11月过后，福州五四北楼市将不再是大家熟悉的五四北楼市。
这个月底将进行的福州第七次土拍，晋安区新店东片区13幅旧改地块上架，总面积超过500亩，起拍总价接近百亿。
9幅商品房用地、2幅安置房用地，2幅商服用地。
新店东征迁地块示意图 图片来源：福州房产
很多人看不明白，也想不明白，福州楼市新房销售疲软的当下，如此大规模的旧改，未来的接盘者在哪？
新店东片区的大放量，对五四北楼市有着怎样的影响？
01
四大旧改片区，新店东的优势是什么
我们盘点一下近年福州四个城市更新的旧改片区：连潘、北园、三远和这次的新店东。
从住宅体量来说，几乎各个都是巨无霸似的存在，目前新盘扎堆的连潘和北园，不同程度上出现滞涨的局面。
很多人对三远旧改商品房的销量评价也不高，为何这么急着把新店东片区上架来搅局呢。
实际上早在今年3月份，晋安就规划启动新店东片区改造。
当时楼市有个小阳春，市场好的时候，新店东改造并没有受到当下这么大关注。
如今楼市去化能力承压，新店东片区此时入场，会有不同的解读。
这次上架500多亩，只是年初规划的一半，未来的路还有很长，这仅仅是开始。
新店东片区包括西园、桂山、后山、盘石、郭前五个村。城市界面比比较老旧，城中村气质比较明显，除了一些老福州居民在此居住，外来务工人员在此租房子的比较多。
同时因为临近火车站和福州地铁1号线罗汉山站，交通出行比较方便，生活气息浓厚。
涧田路两侧征迁土地 图片来源：左丁
涧田路通车以后，这里离鼓楼和东二环不过10分钟的距离。
相比于三远和北园片区，临近鼓楼和东区的优势非常明显。可以近距离享受鼓楼和东二环的配套。
但这地段的购房者主力，应该以多年在福州务工的外地人为主。
考虑城市界面景观和居住品质舒适度，在鼓楼、东二环工作年轻的白领人士，对这个板块接受度不会太高。
02
2万/㎡以内，五四北楼市的晴雨表
在五四北楼市里，新店东片区原来的关注度并不高。
但是随着这几年房价下行，购房者对于房地产信心不足，大部分房子都是消费品的认可度上升情况下，最近这半年，在我直播间“房道会客厅”里，咨询西园佳园、西园新苑、名桂佳园这种挂牌价在1.5-1.8万元/㎡的购房者比较多。
这说明了两个问题，往好了说是购房者对“房住不炒”的理解和接受度越来越高了，往坏了说，楼市信心越来越差，很多人手里确实没钱了。
西园新苑 图片来源：左丁
150万左右，想买个90平的3房蛮住住，五区还能买哪？
要么往城南仓山买，要么买五四北。而地铁罗汉山站这里，虽然不算理想，但是距离市中心和房价摆在这里。
过去五四北楼市的发展重点，根本不在新店东这边，而是在琴亭湖畔和地铁号线秀山站到象峰站附近。
早些年，涧田湖畔建发央著卖房子的时候，难免有孤掌难鸣之感，周边的居住主题公园，住了一批福州的富人，但提起这里，很多人印象最深的还是它奢阔的大门。
新店东土地大征迁 图片来源：左丁
新店东片区的大规模征迁，终将弥补城市界面“断裂”地带。同时为刚需提供了低成本上车的机会。
价格锁定在“2万元”以内，将成为五四北楼市的晴雨表。新店东旧改提速对五四北二手房楼市冲击将会非常大：
秀山到象峰站附近，超过10年的二手房老旧小区将会再次回落，像北尚和康城这样的小区，房价将直奔1.3万元而去；果岭生活这种品质社区的房价也会全面跌入2万元/㎡
上午10点的西园支路 图片来源：左丁
泉头片区、战坂片区的天空之城和保利天玺均价将维持在1.7-2万元区间；
应该是看到了这个趋势，战坂片区的和颂锦原，开盘房价定在1.9-2.4万元/㎡，但对于这个楼盘来说，抢到第一波关注度过后，还是要考虑快速清盘的问题。
基于以上情况分析，新店东片区的新房价格在1.8万元/㎡左右比较合理，这个价格开发商勒紧裤腰带能做产品，购房者也容易接受。
03
实地探访，新店东不能忽视的细节
实地探访新店东旧改，还会发现很多楼市的细节，这些细节对于想在此拿地的开发商和购房者来说，都需要引起注意。
大家先看下，蓝房网制作的这张新店东本次土拍出让地块示意图：
这些地块里比较优质的地块为57号地块（47.02亩）、58号地块（91.13亩）、59号地块（49.85亩）。66号地块（43.93亩）位置也不错，只不过全部建设安置房。
这几个地块有共同的特点，周边路面相对平整开阔，可进出性比较好，体量适中，除66号地块外，容易出品质社区。
新店东59号地块 图片来源：左丁
特别是57号地块，对面有商业加持，也算是给新店东以街边店铺为主的商业业态增加点新鲜元素。
其余地块，简单来看，都只能说很一般。
60号地块（30.96亩）、61号地块（44.97亩）、62号地块（45.11亩）、63号地块（40.55亩）65号地块（46.86亩）。
不知道大家发现没有，这五块地有一个共同的特点：围绕着桂山院子项目。桂山院子的平层前几天刚交房。
这个图片上可能看不出来啥，现场图片可以看出来，这几块地的地势非常不平整，目前周边路网极度不完善，拿地的开发商，以后要花不少的力气修整。
新店东桂山院子周边地块 图片来源：左丁
前期如果想在这里盖房子，可能会遇到诸如泉头村几个项目曾经遇到的问题：进楼盘要爬坡，路面不平整，11月28号的土拍，哪家开发商想拿这块地，心里要有数。
对于购房者来说，这几块地，深入新店东内部，交通配套不完善，距离地铁罗汉山站较远。
55号地（28.51亩）和56号地（11.54亩），优点是离地铁罗汉站站非常近。缺点是离罗汉山上的各种庙宇也很近。
罗汉山公园入口与征迁地块 图片来源：左丁
55号地块和56号地块，离西园观音堂和罗汉山陵园200米左右！在福州楼市里，如此的“烫手山芋”，也不知道哪家开发商敢去啃。
即便有开发商敢去接，谁敢买这里的房子也是个问题。这地方个人觉得真不太适合建设商品房。
整体来看，庙宇和宗祠的问题，是新店东一些地块绕不过去的问题。西园丽景新苑和祥园新苑两个小区中间有个很大的古建吴氏宗祠。
西园丽景新苑附近 图片来源：左丁
古建很显眼，周边人来车往，也没人盯着它看。古建斜对面，是西园片区的夜市一条街，穿越古今，可以想象夜幕降临后的烟火气。
考虑到这一旧改片区，地块数量众多，并且参差交错，接下来几年，可以预见的是这一片区将是一片繁忙的大工地。
有人说，新店东会是一座崛起的新城，这是比较乐观的说法。
实地走访后，实事求是地讲：新店东肯定会变得更好，但距离“新城崛起”的还有漫长的道路要走。
如何破解楼市去化周期漫长、基础设施配套薄弱、旧改资金紧张、福州购房者认可度偏低的现实将是福州城市运营者未来几年不得不直面的四大难题。
◆不能再跌了！
◆仓山楼市，需要点穴
◆城南四块地，不该是“一地鸡毛”
◆是兄弟就砍我一刀
