昨天福州官宣：本年度第二次土拍，定档2024年7月1日，也解答了2个疑惑。
第一，之前不少媒体，引用某数据——福州的库存接近30多个月，土拍可能暂停？
福州相关部门前段时间已经辟谣：五城区商品住宅库存量183.07万平方米，去化周期10.47个月，库存基本合理。
第二轮土拍确定时间，表明福州库存有，但没想象中那么悲观。
第二，土拍会不会停，鼓楼征迁不？
此次土拍，出让10幅地块。住宅地块有5幅。两幅为安置房地块。
纯住宅地块三幅：鼓楼的海潮路北侧，金山的中能中心隔壁，和长乐中路晋安区政府附近。
图片来源：蓝房网
当下鼓楼楼市，已经非常热闹。抛开了鼓楼映、西湖意礼，以及山姆店附近的建发和左海项目等小盘、尾盘，目前是两家打擂台。
建发高工地块即将亮相。保利屏西天悦端午节开放，据说端午节3天接待客户近800组。
本以为是双雄PK，此时入市晋安河旁的2024-24新地块，使鼓楼楼市局面复杂了。
2024年下半年，鼓楼是维系建发、保利的2人转，还是可能有新人入局，上演三国杀？
01
守局者：半年后再拿？
先看2024-24地块，位于鼓楼区六一中路东侧、海潮东路北侧。这幅地块离开滨海快线闽都站大概300米左右距离，又靠近晋安河。整体还行。
因为是拆迁后的地块，所以格局就神似上海西的安置与商品房贴脸的格局。南侧B地块盖安置房（（南侧的安置房地块容积率4.05），北侧的A地块盖商品房。
因为周期只隔了半年多，且主要货值在鼓楼，所以保利和建发自然会多琢磨一会。对比下去年11月18日，各自拿下的鼓楼牌。
保利屏西地块，总计近66亩，容积率2.5左右。建发高工地块，36.99亩，容积率2.5以下。
这次入市的2024-24地块，15.27亩，容积率3.0。这个参数出来，可能两家公司要思考下，是跟进，还是说把手上的产品先做好。
但是呢，参数是一回事，气势又是另一回事。
这1年内，福州土拍回归城芯的趋势明显。鼓台的纯商宅地，每一幅要拿下，都要PK好久。
2023年11月，保利拿下屏西天悦，1小时竞价，113轮争夺。建发拿下高工，90轮竞拍。汽车南站的瑞云，75轮PK。
这种趋势在2024年依旧没改。今年3月，绿城拿下状元地块，48轮PK。
以鼓屏路和八一七北路为界，建发和保利泾渭分明。
保利居西线，屏西天悦和天珺，都在热卖。
抛开已是尾盘的臻园，建发主战场在福州东线。瑞云先不说，只说鼓楼。高工地块或将推出近300㎡的产品，蓄势待发。
此次要入市的2024-24地块，距离高工地块2公里左右，离晋安河东的建发灏云直线距离也只有1.7公里。离瑞云也不远。
如何应对这形势?类似当年三国，蜀汉守汉中，两个策略。
一条是坚守阳平关，不放人进汉中，建发必拿。就像魏延说的：“举天下而来，据之;偏将十万来，吞之。”
一条是姜维路线，开阳平关守沓中，放人进来，让其他人拿。这就使得福州晋安河东西侧，形成新盘贴脸的格局。这格局，确实弄险。但建发也有底气。
他们在福州楼市的地位，可不是三国里偏安的蜀汉。手上三朵云有产品力有粉丝，如果对手想靠近碰瓷，反而可以摸着对手过河，顺利突围。
哪条路线更好，我不是内部人士，掌握的也都是公开信息，无法评判。比如鼓楼后续哪些地可能还会入市，但2024-24这幅地块，很可能会开启楼市的鼓楼大战。
02
入局者：国贸 中海 绿城 福州国企？
当下福州楼市，桌子上的房企，就是10多家左右。已杀入鼓台的建、保、国和绿城，加上福州的国企四大金刚。
万科和古厝集团虽然都有项目在市，但一下杀入鼓楼概率不大。
建发和保利作为守局者，上文已分析过。所以国贸、中海、建总、榕发、绿城，亮相7月土拍，打打这块地的主意。
毕竟地面积不大，且在鼓楼与晋安的板块交界处。
国贸，个人认为，拿地意愿最高。目前天琴樾尾盘，领跑福州豪宅市场。而且在去年屏西和状元地块的车轮战PK中战斗过。
国贸天琴樾领跑福州楼市销售周榜
但是国贸，包括建发，还有一层顾虑。就是当下厦门正重演2023年福州楼市周期——新盘降价背刺二手房。厦门房价高，这个痛更剧烈。
以至于6月初的最新一轮厦门土拍，只出了两幅地块，建发和象屿1轮兜底。
国贸是利用这波首次杀入鼓楼，还是驰援总部，得看厦门的情况。
中海，剩下晋安湖叁号院。端午期间，105㎡产品价格下探3万内。在福州是继续坚守，还是撤退，看这一把。
作为全国性的房企，如何使集团体会到宇宙中心鼓楼的重要和稳健，这个关键。
建总，榕发，两家房企，做改善产品，完成销售闭环。江南尚璟、华林雍璟，誉湖，卷起产品力和设计来都不含糊，在这种情形下，两家都具备了进军鼓台的资格。
而且从战略格局上，他们反而最轻松。
如果鼓楼这幅地块争夺激烈，那么转头看本轮土拍的金山(下图）和长乐中路的地块。如果其他房企都看空，那顺势夺地，来鼓楼卷一卷，是好事。
7月1日待出让纯商地块：2024-18
榕发，围绕着晋安河，璟云、2023-24地块，再加上自家的锦城大观，把大王庄预热下，没啥问题。
图片来源：蓝房网
建总几个项目，美学在线。顺便进军鼓楼，也算是战略时刻。
最后就是绿城。今年第一轮土拍，绿城刚刚拿下了状元地块，与建发瑞云形成贴脸的趋势。
此番是否要再次拿地，与1.7公里外的建发灏云再对下线，不好说。
03
购房者：了解企业，预防周期
很多人说，我买我的房子，看产品就行，研究这么多房企干什么？
2024年楼市，买好新房必须要研究清楚房企。
如今，买新房就像买电动车，必须得研究企业。特斯拉的电动车，价格是有周期的。有时涨价，有时降价，背后和市场和对手的定价策略有极强的关系。
过去，降价有红线规定，房企话语权并不大，连夜开盘的经验有，但通过价格波动去走量，这种策略用的不多。
但昨天看了北京一个博主的文章。他说原先以为，去库存，是减少地块出让。如今看来，去库存，实际是减少房企数量。
个人房东，卖二手房，往往咬牙，不行就不卖了。
但房企，在2023年年底相关部门价格封印后解除后，无论是未来涨价捆车位，还是降价去库存，都会比任何时候都果决。
7月待出让纯商地块：2024-26
闽侯某新盘，端午期间一把价格从7777干到了5888，据说3天卖了61套。这个尺度就是最好证明。
鼓台面积本身就不大。在大拆迁+新盘脸贴脸的格局中，一幅地块一家房企的产品定价波动，都很可能会对整个片区都形成影响。
就像茅台、五粮液，头部企业可以影响整个白酒板块。福州楼市，也神似我大A，概念必先行。
如今鼓台没有岁月静好，拆迁户持币观望，房企一卷解千愁。
去年起南二环贴脸模式，保持了市场热度，这是操盘手愿意看到的市场新变化。
接下来，贴脸，会从闽侯的刚需，南二环的刚改，传递到鼓台豪宅市场。
2024年，福州楼市主战场将转移到五一中路和六一中路一线，在汽车南站和晋安河，3-4公里内。
热卖，就是赢一把大的。遇冷，就可能被别人摸着过河，豪宅也变得残酷起来。
过去不少豪宅宣传逻辑是板块很牛，板块内新房稀缺，我是板块内的TOP1=我很牛。
但今年这个逻辑一时还不好闭环。
前几天，我的朋友圈转了一个二手车商开销售会议，复盘林肯二手车降价的视频。谁打垮了品质和口碑都不错，今年4月还热销的林肯？
新能源车能卷-BBA争相降价出新款-岁月静好的林肯被误伤，市场就是这样。
福州楼市，接下来新盘接近，贴脸开发导致的蝴蝶效应，也会使各家房企更杀伐果断。新房的入市的时机和价格是否准确，更加关键。
今年下半年，豪宅都不能盲目乐观。2024，得实践遥遥领先的任总曾经说过的一句话：把寒气传递给每一个人。谨慎才有机会穿越周期。
上为正文，来自F
