诸多豪宅热销，刚需项目腰斩，二手房房东出镜被砍价，房子要卖掉，难度也很大——2023年福州楼市的总结很简单。
2023年，福州楼市的关键词是“分化”，2024年的关键词就是“脱钩”。
“脱钩”这两个字，使用场景不多，印象中有2处：
1 两大经济体之间的博弈。
2 中学历史课本读到的，布雷顿森林体系瓦解之后，美元与黄金的关系。
脱钩，是指维系现状的条件已不复存在，各个因素实现分离。
刚刚结束的全国住建部门的会议上，领导已提出房地产发展新模式——建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制。
过去楼市上行普涨期间，房子和土地出让牢牢锚定，购房者有买和不买两种选择。做了大赚，不做不亏。
如今福州楼市参与者有三种抉择：不做、做对、做错。其中做错的成本，大于不做。
所以2024年，在操作福州楼市前，先理解大环境——“脱钩”。
01
新房与二手房脱钩
过去新房和二手房市场，互为表里。二手房的价格支撑板块的新房价格，新房的价格往往也比二手房的价格更贵一些。
如今，新房和二手房最明显的脱钩来自闽侯和高新区。竹岐板块、南通板块，新房价格已远远低于周边二手房的价格。
南通的世茂璀璨滨江，不少房子在中介平台上的挂牌价格还是在1万左右。福晟钱隆樽品的价格，不少70多㎡的房子挂牌价格还在9000多。
中铁江湾悦城，交付时间更新，社区更大，均价在9000左右，除了楼王的产品之外，还有机会赠送一个车位。
中铁江湾悦城
高新区旗山湖旁闽侯天花板悦湖，保利、国贸、建发三家房企联合操盘的项目。上周末开盘特惠价格是1.7-1.8万/㎡。据说部分2楼的房源，单价更是来到了1.45万/㎡。
悦湖面积段从79㎡做到了120㎡，门头建发定制，有王府中式定位。
不久前，围绕着旗山湖的保利阅云台，推出了几套1楼的房源。单价为12999元/㎡。
周边的二手房万科又一城有不少挂牌房源，单价也在1.6万/㎡。一套125㎡的产品，因为装修不错，近7天被带看多次。价格是185万，单价为1.5万/㎡。
大闽侯楼市，新房二手房从联动走到了脱钩，当下只有两个价格体系：
第一：2023年，以中铁江湾悦城、金地自在城、悦湖等产品确立的价格体系。
第二：之前入手的房子。这些房子当年都不错，但是价格都要重新确认。
手上有闽侯房子的房东，要明白新房和二手房脱钩后的板块，会比较惨烈。
气派大门，江南园林，酒店式大堂，网红篮球场，一线看江，这些过去很多只有在高端改善社区才有的配置，2022-2023年入市的闽侯新房，基本也都有了。
金地自在城实景
此外除悦湖可能在2026年交付外，不少在售新房也是现房。所见即所得，二手房的一个优势也在弱化。
再加上经纪人的强激励，客户、房企、经纪人多赢格局的建立。
2023年，有意愿买大闽侯板块房子的客户，大概率都会被引导到新房。（被誉为天花板的悦湖79㎡产品的总价118万左右，就能上车）
此刻闽侯房东要卖二手房，不是单靠短视频，有了巨大流量就有希望的。要么就不卖，走出租的路线。要卖，只有斟酌好价格。
02
土拍与房价脱钩
上周，住建部在京开会。相关领导定调：构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制。
人字放在第一位，这也证明了当下房产的关键点已经从“地”变成了“人”——房价开始与土地供应脱钩。
福州限地价令实现了7年，因为有限价，这就造成了福州地块的价值比较均衡。
过去土拍主要依靠的是板块轮动和稀缺供地。
2023年10月中旬，福州相关限制被取消后，意味着过去被限制的房企和购房者同时有了选择权，楼市呈现了流动性。
房子的定位从封闭单一城市的稳定收益理财产品，进入全国大池子，变成了代言“城运”的股票。
一家全国性房企，要按照城市的能级和发展进行拿地布局。
一个福州的客户，可以今天喜提一套鼓楼豪宅，明天去海南或者成都买一套度假的房产。
所以此刻，全国大多数城市土拍都呈现出了两极分化的趋势。市区核心地块被争抢，其他板块往往呈现低价一轮游的情况。
不光福州，即使厦门，也在所难免。
前段时间，厦门相关部门刚刚发布了加强预算管理，坚持过紧日子的通知。上周，厦门岛外出让7幅地块。
与福州的三远、帝封江等板块类似，建发、国贸、象屿等厦门国企，都以底价拿地。
2023年，厦门土拍揽金364.45亿（克而瑞）
此次住建部会议上，领导把“人”放在第一位，是因为当下能买房的人，大概率是心态好，且能赚钱的人。
未来地产，除了研究地，更要研究人。
一个城市拥有这些人，找到这些人，以及知道这些人的心理变化，才是成功的关键。
从去年开始，福州楼市的上海西、到今年的高工、屏西地块，为什么获得了诸多的关注？
一个重要的原因就是征迁定点改造，就地刺激了需求。
而在保障端，福州也在尝试产品和土拍脱钩，这个试点就在长乐滨海新城。
这几天，国开行福建省分行向位于滨海新城的双龙新居发了首笔1000万的贷款，这是全国首笔配售型保障性住房开发贷款。
房价上行周期，出台了安商房。房价下行周期，出台配售型保障住房，这是福州在楼市中的一次次探索和尝试。
双龙新城710套产品，基本都是中小户型。面向困难群体公开销售。
一个关键点——双龙新城的地块是划拨用地。与土拍的出让用地相比，划拨用地没有50年，70年等期限且不存在土地出让金。
这也意味着这款产品后续在价格上具有优势。
虽然后续配售性保障住房无法上市交易，只能被回购或者由获得保障资格的群体购买，但不可否认会和周边的小面积二手房和租赁产品形成竞争。
看懂了豪宅与保障两端的趋势，2024福州楼市，地块的出让更可能根据不同群体的变化，来定点准备。
豪宅用地靠征迁，保障地块靠划拨？
过去依靠土拍确立地价、之后叠加地段，产品力的楼市，一旦被卷入征迁/划拨的路径中，新房与二手房脱钩趋势只会更明显。
03
收益测算与暴涨脱钩
今年楼市，有几件事让我印象很深刻。福州楼市，租金收益率陆续成为诸多项目的卖点了。
这也意味着房产收益率的思考模型，与从过去高杠杆高增长模式脱钩，转而进入安全、稳健、保值的新测算模式。
五一路锦颐广场，这款小面积产品，下半年成为福州楼市的热点。
除了有住宅产权，是台江的学区房，可以注册公司，花费3亿提升外立面后，五一路锦颐广场还引入了厦门的民宿酒店专业运营团队，可以和业主签订返租的条约。
五一路锦颐广场周边酒店行情
无独有偶，位于东二环的某楼盘，年末也推出案例，运营方把整层SOHO进行酒店运营。29㎡的产品，提出每月包租2200元，回报率4.5%。
过去几年，因为自带金融属性，地产项目和诸多高端理财产品类似。房子轻松更个名，就可能大几万收入。
产品里的底商、车位，经营方式里的包租、部门里的物业运营，5%左右的收益率，被认为是最苦最累的活，没人看得上。
这几年，从ZZ到HY，面向高端人士的诸多高端理财产品无法兑现后，不少人重新发现了现金存款、黄金、地产的价值。
2024年地产的价值属性，不定会与“涨了，稳了”脱钩。收益率稳定，有持续现金流的项目，会成为楼市关注的热点。
锦颐的操盘手，在发布会提出的概念，楼市终究要走到从资产到资管的时代。
很多人说银行利息降低，大幅放水，后续还是会利好楼市。
这种说法，不太全面，就像不少人说自己的二手房，板块利好，产品力强的房子，但这不代表房子有流动性。
市场认可的流动性和自身认为的产品力，是当下不少二手房房东和购房者之间最大的分歧。
2023年之前的不少房子，价值的锚定点是当时的土拍地价。这中间是不是有“锄强扶弱”的土地出让金因素存在？
房东要想了解自己家房子的真实价格，除了看诸多房产交易平台的成交价格，拍短视频与中介兄弟砍价周旋之外，还有个很好的参照物——银行。
你完全可以试着把自家的房产进行下抵押评估。
银行是最清楚市场情况的人。多贷还是少贷，是能贷还是不能贷，都证明了抵押标的流动性。
工行最新存款利率
2024年，让我们放弃对估值高涨的迷恋，有流动性或者能产生稳定可观现金流的房子，才是好房子。豪宅和普宅，都要谈这个纬度。
比如说，建发养云一期，148㎡产品，总价在700万左右。贷款7成左右，月供是2.2万。而如果拿来出租，租金每月估算收1.5万左右。
建发养云实景
租金可支撑近7成的月供，这在豪宅赛道里已经表现很不错了。
我们的经济周期，往往和地产周期同步。
2024年，楼市蕴藏着的诸多脱钩，都在说明一点：过去我们习惯的楼市发展和常规操作，是很难再回来了。
作为楼市的上游，今年银行和金融圈的诸多调整和变迁，这些变化导致的结果，在2024年也会逐步传递到楼市。
11月，福州二手房价格同比下降4.1%
民营房企注重轻资产、代建、运营，央企国企的保障房与品质房两手抓，房企侧也在开始脱钩。
因为地价、政策不同，导致的产品力不同，价格不同，一旦福州楼市板块内新房和二手房脱钩，那么中介试图把价格放在一起对比是很有困难的，客户也很有情绪，难以进行传导和联动。
千亿百亿房企，每步都非常慎重。买房人和卖房人，都在精打细算。
正在经历脱钩的福州楼市，谨慎依旧是明年的第一要务。
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