本周五，福州将迎来新一轮的土拍。
土拍前，一纸补充公告震撼了地产圈。4幅地块，土拍前就已确立划片学校。尤其是2024-30地块，划片学籍紧张，目前需要提前3年落户的金山小学。
印象中，福州楼市历史上，新盘可以与学区紧密挂钩，还是清华附中周边的正荣府、江山府。
但滨江正荣府的地块出让时间，是2019年7月，经过77轮竞价。而清华附中确认落地福州，大概是在2020年9月。
所以在三江口的诸多地块出让时，清华附中还没有完全做实。
4年后，从当年售楼部置业顾问谈学区的小心翼翼，到如今土拍前，鼓楼、金山等地块，都已确认学区归属。福州楼市政策呈现的急剧转向带来哪些影响？购房人又该如何面对？今天来说说这个话题。
01
网签了就能读还是办证了就能读？
为什么土拍前确认学区？因为要提高地块的价值确定性。
当下稳定楼市大环境下，就和降首付、降低利率一样，并非福州如此，放眼全国，也不新鲜。
三线城市浙江义乌，去年2月28日，明确将在住宅用地挂牌出让时，明确该地块的目前学区安排。
一线城市，最近也有消息：广州某区在研究，买新房只要网签完毕即可读相应学位。
过去购房者买新房，要先网签，再还月供，等1到2年时间收房。收房办好产证，相关的学区划片才会确立。然后购房者才能让孩子落户，获得相关的学位。
中间变数太大，所以不少家长，根本不敢买一手房。学区房赛道基本就是二手房的天下。
所以福州本轮土拍，值得关注的是政策细节。地块确认学区，那作为购房者，最快什么时候可以让孩子就读？
2024-30地块划片金山小学，那买新房的业主，需要像二手房一样，提前买等3年再落户吗？
这个问题涉及部门比较多，个人瞎猜下——因为整体人口的变化，估计不需要等3年。
但买了已经确定划片的新房后，是凭网签，还是凭房产证，甚至凭购房合同入读，这很关键。
最激进的当然是有了购房合同就能读。就像2024年7月，杭州富阳出台楼市新政，新房全款支付后，子女凭购房合同入学报名。
但杭州富阳毕竟是周边板块。福州金山应该不会这么过分。
估计2个方案：激进一点，网签办完入学。保守一点，办完产权证入学。
个人猜测，保守一些。（猜错也请见谅）。
理由：2017年的二胎高峰。2024年恰好是最高峰。金山小学等学位紧张。所以用了二手房提前3年落户的政策。
距离金山小学1.7公里的2024-30地块，如果新房走了网签就可入读的路，房子肯定热销。但可能造成学籍紧张，甚至引发二手房业主的不好感觉。
走办证就可入读的路——福州新房目前交房就可办证。新房按拿地后2年工期计算，中能中心隔壁的新房，在2026年可以成为金山小学片区内最新的学区房。这也能照顾提前3年购买二手房家长的情绪。
新房的施工周期是2年。二手房家长提前购买的周期是3年。大家都经历了2-3年的等待，孩子都在2026年入学。
殊途同归，好饭不怕晚。
02
新房定学区，城投是底气
猜测了政策细节，再来说说政策背景。
过去为什么新房不敢定学区？那是因为城市处在一个发展的阶段。
新房提前确定学区，容易导致地块冷热分化。开发商与家长一起豪赌学区房。
此外，过去新房出让地块都在新片区，周边地块多，规划变更的可能性极大。
2024-31地块，划片鼓山苑小学
假设地块A提前划片了某名校，炒火了板块。之后地块A隔壁的地块B、地块C在次年顺利拍出了。这个时候发现因为片区内人口太多，需要新建一个学校。
那么按就近原则，地块A能上名校，隔壁的地块B和地块C，只能去新学校，这个不利于团结。
如今福州土拍全面收缩。金山、鼓楼等地块规划成熟。地块带学区，不会违和。
2024-29地块划片金山实验小
另外过去几年，福州烂尾、延期交付的房子有一些，也导致了很多约定如同废纸。比如中骏世界城边，久等不见的龙津小学。不少新盘即使交付了，但教育资源也掉了链子。
这就导致福州不少家长闻新房色变。小孩读书，只敢买二手。所以本轮土拍，提前定下学区，就是“商鞅立木”，
还有个契机，就是这2年福州本土房企的快速崛起。本土房企能闭环板块，土拍就能搞学区赋能。
本土房企闭环的战场，首选在南二环。福州国企在北园片区搞了个四大金刚，又修路，又整麦顶分校。
北园片区的两处关键——学校
这种国企板块控盘，新盘贴脸，红线内外配套并重，很可能会成为福州未来的常态。
金山，福州国企控盘。王庄，福州国企控盘。北园，福州国企控盘。三远，福州国企控盘。
国企控盘的好处是什么？就是丰富的资源协调能力。就像三远片区，最近据说也在酝酿学校。
在江苏的一些地市，因为新盘都是本土国企控盘，甚至搞出了苏州和常州可以异地换无锡的新房，在全国成为亮点。
所以土拍前的提前确定学区只是前菜。未来的多盘联动，甚至地块置换，都有可能出现。
除了提供高产品力的新房外，协调教育部门，建设学校，本土的城投系房企，很可能会超越前20年商品房建设者和开发商的角色，成为一个城市资源的供应商。
就像当下的闽侯房票新政，锁住整体的购买力。所以闽侯的教育配套得以开始建设，高歌猛进。
03
鼓楼学区房格局会变化吗？
本轮土拍，打破了10多年来楼市惯例——新房注重产品力，二手卖点是价格和学区。
但这次尝试，会使得不少鼓楼客开始嘀咕：接下来鼓楼的河南新村等地块可能征迁，那未来鼓楼顶级学区+大平层，这样的产品是不是无敌？
个人觉得暂时不要特别担心。因为只有产品力到达天花板高度后，或者只卷产品力已经没用了，才会考虑别的方法促进销售。
福州过去所有板块在产品力这个维度上非常努力，就像马尾，也安排上了第四代住宅。
但现实也很残酷。福州核心区之外，被二手房不断背刺，新房只有产品力，没有附加分不行。
但在鼓，台，趋势却逆转了。过去10多年，出地太吝啬，好房子也少。所以鼓台学区牌还可以暂时缓缓。目前卷的还是产品力。大平层，装标、会所、精装这些。
但如果鼓台当下近2千套大平层有变数，那未来2年政策变化，也不好说。
本周五土拍，2024-28，鼓楼推出的12.64亩的小面积、低密地块，就可以看做还是在产品力和多元性领域的探索。
2024-28，地块一为住宅，地块二为配建幼儿园
个人买家，大房企，都有机会低总价拿地。经济负担小，可以试错，做有记忆点的产品，类似神秘的杰谷公馆。
当下鼓台，是建保国+绿城的舞台。今年下半年，最大面积达到313㎡的建发高工项目还要入市。
鼓台不少地块，都是拆迁而来。这个中间涉及的学区和划片工作也更复杂。在产品力还没有卷到尽头前，城芯的土地总是宝贵稀缺的。
王牌学区+顶级参数地块的王炸组合，短期内估计很难在鼓楼出现。
当下福州楼市的重点是在鼓台之外，第三极在哪里？
过去金山、三江口、晋安湖，五四北，多线齐飞，各有拥趸。如今，只有北园和晋安湖算是有点声音。
2024年6月，整合了原房管局和建设局职责的福州市住房和城乡建设局挂牌成立。
闽侯县住房和城乡建设局，刚刚发布了闽侯房票的试行方案。
本轮土拍预告，只是预热。过去楼市上行周期，很多学校都是由拿地的开发商配建。
如今城市空间管理能力重构，本土国企闭环大多数板块成为趋势。这也意味着土地出让、学校、住宅等元素不会被割裂，都会置于统一的环境来考虑。
