在探讨乡村旅游存量资产的盘活与利用时，我们面临着将传统观光目的地转型为度假胜地的挑战。黄山旅游发展股份有限公司副总裁卫超先生在PLUS TALK2024中国酒店资产管理先锋分享会中为大家带来了乡村旅游存量资产盘活利用经验分享。
01.
乡村旅游的
潜力与挑战
在乡村旅游的存量资产盘活与经营中，酒店业的提升是一个持续进化的过程。随着景区从观光型向度假型转变，度假体验的沉淀成为核心要素。在此转型过程中，景区商业性发展的经验被分享，并探讨了乡村旅游的实践。
例如徽州地区拥有丰富的乡村资源，但这些资源在度假领域尚未得到充分利用。激活这些资源的文化和产品价值，探索其与紧缺资产的共通点，成为一项重要任务。乡村资产和景区资产既具有公益属性，也具有商业属性，这使得在保护与发展之间找到平衡变得复杂。
在商业领域，可以非常精准和细致地表达和执行。但在乡村旅游领域，这种精细度远远不够，可能也与其资产本身的模糊属性有关。在这一过程中，不仅仅是讲述乡村酒店该如何做，而是分享一些基于乡村经验的启示，关注整个乡村开发过程中需要注意的事项。
02.
乡村开发的
三条工作线
全国有许多乡村旅游模式，但最终，作为企业，还是要关注投资回报。这些模式看似丰富，但最终都要回归到企业的投资回报问题。包括规投建营等过程，都需要体系化、标准化，并流程化地进行。
对于乡村来说，这些过程的细节可能需要浓缩为三条线工作的并行。第一条线类似于土地一级开发，需要与政府沟通、谈判合作协议。第二条线是在合作协议谈判过程中，与地方政府动态协商地方资产收储。第三条线是设计管理部门基于商业需求下的项目策划规划。
这三项工作是并行的，对业主单位来说，既需要资管单位的配合，也需要自己的团队与政府进行协议谈判和收储对接，还需要策划和设计机构动态地帮助制定策划方案。
合作协议
合作协议中，需要谈好不同资产的合作期限、合作模式、标的清晰度、房屋及土地的流转收储方式、租赁费用，以及能拿到集体用地的资源条件和综合管理费用。最终，乡村要符合国家法律规定，通过村民代表大会，村集体尤其是村书记能够把相关村民的集体利益通过村民代表大会的约定搞定，最后形成合作方式。
资金安排和制度安排也很重要。乡村开发后，酒店、商业街、亲子小型度假非动力乐园等都是单一经营主体，但会有很多公共空间，资金就很重要。这里面至少有三种资金：中央预算内资金、专项债资金和企业资产作为商业资本资金。中央预算内资金用于公共区域，专项债资金由政府平台公司投资，企业资产作为商业资本资金投资。
选址条件
在选址方面，有一句话叫“不远不近不冷不热两看两相宜”。
不远不近不冷不热是指在乡村旅游开发中，选址需要平衡距离城市的远近，既不能太近以致缺乏乡村感，也不能太远以致难以吸引一日游和度假客户。此外，乡村度假地需要找到合适的温度和环境条件，既不能太热也不能太冷，以确保游客能够体验到乡村的魅力和舒适。二次性投入实际上决定了回报周期的决定性。
两看两相宜是指在乡村旅游开发中，资源的固有特性和环境条件是关键因素。良好的基本环境条件可以降低开发成本，而选择资产时的二次性投入（如改造和升级）对项目的回报项目的回报和回报周期具有决定性影响。
03.
规划审查
规划方案与方案审批
乡村旅游项目规划方案主要分为三个阶段。
在前期选址阶段，需要专注于评估和选择一个适宜的地点，考虑因素包括与城市的距离、交通可达性、自然环境和当地资源。
中期收储阶段是一个动态调整的过程，涉及到与村民、村集体和乡镇政府的密切合作，以确保土地和资源的合法和有效整合。这一阶段需要灵活应对，以适应政策变化和市场需求。
后期则是配合运营阶段，此时需要转向确保项目顺利启动并持续运作，包括制定运营策略、建立社区合作和监控项目成效。整个方案旨在确保项目从启动到运营的每个环节都能顺利进行，并能够适应不断变化的环境。
同时，规划、方案审查通常涉及与多个主管部门的沟通。这些部门的协调和解决需要动态衔接的过程。
— End —
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