今天上午，福州四区第七场土拍结束。
本轮土拍，原计划出16幅地，起拍总价是123亿。但土拍前，10幅地块下架。本轮土拍，6幅地块，3个区域：晋安浦下（纯商）+晋安新店东（纯商+安置）+屏西（安置）。
鼓楼的一幅安置房只是衬托，晋安楼市成为主导。不过这轮晋安场，直接让人给整不会了。
你说晋安楼市很Ok吧，与鼓楼一河之隔的2023-54晋安浦下地块，成为争夺焦点。包括了建发、保利、国贸、联发、首开、守正等多家房企报名。
上轮与厦门建发展开缠斗的房企守正在今日土拍中再次引发关注。（延伸阅读：硬刚建发，谁是守正？）
围绕着晋安浦下地块，守正与首开展开了激烈争夺，经过了70多轮的竞价，最终拿下。
起拍价为22.98亿，成交价27.03亿。这幅激烈争夺的溢价地块，也使得福州本轮土拍成交总价溢价4.05亿。
与晋安浦下的热闹相比，晋安的新店东则比较稳定。计划10幅地块入市。土拍前下架6幅。福州国企新榕，拿下了两幅新店东的纯商地块。
01
冲刺KPI 12月再拍一轮？
本轮土拍，因为2023-54地块再度引发争抢，也引发了热议。但临近年底，更重要地把福州土拍1年来的成绩做下盘点总结。
10天前的福州四城区第六场土拍，鼓楼旧改带来的高工、屏西利好，使福州一场土拍进账165.5亿，稳定了信心的同时，成交总价也来到了286亿。
从旁观者角度，今天举行的福州四区第七场土拍，最低KPI就是完成300个亿。
晋安浦下地块，因为“近鼓楼”，近地王，避险情结下，是各方都能接受的地块。起拍价22.98亿。（延伸阅读：“近鼓楼”的安全性）
最终浦下地块起拍价22.98亿，最终成交价27.03亿，多拍了4.05亿。
加上之前几轮累计的286亿，福州土拍总额顺利破300亿。
今日原计划出16幅地。起拍总价是123亿。从中可以看出，最高KPI， 就是超越2021年的395亿和2022年的375亿。
解释下：286（之前累计）+123（本轮预估出货）=409亿。
但新店东虽然也进行了旧改，但市场环境还是偏保守。之前规划拍16幅地，10幅地块下架。土拍的货值也从123亿变成了58.93亿。
282+58.93=340.93亿。这个数据距离2022年（375）还有30多亿，距离2021年（395）还有50多亿。
这个数据是福州四区的土拍总量。还有个大背景：比起2021年和2022年，如今福州楼市的土拍金额就靠四区吊着。
所以面对2021和2022年的完成度，是休养生息抓紧鼓台征迁？还是12月再推出1-2幅重点地块来冲刺一轮？值得关注。
02
周边板块 调低参数？
2023年已到了年尾。这时更要展望2024年的土拍市场。
因为鼓台旧改，2024年福州楼市上半年大概率表现不错。但“一拆解千愁”的方式，终究成本也是巨大的。
土拍重回价高者得之后，城市和板块的冷热分化必将加剧。
福州除了鼓台、金山、晋安湖之外，帝封江、新店东等片区楼市如何复苏？
征迁前的新店
当然有人说，远郊地块，无需担心。但应该如何定位担心？是说土地拍掉，还是说房子卖掉？
本轮土拍，新店的两幅商品房地块，被新榕以底价拿下。2023-57/2023-59容积率被设置到了做到了3.3！
有人说这个容积率和之前的2023-45王庄地块的3.57容积率相比，还算可以了。但一个是在城区的人口重镇，一个是在西园路周边。
更何况在别人的传统认知中，五四北不就是近城芯且低密吗?
当下福州楼市，认知和情绪基本失调。成长中的南二环、三江口，曾被定义为“鬼城”过。五四北的商品房地块，怎么容积率和城芯相似？
当然容积率下降，必然使得出让金额下降。但当下楼市，已经成为了情绪市。对于非天选之人的城区核心板块来说，后续只有几个办法走出困境。
第一，以价换量。闽侯楼市通过这办法，已提前走在前面。
最近几周福州每周热销榜单前10，闽侯项目已占据半壁江山。8千多均价的江湾悦城二期和金地自在城，成交套数都在2位数以上。
第二，调整参数。这个包括降低容积率和赠送面积，打造和周边二手房不一样，不内卷的产品。
广州最为激进。推动的新规使得房率超过100%。南京架空层已经不计容积率了。
福州如果在具体产品细节上没法马上照搬的，那么降容积率，使得稍远一些的地方，出现一些低密洋房，大面积*低房价*产品力，是比较可行的方案。
但过去购房者愿意等待规划落地，而如今购房者的心理就是注重当下居住的感觉。
毕竟暂时下架的新店地块，后续可能都会继续上市。如果不做大调整，放松限价后，福州楼市必然深陷在情绪中，两极分化明显。
03
晋安区 出让地块
2023-54号 晋安浦下出让地块 守正 27.03亿
出让面积：33883㎡（合50.82亩）
容积率：3.0以下 楼面价：26592元/㎡
2023-57号 西园纯商地块 新榕 11.51亿
出让面积：32016㎡（合48.02亩）
容积率：3.3以下 楼面价10894元/㎡
2023-59号 教育学院二附中纯商地块（M7)
新榕：12.42亿
出让面积：33236㎡（合49.85亩）
容积率：3.3以下 楼面价11324元/㎡
2023-65号 西园安置房 （M-8-1) 中建 4.8亿
面积：31237㎡（合46.86亩）
容积率：2.1以下 对接价17066元/㎡
2023-66号西园安置房(K2) 中建 5.78亿
面积：29285㎡（合43.93亩）
容积率：2.7以下 对接价17066元/㎡
02
鼓楼区 出让地块
2023-64号 屏西安置房 榕圣市政 1.44亿
面积：6044㎡（合9.07亩）
容积率：3.0以下 对接价17560元/㎡
◆硬刚建发，谁是守正？
◆新店东的细节在哪里？
◆福州人能去西安买房投资吗？
◆“近鼓楼”的安全性
