这几天福州楼市最火爆的消息就是交易平台“福房通”上线，为福州市拆迁户提供“以旧换新”的服务。相关媒体报道，这个交易平台已经整合了近30个国企央企新盘。
拆迁户看中楼盘后，可以通过平台撮合，回收小面积的安置房并签约购买新的大面积商品房。
报道显示，某位女士把金凤新苑的一套40㎡，2套60㎡的安商房，申请了拆迁安置贷，办理了产权，进行出售（可能打折）。
卖了160㎡的安置房，再通过办理银行按揭贷款的形式，购买了某国企项目总计210㎡纯商（130㎡一套与80㎡一套）。
身边不少拆迁户朋友纷纷留言，想问问这个事怎么搞。今天简单说说这话题。
01
弱化金融属性的中介平台
要了解业务，先熟悉平台。
媒体称：“福房通”全称“福房通不动产一站式服务平台”，率属“福州市房地产服务有限公司”，市属国企。
小程序从去年8月上线试运营，已经试跑了8个多月的时间。
作为前互联网人，第一时间看了看小程序运营界面，跳转逻辑等。整体手感比较丝滑，体验挺好。
但与很多软件功能逐步成熟后添加迭代不同，“福房通”第一时间就亮明了自己后续的主要发展路径——法拍房、装修保洁、房屋租赁，基本都要涉及。（虽然法拍房房源还没上线）。
所以先下个定义，这是个弱化金融属性的中介平台，拆迁房以旧换新只是其中的业务之一。
这几天相关部门的一份《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》正在下发。汽车、家电等领域，都在推动“以旧换新”。
当下的楼市，部分的二手房、安置房、安商房，之所以要推动“以旧换新”，就是因为这部分房产也和汽车家电类似，变成了消费品，金融属性在弱化。
而市面上的某壳，某田等中介机构，对接的都是个人买家。
个人交易，类似股票追涨杀跌，看重金融属性。一些不好卖的房子，确实不好出手。
而这个时候，一个国企操盘，淡化金融属性的交易平台入市，确实也是一个比较好的选择。
事实上，这个福房通平台的安置房置换业务，目前还是以客户留资为主，也就是说拆迁户把你的消息录入进去，后续工作人员来和你联系。
这侧面说明非标准化流程下，业务复杂。
不过我身边好几位拆迁户朋友都录入了信息。对一个中介平台来说，关键信息的录入，也使得平台冷启动快速完成。
02
哪些房子有机会换？
分析完平台性质，再讲讲拆迁户关心的问题。
能换哪些商品房？
基本是国央企项目，福州市属国企为主。这几年福州国企进步速度突飞猛进，不少项目在福州的去化速度也比较好。所以这部分不做过多讨论。
晋安湖边四代宅榕发誉湖
手上的拆迁房要不要换，能不能换？这个值得好好说道下。先说结论：我认为只有部分拆迁户手上的房源，才能走通这条路。
就像家电、汽车，当下的全国楼市，也在推行“以旧换新”。随着权力下放，各个城市自主权在扩大，出台的细节也不同。
福州在住房政策上一向走得稳健。这次的依旧换新主要针对拆迁户。
而郑州就比较刚猛。直接拿出500套量。不过看看郑州的房源要求——三环内，15年房龄，120㎡以下，小区有物业。
这就说明一点，不是所有的旧，都能换新。这个旧，必须有门槛。
福州旧换新的两个案例：翁老伯，用台江排尾红星的60.75㎡的安置房（下图）换了一套106㎡的商品房（地点未说明）。
一个就是文章开头提到的金山高宅周边的女士，用金凤新苑换了东区新盘。金凤新苑在洪湾路附近，靠近旭辉江山云出，是2017年左右的产品。
今年1月，金凤新苑还有2套成交记录。虽然挂牌量大，但项目还能走速。
所以想以旧换新，手上有房的拆迁户，不妨以这个标准来看看自己手上的牌。
有一点关键：收购旧房是需要大量的资金的。收回去的旧房，如果做租赁，肯定很难覆盖成本。不太有竞争力的产品一旦砸在手上，那就是负债，那就是隐性债务。这点不多展开了。
03
“以旧换新”对福州的影响
最后说说“福房通“平台上线与以旧换新业务对福州的影响。
第一，所谓拆迁户挤入商品房，对商品房造成的价格影响，基本不存在。
这几年福州楼市一个通用论点，就是“纯粹”。依靠制造商品房业主和拆迁户之间的鄙视链，来制造话题。
当然过去的安商房，也出现了一些问题。一些人住进去付钱少，一些人住进去付钱多。生活习惯不同只是导火索。
房价下行周期，激发出的怒火与潜意识，才是关键。
而如今，安商房基本消失，商品房就是按照价高得。这样反而使得纯商的属性进一步增强。也符合城芯土地要增值的预期。
我们看看这次报道的两位依旧换新的拆迁户，一位分了3套房，一位分了7套房，都是非常优渥的生活水平了。
而且这两位拆迁户选择换大面积商品房后，很快办了拆迁房产权证，这是一个关键细节。
安置房与安商房办证材料
第二，这次的以旧换新，是对接下来鼓台面临大征迁的一次摸排和演练。鼓台的一些小面积地块，除了加价买商品房之外，原拆原迁的可能正在减少。
这几天旧改大区广州黄埔一份文件正在申请公开。这是广州第一个房票细则。
媒体用一句话形容，广州的拆迁神话，终结了。
每户按照人均40㎡回迁，超出部分可选择房票安置。房票一张50万，18个月用完。房票可以在“房源超市“内换购商品房。
有了房源超市，以旧换新，房票三个元素组合后，市中心容积率高的项目会显著降低，部分地块还可以转型产业或者商业用地。
豪宅托住地价，旧改地块可以产业转型，片区内没有天量二手拆迁房砸盘，很多房源可以完成去化，都赢了。
但部分鼓台的老破小，特别是物业不具备，房龄比较老的旧房子，先拿片区内安置房保底，再去换大面积房子，进退自如的这条路最好不要想。
第三，依旧换新的模式将一直存在。而且可能从拆迁户向普通人过渡。因为接下来市场，新房是塔尖的明珠，二手房是成交量的基石。
3月，合肥二手网签6894套，新房备案1402套， 4.9倍；南京二手住宅成交8563套，新房成交2336套，3.66倍。
更不用提在学区房高潮下，福州二手房结束十连跌，价格环比上涨。
但因为以旧换新需要撮合个人与部门之间交易，难度比传统二手房的个人与个人模式更大。
第四，福州国企的产品接下来都是风向标。拆迁户要换房，对项目多多了解，及时关注。
第五，广州的旧改已是信号。旧改从市场主导，变成相关部门主导。拆迁户房子一塌，帕拉梅拉，腰间钥匙一带，几套房收租，情况都将改变。
城市的发展推动，不是由房企挥着支票簿决定，而是由决策者引领。
所谓的房东收租生意，慢慢也将由保障性住房替代。
第六，在完美切入商品房、租赁住房后，中介这条赛道，国企也来了。
◆大央企盘得活帝封江吗？
◆建发瑞云，真的不可思议！
◆钱到政策到，鼓台静候大征迁？
◆48轮PK，绿城夺“状元”！
