在这个快速变化的金融市场中，REITs（不动产投资信托基金）作为一种创新的金融工具，正逐渐成为投资者和资产管理者关注的焦点。特别是在酒店行业，资产证券化作为一种新兴的融资方式，正吸引着越来越多的目光。
财通证券资产管理有限公司基础设施与不动产投资部总经理陈剑先生就REITs在中国的发展现状进行了分享，特别是酒店资产证券化方面的进展和对未来的展望。
01.
基础设施公募REITs的定义
与资产证券化的区别
基础设施公募REITs（以下简称“公募REITs）是以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。在我国，基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。酒店REITs在海外已经较为成熟，但目前国内酒店只能作为文旅、消费及产业园内配套设施纳入公募REITs。
资产证券化与基础设施公募REITs虽然常被一同提及，但它们之间存在明显区别。公募REITs是一种纯权益品种，而资产证券化则更偏向于债务性融资。公募REITs可以在二级市场上交易，投资者可以通过交易软件查看上市REITs的交易情况和价格信息。因此，公募REITs可以被视为“资产的IPO”，即资产的上市。
02.
公募REITs的特征
保留控制权、股性较强、强制分红
保留控制权
公募REITs允许资产所有者在上市过程中保留对资产的控制权。这与一些业主的误解不同，他们认为发行公募REITs意味着必须出售全部资产。实际上，业主可以选择出售少量股份，例如67%，从而保留34%的股份以维持控制权。这种灵活性使得业主可以在不完全放弃资产的情况下，实现资产的流动性。
此外，从经营管理层面理解，公募REITs可以聘请业主担任酒店的运营服务机构，由业主继续管理资产。
股性较强
公募REITs具有强烈的股性，因为它是一种纯权益性质的投资。这意味着公募REITs的收益直接与资产的表现挂钩，而不需要通过抵质押或者担保等措施增信。此外，公募REITs的股性还体现在其“公募基金+资产支持专项计划+项目公司”的结构上，投资人通过持有、交易公募基金份额的形式，取得投资分红及资本利得，其上市是纯权益性质的。
强制分红
与普通IPO不同，公募REITs要求将大部分收益以分红的形式分配给投资者。这种分红是法定的，即使在经营不善的情况下，只要有收益，就必须按照规定的比例进行分红。这种分红通常基于可分配现金流，确保了投资者的收益。这一点与普通股票不同，后者没有固定的分红要求。
总的来说，公募REITs的这些特征使其成为一种独特的资产管理和投资工具，为投资者提供了可持续的收益来源，同时为资产所有者提供了保持控制权的灵活性。
03.
公募REITs未来发展趋势
外部管理or内部管理?
外部管理or内部管理?
在公募REITs的管理方式上，目前国内市场主要为外部管理的契约制结构。
境外资本市场存在公司制以及内部管理的结构，不同的结构各有优劣。目前外部管理的契约制结构有利于结构中不同角色互相监督制衡，保护投资者的利益。而内部管理结构更有利于激发发行人的参与积极性，提高运营管理效率。
在中国大陆，公募REITs的适用范围相对有限，主要集中在特定类型的酒店资产。目前，酒店仅能作为产业园、景区及商业综合体等配套设施纳入公募REITs，且一般来说酒店建筑面积占比不得超过总资产建筑面积的30%：
工业园区配套酒店
通常位于省级以上开发区、国家新区或国家级开放区域的工业园区内。
旅游景区酒店
位于4A级或5A级景区，以及市场化遗产景区范围内的酒店。
商业综合体配套酒店
与商业地产（如商场）物理上不可分离，且所有权属于同一发行人的酒店。
这些政策限制意味着许多酒店可能不符合公募REITs上市的条件。为了解决这一问题，私募REITs（持有型不动产ABS）提供了另一条路径。
私募REITs是以持有型不动产为基础资产、在交易所挂牌交易、或可以与公募REITs衔接的场内标准化权益型产品。与公募REITs不同，私募REITs不局限于特定类型的酒店资产，为酒店业主提供了更多的选择性。此外，私募REITs在特定情况下享有一定的税收优惠政策。
私募REITs的优势在于其简化的结构和较快速的审核流程，但其缺点是不能公开发行，且对物业的要求较高，尤其是在成本管理方面。
尽管私募REITs不能公开发行，但它们未来有可能与公募REITs接轨，实现从私募到公募的转变。此外，私募REITs的结构与公募REITs相似，便于未来资产的梳理和上市流程的优化。
总的来说，私募REITs为那些不符合公募REITs条件的资产提供了一个可行的途径，同时也为投资者提供了新的投资机会。随着市场的进一步发展和政策的完善，私募REITs有望在中国房地产投资领域扮演越来越重要的角色。
04.
REITs的意义
金融化与资本运作
REITs的实施不仅是酒店资产的简单转移，更是实现轻资产运营的关键策略。通过金融化，企业能够实现资产的轻重分离，从而以更灵活的资本结构进行运营。这种模式不仅限于一次性的资产出售，而是建立了一个持续的资本市场运作平台。
在这个平台上，REITs可以像上市公司一样，不断吸引新的酒店资产，将符合要求的资产纳入运营。这种持续的资本运作机制不仅提升了运营效率，也增加了企业的市场竞争力和价值。通过这种方式，企业将重资产剥离放入REITs，实现由重资产投资向轻资产运营的转型，也更有利于释放企业的估值。
总的来说，REITs的深层意义在于通过金融化手段实现资本的高效运作，推动企业向轻资产模式转型，从而有利于在竞争激烈的市场中保持领先地位。这种模式为企业的长期发展提供了新的思路和机遇。
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