今天继续写预测分析，甲辰年福州楼市会什么变化？楼市一旦只有富人才敢买，那么在供给侧和需求侧都会有巨大的变化。
需求侧：鼓楼台江等城芯拆迁户主导，成为购买主要需求。这个之前文章已做过分析。
供给侧：一个细节非常值得注意——
2年前，福州楼市刚刚在经历深卷143㎡，深卷在四房。2024年，200㎡的产品，很可能成为改善产品市场主力。
最近，很多人关注的厦门建发“三朵云”中的第1朵，位于原福州汽车南站的建发瑞云前几天有网上信息。
据透露，瑞云估计套数为227套，其中约20%的户型是200㎡以上（219㎡、235㎡）。
除了四代宅建发璞云外，厦门建发在2023年的大平层之战中，都已经触摸了200㎡的门槛，
金山的建发玺云， 200㎡以上的产品占比14%（210㎡，96套）。
晋安湖边的建发朗云4栋楼，181㎡产品数量上也压倒了200+的产品。
建发朗云的面积触达234㎡
此次建发瑞云提升了200+产品在项目中的占比，很可能是后续福州楼市的一个信号。
再结合桂语映月245㎡产品迟迟没有入市，待价而沽，这都使得明年福州楼市改善之战出现天王山——决战200+。
01
200㎡的市场份额有多大？
在一个社交网络的“人均百万”的时代，不少人会觉得，180-200㎡是一个很大的市场。我们先明确市场规模。
据克而瑞数据，福州五区200㎡以上成交套数规模与50-70㎡的成交套数规模类似，大概占总盘量的5%左右。
过去楼市普涨时代，恰似中产时代。注重腰部客户，大家不要标新立异，做好大盘就行。
但在楼市的变化时刻，头部的5%对市场有着决定意义。
首先，当下市场，面积段130㎡以上的新房销售量是唯一的增长空间。
2023年，70-90㎡的新房成交套数占比减少了7个百分点，（从2022年的32%降到了25%）
110㎡-130㎡的成交减少了4个百分点（从2022年的17%到2023年13%）
70㎡以下的成交套数保持不变，只有改善产品的销量还在提升。
2022年160㎡-180㎡的产品套数占比4%，2023年成交套数占比8%。
建发玺云210㎡产品
此外从180㎡到200㎡，多的20㎡，假如均价5万，从总价上也是从900万到了1000万，只多了100万。（仅针对有钱人的思考逻辑，非凡尔赛炫富）
从控总价逻辑，可行。
其次，之前围绕着200㎡产品的政策枷锁都已打开。
过去因为144㎡的普宅限制，房企对于大面积产品还比较慎重。
而因为备案价限制，相关房企还要仔细测算，面积越大的房子越贵，但这个价格又不能突破备案价。
如今，这些限制都已经在去年下半年被去除。
此外前几天，福州网传对二孩和二孩以上家庭住房套数认定变化。二孩家庭买第二套房，首付比例可从35%下降到25%。
流传的截图
政策落地这个利好或许能激发部分大家庭的换房需求。
第三，改善内卷，必做标杆。
据保利和润研究院的数据，福州五区700-1000万的项目，近5年年均一二手成交的套数601套。
2024福州楼市700-1000万项目预计入市套数是近1150套（后续鼓台一旦有征迁，套数或更多）。
高端改善盘也和2023年闽侯楼市的刚需产品一样，竞争白热化，卷认知，卷性价比时代到了。
2022年，福州二手房成交占比为66%。2023年，福州二手房成交量占据77%。
福州的新豪宅，还要面对融侨外滩、福州源、建发养云、国贸天琴湾等二手豪宅的夹击。
虽然部分产品还没满2，税费使得价格优势不大，但在一个二手房成为主力的市场，面对急于用钱肯砍价的房东，传统豪宅若还是只依靠高单价+大面积+产品力+贵族化，想一招吃遍天，难度在加大。
去年12月福州源一套147㎡成交均价5.6万/㎡
如何占据改善产品的天花板，如何在用户心智中形成TOP级？
类似大众集团，保时捷、奥迪、大众，三个品牌泾渭分明。但头部的标杆效应非常重要。
5%的头部市场，总价800万以上，福州楼市200㎡产品的天王山之战，已经打响。
02
200㎡的现房有哪些？
除了等待入市的建发瑞云，福州楼市200+的现房多吗？现房产品大致分为三类。
第一类：别墅或者叠墅。
禹洲满江墅有225㎡-227㎡产品，登云湖有联排206㎡、双拼245㎡，闽侯高尔夫庄园的双拼是240-310㎡，闽侯樾榕湾双拼最大有360㎡。
禹洲满江墅一线湖景
此外，云峰原著、远洋天赋也有叠拼在售。但只有金茂府下叠有产品面积突破了200+。211㎡的产品，总价要突破1000万。
别墅、叠拼总价比较高，选择一看配套，二看景色。
之前分析闽侯楼市的文章中，我们很明确，目前不太建议入手闽侯的别墅。（延伸阅读：闽侯楼市失掉希望了吗？）
因为当下楼市处于一个政策不断调整的周期，后续远郊板块的限墅令或将解除。
到时选择新的产品入手，可能花园更多，容积率更好，或许更有性价比。
第二类，平层。
如果恰好喜欢第四代住宅，又想找200+产品，上海西的国贸天琴樾对隐私等设置好，地段繁华。
四代宅国贸天琴樾在隐私性保护上形成亮点
206㎡的产品，前几天写文时可能也只有低楼层的个位数了，手慢则无。
五里亭的桂语映月245㎡产品，很多人在关注何时入市。
首开端礼著212㎡产品，不光有烟火气，还自带贵气。大堂采用玉石接待台，负一层大堂为全玉石墙面（下图）。
公园道天汇有225㎡产品，大东海天樾有205㎡产品，在错过了建发玺云的200+后，这也是金山控的选择。
此外国仕府复式主打206㎡与221㎡，均价在2.8万/㎡左右。东泰禾附近的榕发悦乐郡顶复也有220㎡产品，均价在4万以内。
第三类，是非住宅产权的产品。
南二环的澎湃国公馆，最大面积达420㎡。
国公馆实景
海月江南，是210㎡-280㎡的传统庭院宅子。榕城江上图商业大平层，最大面积达到了320㎡。
这类产品尺度和面积比较大，就不一一赘述了。
随着年后，位于原汽车南站地块的厦门建发瑞云，219㎡、236㎡产品入市，提升200㎡以上产品的占比，也可能会引领福州楼市明年的潮流。
改善产品，像新能源车一样，车长和车宽加大。
200+产品的意向客户，过去基本是住过别墅或低密产品的，有购买力，且审美不低。
产品力/面积段/地段，是一个三角形的模型。
当下福州楼市，在产品力和地段，都相对稳定的前提下，提升面积这个变量，很有可能有意外之喜。
03
期待好周期
其实不光是厦门建发和鼓台，前几天三远地区的一份规划出炉。
115㎡为起步面积，150㎡和170㎡的产品占比达到50%左右，最大的面积也到了218㎡（套数占比5%）。
这场200+之战，就像是前几年的从泰禾等房企引领的中式豪宅之战一样，看懂趋势非常简单，但要想上桌，是需要成本进行军备竞赛的。
过去不少专注做豪宅的民营房企已在收缩战线，因为面向鼎豪人群的产品，已经从稀缺变成了内卷。
遥望融侨外滩
大房子除使用价值外，更要品牌等情绪价值。
进门仪式感、客餐厨一体化设计、西厨岛台、储物间、阳台的面积和形状，每一个细节，都是投入。
另一方面，以大面积平层产品对市场上叠拼产品进行平替，影响的也是企业利润。
前几年的高低配加叠拼的解题思路，保证了项目的利润。向下挖掘的地下面积，是在被限价时代，房企增加的货值和利润。
房企一旦进入到180+大平层混战，意味着靠叠拼形成的利润护城河消失了。
首次开盘的口碑变得异常关键。而且项目一旦大面积为主，地段又在城区，后续也很难像闽侯楼市这样可以打折出货。
背水一战，150+以上的房子，内卷到极致的压力，明年只会更加激烈。
国贸天琴湾
当然预测了这么多，大平层之战还有个关键因素变量——时间。一个项目好坏，除了地段之外，还有时间的周期和时代发展。
一家福建民营房企老板因为在2017年前后被动地停下拿地脚步，结果躲过了灭顶之灾。
了解一个故事，有个老板在上海楼市，2012年和股东打官司，导致项目停了3年。2015年才能入市。
结果2015年，这个哥们继续不卖，等房子修成了现房，又熬到了2018年才入市。那个上海的盘2012年开盘价是2万，2018年最高到了15万。
一声不响，啥也不做，等了6年，多赚了几百亿。
当下楼市新盘，200+大面积产品往往被定义为楼王，位置最好，单价也是最贵的。
这也决定了这部分产品的出路。要么是热销，要么被捂盘。不错的房子，若捂到市场行情变化之日，这也是一份大礼。
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