，这不仅是项目层面的问题，更是关乎国家大局。此外，我们还注意到了存量为王的趋势，并预计这一趋势将持续到2025年。
文旅住宿业趋势分析
01.
酒店市场发展趋势
「酒店行业迎来“全面生活方式化”」
酒店行业正在经历一场全面的生活方式化变革。酒店不再只是提供住宿服务，而是成为生活方式的体验平台。在这一趋势下，个性化和定制化的服务变得尤为重要，客户更加注重住宿的体验感和与个人价值观的共鸣。新的生活方式品牌不断涌现，业主在选择品牌时，越来越倾向于选择那些能够提供独特生活方式体验的酒店。
「度假市场成为国内酒店集团的集中发力点」
国内酒店品牌在度假市场上的表现尤为突出，特别是在创新和本土化方面。国内品牌在度假市场的阵营逐渐超越国际品牌，从高端到奢华品牌都在积极探索和发展。度假酒店市场的集中发力点在于品牌在高端和低端投资上展现出更多的发展前景，国内品牌在度假领域的竞争力正在增强。
「新兴客群细分市场逐渐扩大」
新兴客群细分市场正在不断扩大，包括微度假市场、中大童消费红利、老龄化群体的旅居生活方式、环线游和宠物友好型酒店等。这些新兴市场反映了人口趋势的变化和消费者需求的多样化。特别是宠物酒店和ESG相关的酒店，它们不仅受到政策端的推动，也越来越受到客群端的青睐。
02.
服务式公寓，未来已来
服务式公寓作为一种投资业态，正在经历显著的市场变化。过去，服务式公寓主要服务于外国高管，但现在内地客户的需求日益增长，他们以预算较低但数量庞大的特点，对服务式公寓提出了更中式化的需求，比如对早餐的重视。此外，个人客户的比例也在增加，特别是富二代、创业者等，他们可能因为商务或个人需求而选择服务式公寓。这种需求的转变促使服务式公寓行业开始更多地研究和满足个人客户的需求，以补充商务需求的波动。
同时，服务式公寓行业还呈现出三个经济趋势：她经济，即女性对安全要求高，可能形成需求细分；娃经济，即家庭出行时更倾向于选择服务式公寓；以及它经济，即带宠物出行时服务式公寓成为优选。
未来服务式公寓有望成为文旅住宿业中的一种新兴业态。在品牌方面，国内品牌正在崛起，与国际品牌竞争。随着投资者对毛利润的追求和多样化需求的发展，服务式公寓市场将越来越成熟，这一趋势也将越来越明显。
03.
康养旅居的崛起与变革
「年轻一代推动康养市场显著增长」
康养市场正在经历显著的增长，这一趋势主要由年轻一代推动。与过去不同，康养不再仅仅是老年人的专属领域，年轻人尤其是高端市场消费者正成为新的增长点。他们追求的康养服务不仅限于简单的SPA，而是包括整体健康，即身体、心灵和精神的健康。女性在这一市场中扮演着关键角色，康养酒店的消费者中有约90%是女性，她们对生活品质和自我犒赏有着强烈的追求。此外，康养旅游的支出远高于普通旅游，尤其是20至30岁的年轻群体，他们的消费意识已经觉醒，愿意为了自己的健康和享受投入更多。年轻人喜欢探索社交媒体上的热门地点、知名景点，以及提供康养服务的酒店，通过旅行关注自己的健康。
「鬓微霜的旅居产品开始增多」
除了年轻一代，市场上也在增加针对老年人的旅居产品，以满足他们的需求。例如，崇明的中信项目“信澜天地”提供了针对老年人的一价全包服务，关注老年人的旅游和活动需求。这个项目强调了为老年人创造内容和活动的重要性，认为这是实现老年人康养旅居市场发展的关键。通过深度服务内容的打造，实现老年人康养旅居的全面提升。这种服务模式不仅停留在口号上，而是通过实际行动，为老年人提供真正属于他们的生活方式和活动，从而推动康养旅居市场的发展。
04.
文旅融合推动乡村振兴
「乡村可持续化发展驱动文旅产业升级」
乡村振兴是一个多维度的议题，不仅由需求推动，也是投资和产品推动的结果，国企和政府平台对此有着硬性投资指标。当前乡村振兴正经历重大变化，包括人员结构和合作模式的转变，核心在于培养“新农人”以保护农业发展和防止人口外流。此外，乡村振兴项目需要考虑商业环境和合作方式的转变，以农业为核心，推动文旅升级和产业链发展。政策导向下，农业正从非商业环境转变为需要经得起考验的商业投资模型，这涉及到农民以资产资源入股、资源整合形成规模经济、本土人才培养以及金融保险政策的运用。金融行业和政府对乡村振兴项目的可持续性和落地性非常关注，期望未来能看到更多优秀的乡村振兴项目实现落地。
投资趋势分析
01.
存量盘活和交易仍是市场的一大热点
在当前的市场环境下，存量资产的盘活和交易成为了热点。资产管理意识的觉醒和转型变得至关重要，市场正在逼迫我们向慢钱时代的资产管理转型，“存量时代等于慢钱时代”。在投资文旅住宿业时，我们需要有更良性的心态，以看到其中的投资潜力。同时，前期可研和设计非常重要。通过精准的可研和规划设计，我们可以减少不必要的投资，并通过开源增加增量收益。这种良性运作能给提升投资回报率，实现高效投资。存量资产的退出机制也变得多元化，包括资产证券化、交易退出以及混改等方式，为存量资产的盘活提供了多种可能。
03.
酒店投资新风口：不良资产
不良资产的投资也是一个值得关注的话题。数据显示，不良酒店资产正在扎堆，行业复苏面临挑战，导致投资者在抄底时犹豫不决。尽管资产价格持续下行，法拍案例频现，但投资者对于未来的期望值和资产管理思路的不明确导致了投资的纠结和犹豫。因此，在投资不良资产时，前期的评估和尽调工作显得尤为重要，以避免陷入不良资产的陷阱。不良资产市场虽然充满挑战，但也蕴含着巨大的利益和机会，对于高级玩家来说，这是一个值得关注的投资赛道。
03.
“不出海，就出局”已成为头部文旅酒店企业的共识
今年，国内品牌低调出海，服务中国投资者，包括基金、私募、家族办公室和富裕个人，他们通过海外酒店投资实现资金出海。国家政策如“一带一路”也在支持企业出海。“十四五”旅游规划鼓励旅游企业走出去，本土酒店品牌亦有众多出海案例，这些都是近两年的新发展。华住集团和万达集团在海外有收购和开店动作，德陇开元针对东南亚市场举办拓展峰会，许多投资方关注东南亚和“一带一路”上的投资机会显示出东南亚市场因其更开放的签证政策而成为吸引投资的热点。
2025展望
澎润2025年酒店行业关键词预测
在产品和品牌方面，我们期待会有持续的革新和演变，投资方面也会更加关注资管思维的转型。这些行业趋势涵盖激活不良资产、品牌国际化、乡村振兴、中大童、宠物市场以及微度假等关键领域，将共同推动行业的发展。
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