国庆期间，楼市迎来了久违的热销。跟随热销，福厦楼市也都有大动作。
厦门相关部门官宣——新房票制度即将落地，房票可以跨区买房！
相关文件显示，厦门将放开房票购房区域
10月11日，闽侯也确认了房屋征收房票安置工作实施方案，试行期为两年。
今年以来，写了多篇文章分析房票政策。因为过去商品房市场，是钞票决定购买力的纯市场逻辑。
房票一旦介入，也意味着类似定向生这个变量引入了中考，必然对整个评价与价值体系形成巨大的影响，不得不察！
随着福州闽侯与厦门房票逐步明朗，楼市后续会有怎样的变化？福州面对房票可能会逐步全面过渡的时代背景下，购房者又要注意什么？今天来聊聊这个话题。
01
厦门房票：猛准狠
一线、二线城市房票的操作细节，可能各有不同，但是底层逻辑基本相通——住房供需关系的变化。
房票安置，就是对供给端和需求端的同时调节。
福州闽侯房票，之前写过文章分析，细节这里不多说。(延伸阅读：闽侯房票出炉，福州楼市起飞？)
厦门的房票新政，简单分析下意图。三个细节：
1 “新启动的征地拆迁项目，原则上不再新建安置房；已实施的征地拆迁项目，除已经在建的安置型商品房、安置房项目外，优先使用房票盘活新建商品房及存量安置房源，减少房地产市场供应。”
——这是减少库存量。便于一些在售的现房项目，去库存。
2 “建立政策性房源库。将商品房、安置型商品房、安置房等存量房源统筹。”
——当年的人才房，竞配建，相关部门，相关房企，可能手上都有一批房源。如同闽侯房源在E福州中可见一样，后续可能也在全市范围内设置一个房源超市。
3 “鼓励被征收人在本辖区购房安置，允许跨行政区购房安置。增加房票使用功能，可购买公寓、厂房、办公用房。”
——拆迁户买买买的范围增加了。除了买住宅之外，投资属性也得到照顾。
厦门的房票政策这次非常明晰——只要有征迁，就会增加购买力。再加上可以跨区流动，以及不再新建安置房，现有库存会被快速消化。
02
福州，房票啥时全面启动？
福州和厦门实施的房票新政，第一步路径都很类似。就是对所属某个区域先进行试点。
福州选择闽侯，厦门选择翔安。
2023年4月底，厦门翔安区新圩镇庄垵村何垄自然村开出第一张房票。
去年4月28日，厦门首张房票开出
何垄整村收住宅房屋102栋，占地约63.15亩，涉及户籍人口共134户367人。
与闽侯类似，何垄自然村的房票也进行了锁区，能购买征收项目辖区范围内已办理预售许可、现售备案的新建商品房(住宅、商业、商办和车位)。
所以被征迁的居民还参观乐建发·泊月、建发·叁里云庐、万科·璞悦山、世茂·璀璨天城四个新盘。
何垄整村部分拆迁户参观新盘
从首张房票发出，到房票确认可以跨区，厦门用了近1年半。
福州的第一张房票比厦门晚。翔安是去年4月就开出了首张，福州闽侯是今年9月13日开出首张。
我们暂不考虑部分先行环节的流程可以参考，进而可能提高效率。如果按照相似的时间推导：是否意味着最快2025年年底，最慢2026年的4月左右，福州有机会全面跨入房票时代？
03
福厦房票，可能存在的路径差异
房票有相通的底层逻辑，但也得考虑城市的不同特点。厦门房票猛、准、狠，全面铺开。但福州版房票要考虑的层面可能更多。
第一，厦门房票出炉背后，是时不我待的紧迫。
今年9月，搜狐城市发布过一篇文章《“初代网红”厦门：熄火的楼市与放缓的经济》。这篇文章写的如何，是不是黑，大家自己搜索，这里不做评判。但几个细节数据，非常有震撼力。
2015年，厦门房屋均价在2.5万元左右，2016-2022年一路攀升至5.2万元。上一个周期，厦门房价直追深圳、上海和北京，居内地城市第四位。
2022年，厦门房地产开发投资1064.78亿元，占比（35.8%）但仍大幅高于工业投资（645.3亿元，占比21.7%）。
2023年，厦门经济总量8066.49亿元，被沈阳反超，排全国第32位；同比增长3.1%，跑输全国大盘。
2022年，厦门常住人口增量降至2.8万，低于泉州的2.9万；2023年又进一步减少至1.9万，低于福州的2.1万。
今年以来，厦门也如同2年前的福州一样，利好频出。岛内买房即可落户、取消岛内限售等。
作为曾经的全国房价第四城，在本轮周期的剧烈震荡中，感受的压力更大，出台政策的力度，依次增强，在全国领先，也可以理解。
第二，厦门房票跨区，重点是岛内。
厦门是海岛型楼市。所以厦门不少楼市分析，都喊出了一个观点：拱卫岛内。
今年岛内楼市价格没有站住，必然使翔安区出现不少1字头的房子。
岛内买房即可落户，再叠加这波厦门房票允许跨区使用，购买力也肯定有部分会涌向岛内，热度必然快速提升。
但是福州与厦门的城市环境又有所不同。
福州闽侯版房票安置协议
福州楼市第一重点是鼓台，但金山、南二环、东区等板块，这几年都走出了独立的行情，且与鼓台楼市的价格关联度也在减弱。
晋安的高端改善需求可以选择晋安湖一线，仓山的高端改善，可以锁定金山或者南二环的品质新房。
另外，福州的五四北、南站等面临的征迁工作。且这些片区，也有一些在建的库存新房。
所以房票如果过早地进行全城自由流动，必然把正在形成的各片区内循环的均衡局面打破。
所以，个人判断，福州的房票推动进度可能与广州类似。
第一步，A区发放的房票只能在A区使用。
第二，个别能量强的区域房票，或者需要鼓励支持征迁的区域，房票可以跨区使用。
就像今年9月底，广州天河区才发出了首张可以在全市范围内使用的房票。（天河区是广州新市中心， “珠江新城”所在地）
今年9月底，广州首张跨区房票出炉
但是在房票暂时无法跨区的阶段，福州选择了适度的超发，刺激拆迁户的改善热情。
我们以闽侯县的房票为例：房票票面金额=房屋征收补偿总金额×110%+房票奖励金。
这就意味着原先只能拿到100万现金的拆迁户，很可能会拿到120万的房票。这相当于定向精准地超发了一些准货币，也有助于房价的止跌回稳。
厦门的房票，房价贵，或许会控制金额，但允许自由流动，拱卫岛内。
福州房票可能更类似广州。第一批房票，基本是哪个区发布，用在哪个区，略微超发一些额度，给到拆迁户冗余度。
04
房票成趋势，要未雨绸缪
正是因为存在着一个从部分房票到全面房票过渡的阶段，所以在这个周期内购房者，要明白此时的市场曲线，未必代表了未来10年的趋势。
所以对当下福州楼市的格局判断需要格外的理解。
第一，产品力为王。产品力好的楼盘，抓紧抢。
房票时代，楼市宁做鸡头，不要凤尾。
前文所述，福州的楼市一旦选择了均衡路线，被锁区的拆迁户房票形成的购买力，必然选择的是板块内片区的最优秀产品。
用现金购买东西和用类现金的代币券购买东西，两者从消费心理学上感受就不一样。
9月10日，闽侯首张房票出炉
五四北的柳岸晓风，闽侯的中铁江湾悦城，南二环的新投、建总产品，一旦片区内拆迁户手上有了房票，这些项目受到青睐是很正常的事。
此外在闽侯版房票中，个人的二手房经过登记后，也可以进入房源超市。商品房和二手房同时在列，拆迁户的优选肯定就是板块内又新又好的房子。
第二，房票的变量，又会使得价格再现波动，片区的差价出现，板块竞争重现。
上一轮商品房时代，是现金计价。购房者开启的是全城看房模式。五四北、三江口、等不少项目都在1.7万/㎡的均价，形成了暂时的稳定。
但这样也意味着区域躺平了。房票与拆迁户的购买力，又会造成区域的变化。城市界面的更新，以及入住率等参数，必然使得片区竞争再起。
股市一旦注入大量流动性，价格就会波动。目前暂时稳定的房价，也会产生变化。
一些要买房的刚需，千万不要沉迷于此刻稳定的趋势。巨大的变化正在酝酿中。
第三，房票本身因为可以转让，也会形成一个交易市场。
闽侯版房票规定，初始房票可分割转让给一人或多人，但不允许二次转让。
这就使得房票都具备部分金融属性。所以部分购房者可能曲线救国，先从拆迁户的手里以一定的的折扣收取房票，然后再去买房。
这会使得房屋的交易细节更加充分，也更加复杂。
第四，拆迁户的团购是极强的购买力，也是楼市价格的决定因素。
以前安置房的品质一般，大家为了住在一起，也将就了。现在拆迁户的房票，同样可以选择品质商品房。亲戚住在一起，不是问题。
而对营销人员来说，未来可能还得去证明这波热销是房票为主还是现金为主。同一个热销结果，又要分个层次。
从长远看，房票政策在减少库存，也变相增加了市场的购买力。股市也好，楼市也好，快速调整政策不会给予交易者特别多的准备时间。
一个很卷的市场，信号灯点亮，几秒钟之内，最好起步。
