每年3月前后，都是二手房成交的高峰，这也是不少家长敲定学区房的日子。
昨天，一条重磅消息使得福州二手房市场再起波澜。湖滨小、温泉小、钱塘小，鼓楼的三所公立小学，就读需要提前三年落户。
至此，福州实行该政策的学校，已有9所。覆盖金山、五四北、东二环、国货路和大鼓楼。
1年买卖，3年等待，6年1学位，当下入手部分福州学区房，持有成本达到10年左右。
这1年，不是特别想写关于学区的文章，因为学区房是不少家庭的部分重要资产。
但昨天这条消息，确实询问者众多。类似的政策出现在金山、榕博、国货路，可以理解。
因为这些片区往往1到2所学校独大，教育资源不均衡，提前调配可以缓解区域压力。
作为福州学区的重镇鼓楼，号称处处是学区。为什么也会出这样的政策？今天来说说这个话题。
01
教育部门：早在计划中
鼓楼的学区房调整，2019年就有端倪。
2019年9月，福州市出台“六年一学位”的听证会。在这个过程中，文件就提到了教育部门的痛点（下图）。细读文件中看到，当时的解决路径还在效仿北京，走多校划片的技能树。
众所周知，教育部门KPI不是调整周边房产的价格，而是要限制大班教学。
2021年11月30日，福州出台了“六年一学位”政策。
业内人士曾透露，全市范围内的“六年一户学位”，而不是局部，这个政策的严格程度大于北京等城市的多校划片。
但不少家长也意识到了学区房锁定时间较长的问题，所以开始“读住分离”，不愿意投入大量金额，买大面积学区房。
福州这几年的地铁便利，使得片区间的交通非常发达。小面积的学区房一套，主打读书。大平层一套，周末主打居住，成为共识。
2019年教育部门文件所述，湖滨、钱塘、国货路小学周边小面积房产比较多，流转率极高。
6年1学位后，小面积学区房反而更受追捧，所以教育部门又对周边小户型多的学校，再打一个3年的补丁。
北京等地公立校强，可以依靠片区内的多校划片。福州则依靠时间的长度，都是因地制宜的解题思路。
昨天上午有朋友问，钱塘、温泉、湖滨需要提前三年落户后，是不是利好中山小？
我的回答是，其实相关部门要限制的是大量购买力集体涌入，买爆的情况。
除非有把握在今年5月前出掉中山的学区房，否则接下来一旦购买力因为钱塘不行了而涌入中山，锁3年也是大概率事件。
钱塘小学
鼓楼的教育资源虽然好，备受追捧也是常态。
一个朋友的孩子今年二附小就读。7个班，属地生源有部分。这个懂都懂，不展开了。
在2021年的“6年一学位”政策全面铺开前，鼓楼就已有楼盘遭遇“特事特办”的惯例。但只是准新房。
万旭·秀冶里公寓，划片二附小的次新学区房，以及划片福州实小或者井大小的冠城大通首玺，都是6年内提供一个学位。
万旭秀冶里
鼓楼的学位，有的时候，不只是钱的问题。而且今年还面临着征迁的问题。
不把鼓台核心的钱、拆迁政策、学区掰扯清楚，工作后续也很难开展。
所以个人大胆猜测：接下来，教育系统和家长的共识购买力形成博弈。你卷中山，就锁中山。你卷鼓一、鼓二、延安，也类似。
数据显示：三年落户的学校中，2023年，三附小16个班，金山中15个班，钱塘16个班，温泉16个班，湖滨小13个班。
而中山小11个班，茶园山小学13个班，麦顶12个班，班级数量也已经达到了2位数。
家长想以性价比买爆哪里的学区房，因为成交量高，对口学校就可能被上锁。所以接下来这几年，买学区房，都要做好被锁的准备。
02
总人口减少，强省会虹吸
这几年，一说学区房，不少人就甩出张表格——全国的生育率。背后的意思是人口都在下降，学区房未来一定如何如何。
去年开始，二手房砍价视频，使得不少持币观望者有着很强的底气，抄底学区房。
但除了要看人口总量，学区房还取决于城市与政策。
2023年是全国小学入学人数的顶峰，对应的是2016年9月1日-2017年8月31日出生的孩子，这其中有40%是二胎。
今年，这个趋势依旧维系。
去年，我去了一次西安。学区房的趋势，阶段性看看总人口是在减少，但是零门槛落户的省会城市，学区资源会在短时间内出现井喷。
福州和西安存在相似性。
2018年下半年，西安放开零门槛落户。
2021年，在零门槛落户3年后，西安的中考人数出现井喷。这张图，我贴了很多次。
户籍没有放开之前，外来务工人员提供社保证明或者营业执照，子女享有与户籍人口同等入学权利，但需要回原籍参加中考，这也是义务教育不区别对待的具体措施。
而在西安户籍放开后，利用集体户引出了附近省的骚操作，最终在2023年中考期间引发舆情。
居安思危。
长期以来，福州的教育是私立和公立并行。而且私立的办学能力很强。在零门槛落户前，相关的学区紧张已经引发了2019年教育部门的听证会。
2020年，福州放开零门槛落户。短期闽北人口的涌入和购房，必然使得福州学位出现阶段性不平衡。
2023年，是2017年的二胎扎堆上学的周期。
2023年教育部印发了《关于做好2023年普通中小学招生入学工作的通知》强调了两点：
免试直接就近入学/不得通过考试选拔义务教育阶段的中小学生。
时间紧，未来私立学校的空白待填补。虽然目前教育集团化，可以使得教师的抽调调动成为可能，但这也意味着3-5年内，福州公立校需要有一个跃进。
6年一学位+个别学校提前3年落户，这种放在全国都相当严格的措施，相关部门要保安全和教育质量。
03
4大变量下，心态要稳
未来福州学区房走势如何，如同辩论赛的辩题，正反双方都有话讲。
正方：2020年私立校百分百摇号。2024年，私立校锁区招生，所以接下来福州公立教育越来越强是大趋势。
反方：福州的定向生政策今年就将执行。福州学区房的旧格局或将打破。做鸡头还是做凤尾，还有待观望。
当然还有两个有待发布的数据对学区房走势比较重要，一个是统计局发布的2023年福州五区的新增人口数，以及2024年的定向生比例。
比如说浙江，73年来首次出现自然人口下降（负千分之0.86），但杭州的常住人口新增数据依旧优秀。（2023年新增14.6万）。
这个背后是，本地人生育太慢，数据增加还是要靠抢人。
此外，根据省教育厅相关精神，定向生比例将逐年提高，2025年不得低于70%。
看下2023年来自”福州升学“的数据统计。绿底部分代表学校定向老八所的录取线降满最大分值40分。
打个比喻：孩子就像NBA球员，去名校就是去强队，必须内卷，或者去一支中等成绩的球队，享受核心的待遇？
福州小升初曾做个统计，2023年私立校的定向生平均降分幅度大多集中在5分-15分这个区间内。
中等或者中等偏下的公立校定向生平均降分可能都在15分以上。
是选择一所好学校继续卷，而是刻意选择“中等学校“，家长的价值观，决定了选择，没有定论。
人口高峰，零门槛落户，私立学校被锁区，定向生政策待明晰，这4个变量，决定着福州学区房的购买逻辑已经从原先跟着最贵的买最保值，发生了变化。
此消彼长的因素，没人可以断言后续趋势。对学区房的购买，提几个观点。
延安小
第一，先照顾好自己，再考虑学区。
中产家庭最不愿意在教育上承担风险。但这几年的情况，大家冷暖自知。
假如此刻收入不稳，或者要买学区房，得卖掉手上的房子，现有的房子卖不掉，工作有风险，有看着周边的人奋进，心里犹豫不决。此刻确实因为能力对学区有一点点动摇，这个时刻优先还是先照顾好家庭稳定。
人生是长跑。活在当下，不要焦虑。
第二，大面积学区房选就选。
之前不少家长都希望学区房买一个小面积的，未来用完好出手。但目前的新政下，再买福州学区房要出现持有10年的情况（选房1年，持有3年，6年一个学位）。
小面积的学区房，大家如果都保持着“不接最后一棒”的心理，必然水涨船高。大面积的单价，反而有机会下来一些。
没有多套房产的家长，也可以买套大的。三房就三房，大不了长期自住。因为当下的行情，二手房和新房脱钩，房子置换的成本都会很高。
第三，如果实在预算有限条件下，牛小和牛中不可兼得，优选考虑初中。
初中学区更重要一些，拉开差距的时间点，就在初中。对于一些预算有限的家长，真心又不能不做点什么的家长，赌下清华附中，或者南二环北园片区即将落户的学校，这些没有历史门槛的学校，也是一个选择。
第四，有能力当下买学区房，就像上培训班一样，是一种消费行为。是消费，就要接受可能会造成的亏损。
我认同一位朋友说的。孩子以后要花钱的事情，一件又一件。为孩子做的事情，不能也不要算成本。
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