Q1最后阶段，福州2024年首场土拍终于来临，14幅地块，起拍价95.9亿。
本周厦门土拍出让两幅地块，创造了一个岛内地王。苏州土拍，也出了一个地王。杭州土拍意外遇冷，拍5块地，溢价一幅，两幅底价，两幅流拍。
与这些城市相比，福州本轮土拍虽无鼓楼宅地入市，但十多家房企报名，依旧诸多看点。
台江群众路小学正对面，离五一广场很近的状元小区地块入市，引发了建发、国贸、绿城三家房企的争夺。
最终经过48轮PK，绿城以20.31亿拿地，溢价13.1%，在五四北和五里亭之后，杀入台江城芯。
大金山出让6幅地块，规模很大（5幅纯商，一幅安置）。金阵路地块，被左海拿下。与左海的上渡项目相似，这幅地块也有部分江景属性。
高宅并没有和北园一样，开启F4模式。4幅纯商地块，最终福州市属国企新榕拿下1幅）、建总拿下3幅。
最终本轮福州拍出14幅地，住宅8幅（台江区1，晋安区2，仓山区6），安置房1幅，租赁房地块1幅，成功榄金近100亿。
01
要溢价，要地王
参与台江状元小区争夺战的有多家房企。
建发，是这几年福州楼市最靓的房企，出一款，爆一款。
国贸，几天前拿下了厦门思明的地王，在福州楼市的产品线多样。绿城，几天前拿下苏州的地王。
与附近的建发瑞云地块，去年土拍竞价75次类似，这幅地块本轮也经历了48轮pk。最终绿城成功拿地。在五里亭和五四北三个项目后，进入了台江。
这是今年福州楼市的延续信号：鼓台城芯，要溢价，要信心。
看福州当下的楼市销量排行，以3月18-3月24为例，有个现象很有意思——
要挤入排名前10，每个新盘周成交6-10套就行。
单价1.7万的刚需盘一周卖6套，单价4万的以上改善盘一周也卖6套，排名还差不多。
这说明一个现象，不是板块和项目定位失效了。而是客户分了三层，每个圈层头部的人，才会选择此时入市。
刚需客户，是既要又要的群体，配置最好堆满，性价比爆棚，但这会比较怕跌。
家庭客户，买房是解决家庭生活中的突发场景。比如3月爆买学区房。
改善客户，走的是奢侈品逻辑，靠气场和感觉。奢侈品之所以难销售，很多时候销售经验无法复制。
楼市的整体氛围，需要第三类改善群体带起来。
当下的福州楼市，在鼓台城芯经过考验，做出过爆款产品的房企，有三家——建发、保利、国贸。
如今绿城也挤入了鼓台的行列，是对市场发出了信号。
接下来的福州，鼓台核心，上海西、屏西、高工、南站等好项目，和待入市的好地应该会层出不穷。
拼最好的地，拿最好的资源，卷最好的产品，做最热销的盘。未来楼市，就像高端白酒市场，价格可以由购买者决定，价差达到茅台和二锅头的区别。
不要迷信城市量级，二线市场走势会趋向相同，就像昨天的杭州土拍，也是有地溢价，有地流拍。
2024年开始，每个城市楼市的最低目是：大哥级房企引领改善市场。最高目标是：土拍出地王。
02
高宅，小心万科！小心万科！
金山楼市，这几年2类楼盘是亮点。
一类是玺云、和玺这样的纯改善产品，另外一类就是榕心映月。
划片学校+地铁+新房，今年1月，榕心映月115㎡低楼层成交价在3.2万/㎡左右。算是守住了价格。
就像有人开玩笑，不少房子的最大价值就是努力成为名校宿舍。
高宅4幅商品房地块（地块一、三、四、五），起拍价格只有1万出头，留足了品质的空间。
推荐文件已写清楚，地块西、南两侧分别为地铁3号线（代表官宣）及4号线延伸段，双地铁。
2024-05、2024-07地块（地块一、四），靠近流花溪公园，视野不错。再加上福州出台的新规，产品力升级，风雨连廊啥的估计都能整上。
更重要的是，鼓楼、老仓山之外，金山的学区也是市场认可的。
按照北园和三远片区的规划，新盘周边都有一所9年制学校。金山F4交房时，估计学区也是卖点。
当年神盘榕心映月对口的金闽小学被列入市属小学，对口金山中学，已有先例。
今年霞镜小学和仓六小划片政策，还有大量过渡楼盘，后续玺云的业主也将陆续入住，金山学区的格局远远没有确立完。
但当下的楼市，就像电动车市场。蔚来等车企好好地造着车，突然“价格杀手”小米电动车就来了。
高宅地块的最大风险点，就是万科。这个风险不是从供求关系理解，比如城市之光均价2.6万/㎡，还有10万方。
万科的风险在于全局。
几天前万科财报公布：截至2023年三季度，万科总负债1.24万亿元，总资产1.65万亿元。总资产中，有约一半资产是存货，合计8147亿。
负债1.24万亿，有息负债是3100亿，按照融资成本6%，一年利息就要200多亿。2023年Q3，万科净利润只有121亿，同比下降46%。
所以万科股票不分红了，郁亮月薪都降到1万了。
2024年，万科有三种可能：1 楼市复苏，全面重整。2 销量上不去，现金流危险，开启自救模式 3 白衣骑士和金主都来了。
如果是情况2，按照总部安排，最后一招一定是全国范围内尽快出货。
二线城市的城市之光，应该是万科口袋里还算可以的项目了。这一幕，当年北园的诸多项目都已经经历过的。
所以高宅拿地的房企，甚至是高新区楼市，也要随时估摸着万科的情况，调整节奏。
高宅成不成看两个纬度：第一，地铁+产品力+地价低，新产品能否学习小米汽车，卷出性价比。第二，万科在今年的某个时候，会不会掀桌子？
03
新店东破局有“金刚”，还要勇气
“单丝不成线，独木不成林。浑身是铁，打几根钉”。这是德云社开场前，郭德纲经常念的定场诗。福州楼市也在应和这个趋势。
从南二环白湖亭四大金刚开始，到三远片区，以及今日土拍金山大高宅总计256亩，被切成了5个地块，两家房企拿下。
市属房企分拿项目，这几年福州不少板块，新盘基本都是脸贴着脸，进行“金刚式”开发。有几个好处：
第一，内部赛马，不同团队PK中锻炼。
第二，百亩大盘对当下的房企，资金压力大。几十栋楼的大盘，业委会复杂，设施老化。遇到几年前的应急状态时，问题很大。所以把地块切小一些。
第三，入市时间拉开周期，保证片区房价的稳定，避免背刺。
比如南二环北园的左海，做了首先开盘的吃螃蟹者。蹚出的经验，给到其他企业。如今北园片区的新投项目待入市，市场环境已非常清晰。
新店东征迁示意图
当下新盘价格不光只和土拍有关，不是前几年说的面粉与面包的关系。过去楼市，板块稀缺，偌大片区就一家新房在售，独家是最大的卖点。
如今土拍新盘入市，决定价格的重要参数，要么是板块内的二手品质次新，要么是隔壁的新盘。要竞争，也要互相支撑。
无需担心板块内“天量房源”，新房参数修改和调整后，土地价格下降后，依靠产品力和价格优势，与二手的脱钩现象明显。
2024-09，2024-10地块临时取消出让，可能就和板块内缺少支撑点有关。
板块内的二手房，首推当年福州别墅区——居住主题公园，1800亩，是豪横的别墅区。如果房龄在5-8年前，足以撑起片区内的房价信心，但可惜是十多年前的产品了。
3年内的次新，登云湖虽然有特点，但是位于板块东南侧，远了一些。
片区内也有三个新盘，但2023-57,2023-59的新榕地块，目前没啥消息。
古厝集团虽然去年带着这两个项目亮相过住交会，但手上毕竟还有2023-14江南CBD二期纯商，2023-50雁塔旧改。今天又拿下了金山高宅。
靠近建发央著的新投映悦湖，楼面价拿到了1.8万/㎡，虽然可以看涧田湖，但也不敢节奏太快。
所以当下晋安区新店东片区要破局，一个要新投和新榕加速下进度。一个就看今天土拍拿地的左海集团。
毕竟当年白湖亭北园，左海没有任何政策下，首开项目。
金山高宅找到建总和新榕双雄，北园聚齐四大金刚，新店东也和三远类似，可以上演三国演义了。
新店东，靠守和等，是没法让市场回暖，让房企有信心拿地的。在政策都不明的前提下，首先躬身入局，不计得失地闯一闯，冲一冲，板块才有一线机会。
04
台江区出让住宅地块
2024-01号 台江状元小区出让地块 /绿城：20.31亿
43.8亩 容积率2.51 楼面价27712元/㎡
05
晋安区出让住宅地块
2024-02 红星社旧屋区 / 新榕：6.75亿
24.79亩 容积率2.2 楼面价18562元/㎡ （可建四代宅）
2024-11 新店东片区改造项目M-21 左海 6.18亿
34.98亩 容积率2.6 楼面价10194元/㎡
06
仓山区出让住宅地块
2024-04 金阵路与闽江大道交叉口/左海：8.67亿
25.65亩 容积率3.1 楼面价16357元/㎡
2024-05 仓山区高宅村地块一/新榕 13.85亿
66.02亩 容积率3.0 楼面价10490元/㎡ （可建四代宅）
2024-06 仓山区高宅村地块三 / 建总 7.17亿
36.2亩 容积率2.8 楼面价：10610元/㎡
2024-07 仓山区高宅村地块四 / 建总 15.03亿
68.35亩 容积率3.0 楼面价10995元/㎡
2024-08 仓山区高宅村地块五 /建总 10.72亿
47.91亩 容积率3.0 楼面价11188元/㎡ （可建四代宅）
2024-12 仓山区高宅村地块二（安置）/中建国际 4.95亿
37.8亩 容积率3.2以下 楼面价6142元/㎡
土拍天昏地暗，最后插播一条朋友的卖房信息——
07
房东来了
鼓楼奥体都市花园13楼，五四北路319号
30.25㎡，平台报价80万（可刀）。简单装修，目前在租状态。
划片：屏山小，屏东中学屏北分校。
房东联系方式：53713945@qq.com （联系方式已鉴定，确为可担保的可靠朋友，购房者有意可直接联系）
◆大央企盘得活帝封江吗？
◆建发瑞云，真的不可思议！
◆钱到政策到，鼓台静候大征迁？
◆寻找鼓楼最便宜学区房
