本周福州楼市的重磅信息比较多。比如闽侯发了首张房票，比如鼓楼豪宅又有新产品入场，但这些暂时先搁置下。先说最重要的一件事。
东区两大豪宅，君兰和鸣和桂语映月争相降价。
君兰和鸣，131㎡和149㎡产品，不分面积和楼层，25388元/㎡任选。这是当年3.5万均价的豪宅。
短短时间，报备百组客户，1天就认购了20套，3号楼和6号楼都已经清栋。
而就在1天后，五里亭的桂语映月又开始降价。这是2020年要验资300万的楼盘。
剩下的50套176㎡的产品，8楼以下27999。8楼以上29000，而且还是精装修，显得更有性价比。
项目距离五一广场更近，这一波背刺，一下子君兰的25388似乎也不香了。
君兰和鸣，桂语映月，都是福州当年市场上的“准豪宅”定位。业主也都是很有实力的群体。
上周的这波销售，售楼部出现了老业主一边拉横幅一边骂，新客户开心地买，这种分裂的场面。
如何看待福州楼市的分裂？福州接下来的豪宅市场要怎么走？今天来说说这个话题。
01
为什么都摊上了美的？
很多中介宣传这波降价，是绿城豪宅降价了，建发豪宅降价了。
但君兰和鸣，建发+美的。桂语映月，绿城+美的。
为啥都摊上了美的？事后推测，可能和角色的定位相关。
当时美的，规模千亿。很大程度是依靠资金实力打算全面进军浙闽地产，并专注豪宅赛道。但因为项目经验等，打算先和大佬合作下，攒攒经验。
而美的给的筹码，就是充足的资金，帮助建发、绿城这样要在全国拿地的企业，对冲高昂的地价。
2020年起，福州土拍热火朝天。一家房企要拿下一幅好一些的地块，基本都在20-30亿。君兰和鸣和桂语映月，还都搭载了社租房。
很多项目能合作，是因为当时大家估计都有钱赚，但单独啃，又都有难度。
所以要理解两个东区“豪宅”的降价，还是要梳理下时间线。
2020年6月24日，绿城31.88亿拿下五里亭地块。
当时的判断是：桂语映月有隔壁高价金玺公馆二手次新支持，但也有庙这样的不利因素。看看依靠产品力能否破解。
2020年桂语映月区位
2020年6月，美的置业首入福州，与绿城合作。两个千亿企业，因此桂语映月把最高面积干到了245㎡，起步面积也做到了130多。
1年后，美的又傍上了建发。
2020年，建发接棒泰禾，1人撑起东二环。8月，建发养云一期拿地，11月公开入市，2021年4月底，建发养云500多套王府大宅，已是一席难求。
乘着这个春风，2021年5月12日，建发拿下君兰和鸣地块。
君兰和鸣
不光是福州，在全国绿城和建发的产品定位都很相似，也都有实力。
站在当时的时间段看，美的一手牵建发，一手牵绿城，怎么都是赢麻的节奏。
上行周期，股东众多是好事。楼市进入下行周期，涉及豪宅操盘，那一定是矛盾丛生。
有人想保价，有人想甩货。为话语权，不断博弈。股东意见不一致，很容易引起营销节奏的迟滞。
榕心映月、三江理想城、桂语映月、君兰和鸣、登云湖，世界江湾，文澜，熙悦府，无论是否豪宅，这几年在福州楼市的合作楼盘，还能顺利前行，在交付前和交付后都能维持表面体面的项目，太少了。
下行周期，不少合作项目的结局就是分货。听说五四北的某合作盘，后续也会有大动作。
02
房票时代+低地价，不甩不行
虽然错过了最好的出货周期，难像天悦二期、养云二期、建发玺云等项目尽快清盘，但按照过去商品房产品力+地段的分析框架，桂语映月和君兰和鸣都是福州楼市的优等生。
五四北、三江口，闽侯、还有大把没开盘或者大降价的项目。东区的优等生为什么急了？
桂语映月实景图
第一，当下楼市，规模型的全国房企可能反而决策成本高。不如城市型房企灵活。
像一些闽侯的房企，老板觉得后续有机会，就干脆封盘不卖了。
但对规模型房企而言，亏钱对企业可接受，但是现金流一旦断掉，那打击致命。
如果亏损已成定局的话，降4000还是降6000的意义都差不多。不如一次性降到底，能确保销售速度和现金流，降价反而能吸引一波流量。
第二，优等生可能吃不到房票红利
前几天闽侯的首张房票已经发出。拆迁户张依伯直接用房票选择了中铁江湾悦城。
闽侯县首张房票
这个盘之前被各种挑刺，但是在闽侯众房票的加持下，后续卖成红盘都有可能。
中铁江湾悦城
闽侯的路径跑通后，房票在全市范围推开，或是大势所趋。
过程中，类似南二环这样89㎡的三房产品，可能更走俏。因为拆迁户拆掉的房子面积也差不多。
比如房票100㎡，选择个90㎡的房子，比自己原先的家小一点，说不定还能反向置换出现金来。
马尾、五四北、南二环、仓山不少刚需社区，说不定就能赢来生机。这就是ZC的力量。
闽侯房票的房源超市
但君兰和桂语这些131㎡、 149㎡、 176㎡的产品，产品力可能不错，但多少拆迁户有足够的房票去置换？进了房源超市之后，又该如何来定价？按照土拍地价倒推吗？按照销售指导价吗？
改善产品价格空间太大，不好定。
第三，土拍价格全面下降。
2021年，君兰和鸣的楼面地价24221元/㎡。2024年7月，保利拿下鼓楼的海潮路地块的价格是25764元/㎡。
地段往东挪了一大段，价格还差不多。更何况三远等新地块已经划片学区的新地块，榕发拿地，单价9712元，划片鼓山苑小学，对口格致鼓山校区，地价还不到1万。
2024年8月30日，榕发拿地
而在君兰业主的维权照片中，提到了之前承诺的9年一贯制学校没有兑现。
地产几十年来的公式，面包价格主要由面粉决定。通过提高产品力，面包可以卖高价。但这波面粉价格的大波动，大家都觉得锅里热的好。已经做好的面包不香了。
难有房票ZC扶持，地价又在下降，产品力新规和地块直接划片学校等政策不断背刺。
2022年左右入市的这些准豪宅，也遭遇了最多的岁月敲击，让人唏嘘。“我慢慢听见雪落下的声音”，年纪越大，越相信命运。
2016年周金涛天王的名言，人生就是一场康波。
03
豪宅的互相伤害，开始了
君兰和鸣、桂语映月，算半个建发和半个绿城的产品。作为主打改善的定位，这波突然降价1万/㎡。着实使得福州楼市有点吃惊。
过去豪宅，虽然水下较劲，但基本还是你卖你的，我卖我的。但9月这波降价甩货，意味着福州豪宅的互相伤害，全面开始了。
过去2年，从福州外围->二线板块->一线板块->豪宅，各个都在补跌。
君兰和鸣楼栋
最早是贵安、琅岐等远郊，后续是帝封江和三江口，之后就是五四北和金山，之后来到了东区。在整体环境因素下，豪宅也无法脱离地心引力，走出独立行情。
接下来，福州的豪宅赛道将面临一个难题，怎么定位。
鼓台为王？拆迁这么多地块，不支持。
三坊七巷周边地块也在陆续入市
产品力突出？产品力这个东西，本来就是一个比较难界定的话题。
改善群体。有从100㎡左右的房子进阶，肯定在意面宽和石材，要有面。可是从150㎡平替的群体，不要大客厅和小卧室。
渠道为王？奢侈品巴宝莉已做出了说明。因为短期无奈，太多货进了奥特莱斯，已把品牌做崩。
对于诸位豪宅从业者而言，要面对集团和城市公司的战略不同，要面对个人与集体的博弈，要面对近期与远期主义的焦灼，很难达成一致。那么只有一个字——等。
这么说可能有点躺平，但有时不作为也是一个作为。
建发2020年拿养云一期，2021年2月初拿养云二期。而到了2021年5月君兰拿地，时间差了个季度，地差了几公里。但命运就有天渊之别。
建发养云 wk 供图
当然从积极的角度来看，也有好消息。
这会全国不少城市的大平层豪宅正在被第四代住宅卷的不要不要的。
而福州，这波第四代住宅对豪宅的内卷去年已经结束。每个区，至少都只做了一款第四代住宅，也算是渡过了一个周期。
鼓台豪宅互相伤害下，如何自救？下次有机会说说这个话题。
