上半年已经过去，7月不少机构的研究报告纷纷出炉。
虽然统计口径不一，但在翻阅这些报告中，都发现了一个无法回避的事实——2024年上半年，福州五区成交套数，二手房彻底压倒新房。
福州西湖
嘉论研究机构研究数据：2024年1-6月，新房市场成交约3522套房源，二手房市场成交18288套房源。新房与二手成交占比来到惊人的16%比84%，勉强二八开！
要知道就在2年前，即2022年上半年，福州五区的新房与二手房的成交套数占比还在44%比56%，旗鼓相当。
此外，福州二手房挂牌套数也是在逐步上升。有媒体预估福州五区的挂牌二手房有5万套左右。
二手房的供给和需求的井喷背后，蕴藏着怎样的趋势？为什么说福州楼市来到了一个历史性的时刻？
01
五五开到二八分，周期已来？
福州五区楼市，二手房成主角，是多家机构的共识。
除了前文提到的嘉论研究机构发布的数据，克而瑞也在最近发布了福州近1年的一二手房成交套数对比（下图）。
2024年成交套数虽然没有具体的数据，但从图中可以看出，代表新房成交的黄点数，月均不超过1000套。而代表二手房成交的红点数，除了2月之外，基本都在3000-3500套左右。
新房与二手房的成交套数占比，粗略估计也是个二八开。
此外一个月前，福州媒体引用了官方数据，今年1至5月五城区二手房累计网签成交面积为115.75万平方米，同比增长2.62%。
两家专业机构，一个官方机构数据，都证明2024年，福州楼市二手房在快速跑量。
从2016到2024年这8年，福州楼市新房与二手房的成交数据比例不断交替。
第1个阶段：2016与2017这2年，福州五区楼市成交量是二手超过新房。
第2个阶段：2018-2022年，5年时间，福州五区成交主导是新房。
尤其是2021年，叠加零门槛落户的政策，福州五区新房卖了5.46万套，二手卖了3.03万套。
第三个阶段：2023年，随着土拍规模的收缩，福州五区楼市又进入了存量房为主的时代。当年新房与二手房的成交套数对比稳定在三七开。这与2017年的数据相似。
但没想到1年后，2024年上半年，福州五区新房与二手的占比，三七没守住。16%对84%，低于二八，史无前例！
要知道，在新房赛道上，从2023年起，从房企到从业者都已经使出了洪荒之力。
今年517央行新政，到房贷利率不断下降。福州的诸多房企为了冲量，6月也打出不少优惠弹药。但半年福州五区二手房的成交数，却完全压制新房。
未遇大变局，福州五区楼市到了关键时刻了吗？
02
为啥宁愿大亏也要甩？
不少人说，如今二手房挂牌多，成交多，说明筑底，不是好事吗？
还有人说，类似北京、香港等一线城市，新房和二手房的成交套数占比也是二八开。
但与一线城市因供地紧缩，人口涌入形成的市场不同，福州楼市本该相对稳定。
与新房不同，每套二手房的成交，背后都是一个个的人，可能都有段故事。
一个本该稳定的二线城市，2023-2024年，二手房如此密集的成交频次，说明社会关系剧烈变化，需求急速波动。
这些急速成交的二手房，包括了部分需求的改变。
比如担心被锁，提前3年购买学区房的父母们。也有不少房东想置换改善，所以希望抓紧出货。这些需求都来自购买一方。（延伸链接：寻找鼓楼最便宜学区房时，看到孩子的泪）
但目前福州二手房的挂牌剧增，还有部分原因是：房东想置换存量房贷，无奈降价卖房。
房贷=LPR+BP。
LPR从2019年8月20日开始发布至今，已有5年。5年期以上的LPR也从最初的2019年的4.85%降低到了现在的3.85%，少了整整1%。
2024年，1月、6月、7月，经历了三波调整，福州首套房利率降至3.2%，二套降至3.65%。
我们以福州二套房为例，贷款100万，今年1月（4.5%）买和今年7月买（3.65%），月供就差了471元，25年总利息差了14.1万元。
而在2019年10月-2023年5月买房的人，房贷基本利率是4.2%-4.5%。2019年年初，甚至还有购房者选择了固定利率！
随便看张图——2020年4月前后的购房，算下加点，利率基本过5。
2020年4月房贷利率
虽然银行和政策都在努力，LPR也有调整，但这个周期的购房者，不少人加的BP点很高。
不少人觉得当时房贷利率高，转头转了其他品类的贷款，结果更麻烦，这个暂时不讲。
不少人即使等到明年1月1日，房贷利率还会站在高位上。
比如兴业银行，2022年5月20日之前发放的房贷，利率只能下调到4.3%。
一方面手上房产价值的下坠，一方面是存量房利率调整的步履艰难，所以不少人面临双重失血。
而更巧合的是，2022年8月，福州对满2的政策做出了调整。
2022年，福州楼市正处高位。当时福州新房与二手房的占比，基本上是55开。
不少购房者高位上车，也有缦云、璟园、华润万象城、登云湖等项目的热销神话。
2024年8月，2年时间已到。在2022年网签的项目就可以陆续对外出手。
身边好几个在当年买房的朋友，都一面说房贷高，一面赚钱也不易。
他们已经打定注意：房价后续或许能站稳。但高位的存量房贷利率，看来调整难度极大。所以坚决卖房，房子亏点本没关系，能把高额的存量房房贷置换掉就行。
把4%高位站岗几十年要多付的十几万利息，都折算到给诚心买房人的房价优惠里去，狠狠地去市场上卷一波。
卖房现金到手，变身买房人，再去卷房东。压价买个小点的房子，享受下目前优惠的利率。
2022年8月，是福州满2新政变化的时间。2年后，当时的这些次新房源，是否因为存量房贷的隐形成本，使福州楼市，再起波澜？是否会使今年下半年五区新房与二手房成交数量占比倒向一九开？值得观察。
03
二手房与福州楼市的未来
从五五，三七，到二八开，当下的福州楼市二手房的供销旺盛，对于楼市的不同群体都有启示意义。
对新房从业者而言，下半年只会更加两极分化。
屏西、高工、绿城等高净值项目摩拳擦掌，但大部分项目会非常焦灼。
因为上周起，福州多个区域的“被捂盘”新房纷纷入市。
高新区安置房，祥龙花园12楼，240套精装修小户型产品待入市，单价只要8600。
保利锦上隔壁的新榕金台郡，2023年交付，单价19999元/㎡。
马尾的名城映江，4楼以上均价1.4万/㎡。
一边是二手房市场井喷，一边是这些准新房入市，背后迎合的是购房者的心态——重消费，轻投资，注重当下的所得，而非未来的想象。
过去20多年的地产营销来说，新房卖成现房，肯定没啥吸引力。但在2024年，新房是现房，反而是优势。
所有在售期房，包括高端项目，除了卷价格，都需要回归早年传统，捡回武器，逐步地向市场充分地释放信息。把周转速度降下来，尽可能让客户眼见为实，才有机会。
新榕金台郡
而对正在挂牌的二手房房东而言，因为焦灼感不同，也必然分化。
一些早期通过福利分房，或者房价很低时候买的，面对内卷的市场，可能就不打算再卖了。这就好像最近突然停止价格战，而逆势涨价的奥迪、宝马、奔驰。
而更多的房东，只能选择国产电动车的路线——卷。
因为在银行存款利率1.5%的时代，背负4%利率的存量房业主，只有两个理财选择——要么凑钱提前还贷，要么干脆卖房，割肉离市。
随着未来利率的可能继续走低，二手房的挂牌和销售数据或许还会增多。
新房销售两极分化，二手房房东分化，租售并举的地产新模式分化。在这个剧烈的分化时代，愿你我都承担最小的代价。
而对于不少二手房业主来说，他们苦苦的等待与需求其实很简单：年底，存量房贷利率会降吗？
