上周末，刚刚结束一轮土拍，福州就连发公告。省林业厅宿舍、市三建宿舍、物构所宿舍、省党委校住宅区、社科院宿舍，鼓楼连征5幅地。
今年福州核心城区的地块征收，鼓楼再添5幅
2014年-2022年左右，鼓楼仅有融信澜郡、融侨锦江悦府、福州源、乌山九巷、天悦一期等商品房项目。
2022年后，出地速度略松，鼓楼新房基本也只都在保利（屏西天悦、海潮路、天珺）与建发（高工、臻园）的手上。
今年3月6日，曾撰文预测过。（延伸阅读：钱到政策到，福州鼓台静候大征迁？）但鼓楼一直是福州楼市的重镇。连征5幅地，这个进度还是让人有点惊讶。
此外有媒体报道拿地10年后，华润退掉斗池路2014-08号的除安置房之外的全部商业地块。
福州楼市看鼓楼。无论是主动还是被动，鼓楼区的土地供应突然增加，意味着什么。今天就来说说这个话题。
01
明确划片责任，鼓楼就能放手
80后不少人童年都看过电影《辽沈战役》。战役关键点，是锦州。锦州关键点，是塔山。
101首长能够面对焦灼的塔山阻击战有底气，是因为手上还有没投入战场的总预备队——王牌1纵。
福州楼市，当下战况同样焦灼。鼓楼的地块与拆迁户就是楼市信心的总预备队。好地块关键时刻入市，必然稳住土拍。
但2个问题关键。第一，处理好房子的学区划片（无论拆还是建）。第二，资金。
这里先说学区问题。
上周末土拍，地块出让前定学区。土拍2024-28地块，虽然最终被确定位划片屏山小，但离树兜站400米，周边离温泉小和鼓实小也很近。
2024-28，地块1为住宅
鼓楼处处是学区。在我看来，这是信号，TA解除了鼓楼征地出让的最大顾虑——学区划片。
楼市上行周期，城市与房企高歌猛进，规划部门是踩刹车的部门，避免房价过高被问责。
但在楼市的下行周期，多部门共管的楼市，容易引发分歧。
如果还和过去一样，新房不划片，等交房后再定学区，3周边公里内学校都可以划，不确定性和操作性太强了。
这就和去年最火的四代宅出现类似的情况。
相关部门本意，是提升高空居住的体验，稳定楼市。不要一说就是高密度，插蛏，不透气。
但市场热销的第四代住宅，层高高，容纳户数反而少，阳台公共空间面积大，赠送率高，走的是低密+类别墅的风格。
这轮热销，房企开心，业主高赠送开心，城市开心。只有规划主管部门担心，如此高的赠送面积，是否涉及参数设置不当，给企业输送利益？
与四代宅的纠结类似，鼓楼地块入市最大的问题就是学区。和赠送面积类似，学区对房产价值影响也太大了。学校都很近，新房随便一次划片，都可能引发板块剧烈震动。
同样的新房，建好房子后再定划A校和划B校，单价就可能相差几千。避免瓜田李下，土拍前提前确立学区这招，主要应用场景是鼓楼。
对参拍房企而言，研究鼓楼学区走势，如果确实了解土拍前地块已经确认划片的学校，觉得有学区溢价，那就可以在土拍上“加钱”来跟。
就像左海与建总争夺2024-30地块，确认金山小的学区属性一样。
上周土拍，金山的2024-30地块引发了多轮争夺
只是对地产投拓投资人来说，写研究报告的压力又大了。因为除了要看地，还得学习点育儿知识，研究学区房走势。
02
鼓楼折叠，难从纯商换到纯商
和《三体》的刘慈欣一样，80后女科幻作家郝景芳拿过科幻的雨果奖。她有部小说《北京折叠》，说的不同的空间与阶层对城市的影响。
借用这个概念，说第二个话题。如此力度的鼓楼征迁，必然导致楼市的折叠。
过去鼓楼楼市很健康，因为区域内群体多元。
顶级富豪，住西湖边大平层。第二，中产阶级，买学区房。第三，五四路的不少年轻人希望离单位近，选择租房。从老破小到大平层都有价值。
本轮待征迁的的林业厅宿舍地块，14.68亩
鼓楼映，乌山郡等小户型和安商房，在市场上也广受好评。
各种房都好卖，就导致福州远郊楼市再难，鼓楼置换链条始终存在。此外，鼓楼也是福州楼市上行红利享受最充分的区域。
当年100万买的房子，现在可以卖300万。300万首付，可以撬600万的大平层。但本轮征迁一出，稳定的利益格局打破。鼓楼楼市进入下半场。还在楼市圈子里玩，只能是少数企业和少数人。
学区房面对人口与新房划片的冲击。租赁住房，房东面对国家队入场。
待征迁的省委党校地块，40.11亩
鼓楼地块，又是信心提振的预备队，新房必须提价。
小面积低密地块，往往被个人和企业拿下。自己建房，一户一姓氏，成为可能。即使有钱，可能你也买不到。
腾挪出的大面积的地块，往往是品牌房企拿地。从游泳池到酒店公区配套，大面积的产品，必须做豪。单价再低，也得靠近500万。
目前是卷产品力，2-3年后也不排除卷王牌学区+王牌新房的“大小王”组合。
西湖风光
最近遇到了不少中产，都说现在鼓楼房子难买。
不少人在2009年前后，就住上鼓楼纯商。面积90-100㎡，想置换。但二手房不好出。即使你幸运地卖楼成功，拿到250-300万。但想从2009年鼓楼90㎡的商品房，换到2024年鼓楼140平㎡的新纯商，至少加钱300万。
不少人想：30岁新房90㎡-40岁新房120㎡-60岁新房180㎡。
但从小面积纯商换到大面积纯商，鼓楼靠卖房逐步升级的梯子没了。要提升产品力，要么加大把的钱。要么就是离开鼓楼，去新区域。
03
房源超市+房票，别说拆不起
闽系房企高歌猛进，福州地价节节上升的时代，鼓楼的拆迁户不多。一个原因就是地价太高，拆鼓楼不划算。
即使少数必须拆迁的安置房，类似白马路某项目，2016年征迁，后续承诺3年回迁，部分业主已7年还没有拿到房产证，
据媒体报道，背后的原因是征收单位——福州某集团没有打款。
但如今鼓楼地块作为总预备队要入市，那鼓楼拆迁户也会慢慢多起来。他们需要注意些什么？
道山西路，省社科院宿舍 图:蓝房网
本次出让的5幅地块，面积大小都有。
省委党校宿舍区，面积有40多亩。白马路边的林业厅宿舍，只有14.68亩。
市三建宿舍等其他三幅地块，都只有3-4亩。部分规划的还是商业商务用地。但未来城市更新，规划调整或为常态。
市三建宿舍
基本都是TZ内的宿舍，征迁难度也适中。之前网上热议的小柳和河南新村并没有进行列入征迁。
但城市要发展，土拍必须发力，鼓楼征迁，越晚变数越大。
对拆迁户来说，拿钱或者原拆原迁是过去的主要选择。但在“砸锅卖铁”的要求下，市中心征迁难度与复杂程度在加深。
当下台江征迁，有两个细节就值得注意。
第一，不是所有地块，都有原拆原迁。比如金屏垱。
第二，凤凰新村，不能选择全部拿钱。拆迁户至少要领一套60㎡的房子，其他才能折成现金。
凤凰新村地块可安置房源
更何况，福州楼市的大招——房票与房源超市还在闽侯试点。从全国多个省会城市的地产进度看，房票落地是最大的变量。
8月30日，经过了几年准备，昆明西山区发布了首张房票。西山是昆明的新开发区域，环境优美，房价也高。
此外，昆明房票安置库（即房源超市）的页面已经建立。未来拆迁户可以凭房票在全市范围内选择商品房（商业、车位等）。
昆明版房票安置库
昆明西山首张房票价值101万，其中97万是安置补偿款，3.8万是政策奖励金。
昆明某拆迁户拿到100万的房票，买了套85万的房子，剩下15万左右可以变现。
当然昆明郑州等城市，对房票安置需求会更强烈一些。但看到其他城市的一些经验，面对后续征迁频繁化的鼓台，也需要思考周期以及房票可能的落地时间。
但学区和房票的后手，最大好处就是消化库存，避免烂尾，减少成本。这些措施确立了，鼓楼的地块才能作为总预备队才能投入楼市。
鼓楼台江，经济发达，可能周期会更慢，出台政策也会更慎重。但拆迁的红利正在逐步消失。
当下楼市真正进入一个“因城施策”的新时代。五幅鼓楼地块征迁，只是一个开头。
