本周二（24日），诸多重磅政策的出炉，是股市、楼市的大奇迹日。本周天（29日），福州将迎来了新一轮的土拍。
过去楼市普涨逻辑下，购房者无需理解土拍，或者说只关注地王就行。因为区域出地王，那肯定周边房价又都涨一波。
但是这些年随着楼市变化，土拍这个原料供应，直接影响下游楼市。
就像你手上拿iPhone14，最新款iphone16刚刚上市。你又看到各种数码博主透露，再等1年，带着颠覆性更新的iPhone17就要来了。
除了年年换新的土豪，预算有限，欲望产生，是今年买16还是明年等17？这种心情，今年不少买房人都有体会。
从地块数量看，本轮土拍波澜不惊。三幅地块。
图片来源：蓝房网
但波澜不惊的背后，恰恰隐藏着补仓与抢滩的2个趋势。接下来的每轮土拍，都可能影响1-2年的楼市。买卖房产者不可不察。简单说说这个话题。
01
抢滩鼓台的还是不是F4?
单从本轮土拍分析，重点肯定是台江金屏垱地块。44.37亩，起拍价14.98亿。
地价比周边的建发瑞云与绿城的芝兰月华的2.8万便宜了近5千元，但也存在地块被分裂成2块的情况。（A地块31亩，B地块12.55亩）。
地块确认划片：国货路小学金屏垱校区
但最关键的一个点，这幅地块决定着鼓台市场，大面积地块是不是还是4家在玩？
这两年，鼓台地块分为两类。
一类是神秘个人买家拿的小地块。冠坤柒号院、陆庄地铁站附近的杰谷公馆这类。神秘的杰谷公馆，8层楼，一共就9套房。最大面积干到了407㎡。
杰谷公馆一共可售9套房
一类是类似天琴湾、天悦、璞云这样的大盘。鼓台能拍下大地块的玩家，目前是F4——建发、国贸、保利、绿城。
从地块面积的逻辑，金屏垱属于大盘类。而这次土拍，谁会拿下金屏垱？
个人猜测：从F4的角度，国贸最应该出手。
金屏垱周边1.5公里内，建发、绿城都有项目在建。建发的高工地块，期待者很多。绿城也是背水一战。此刻，2家都应该一鼓作气，避免心生旁鹜。
绿城的月华系产品
保利，基本深耕在鼓楼。除了屏西天悦、天珺之外，刚刚7月1日在海潮路补仓15.27亩的地块——潮起公馆即将入市。
国贸目前在主城区只剩下天琴樾。也且根据小程序楼市地图AR显示，去化率已经达到了93%。东区的天琴湖和高新区的悦湖都是合作项目。
天琴樾接近清盘 来源：福州楼市地图
但是国贸拿地，面对两个决策。当下福州，鼓楼有6幅地块待征迁，台江也有凤凰新村待入市。是否这把上？
另外，最近厦门楼市急转直下，厦门的诸多企业，是否需要驰援本部？
所以在这种情况下，也可能出现福州市属国企抢滩鼓台的好机会。
在誉湖、华林雍景、江南尚璟，等350-400万+的改善盘先后试水跑通流程后，且地价与周边改善项目存在5000元价差的情况下，福州市属国企完全有动力吃下螃蟹。
毕竟，鼓台是迟早要进的。就是什么时间，什么机会，以什么形式进。
当然，还有人提出了一种可能性。刚刚贝壳经过82轮，击败了金茂、招商14家房企。在成都拿下地王地块，要全部自己来操盘项目。
从中介头子到开发商。有没有这个可能性？
贝壳拿下的成都地王区位图
个人觉得，这从集团逻辑很好理解。福州楼市当下销售不容易，奖励高。从总部逻辑，福州区域先好好卖房再说。
再说按照成都的那个地王区位，估计西湖边低密地块入市，贝壳才有可能来。
02
金山补仓，盘活板块
说完了鼓台的逻辑，我们再来看看金山。金山这两幅地，既要从板块，也要从时间线上理解。
2024-37地块，之前曾是教育地块，划片金山实验小学分校。
图片来源：蓝房网
但是只要一分析，这块地最合适的买家，就是左海。
沿着金州北路，左海已下三注。
5号线阵坂旁的左海滨江鸣翠，以及都在1个月前8拿下的——天翔体育文化园旁的2024-29地块，金山明星北侧的2024-30地块（划片金山小）。
金州北路沿线，尽在左海掌握
滨江鸣翠是今年3月30日土拍拿的。楼面价1.6万。
2024-29地块，楼面价1.3万左右。
2024-30，争夺了好几轮，划片金山小，楼面价1.69万。
而这次的2024-37地块，与2024-29一步之遥，楼面价只要10293元/㎡。
什么是补仓？炒股的同学就知道了。1800元买入茅台，1500元买入茅台，1200元买入茅台。
从时间纬度不断加码，摊薄成本。左海重注金山！
很多人说起国企，只有“接盘”，却不知道依托土拍的时间差，土地储备的成本同样可以被摊薄。
前几天，写过一篇文章，城投可以闭环，学区就可以提前确定。就是这个逻辑！（延伸阅读：本土房企能“闭环板块”，土拍前就敢“学区赋能”）
再来看另外一幅地块，2024-38，也很明显。
孤立地看，TA就是靠近华润橡树湾，靠近旭辉江山云出。从价格上看，2024-38与江山云出2019年的拿地价差不多，都在1.2万左右。
但沿着洪湾路向北，就是——新榕2024-05，加上建总2024-06/07/08、三幅地块。
建总、新榕的拿地价都在1万出头，容积率超过2.8，都可以做四代宅（下图）。
一条洪湾路，也是一个贴脸的格局，北4南1，5盘PK参数不同，但地价基本就在1万出头。当然，还不要忘记旁边那个大盘——万科城市之光。
2024-38地块，楼面价1.1万，和高宅差不多。但容积率只有1.2，且高度只要超过橡树湾，也能看江。
围绕着洪湾南路，这也是补仓的思路。个人瞎猜，在榕发深耕东区的姿态下，新榕、建总依旧有可能追逐2024-38。因为制霸洪湾路，也不错。
当然左海是否还会再取一子，从马榕站周边突破形成“大金山”战略，继上次土拍后再次给建总施加压力，也值得关注。
03
后招多多，于无声处听惊雷
这次土拍，既没有鼓楼省委党校等地块入市，也没有土拍确认学区等重磅消息的刺激。
如果国贸决定继续深耕台江，继续维系鼓台F4的格局，金屏垱地块或许有一轮争夺。如果国贸低调，那么从流程上注定是比较低调的一次。
但是在本轮土拍的低调中，我们也能预见到下半年土拍与楼市的激流。
第一，诸多政策出炉，存量房贷下降等，给市场提供了子弹。
第二，福州诸多优质土地储备在手，子弹充裕。
鼓楼已经征迁包括林业厅宿舍、省委党校在内的6幅地块。林业厅地块容积率，不超过1.4。
此外，河南、小柳新村都有征迁的可能。西二环华润的地块也已经退，未来有可能作为宅地入市。
台江除了金屏垱之外，还有凤凰新村。
9月21日，凤凰新村1834户进行封房
晋安区有原丝绸厂南侧地块，紫阳钢材市场等5幅地块待征迁。
仓山区有白湖亭站西侧地块，以及天翔文化产业园周边的140亩地（陆续出让）。
再加上了金山文体中心10月6日要对规划举行听证会。计划对垃圾转运站搬迁后，保留田径场后，很可能会再出一幅划片金山中学的地块。
盘活鼓楼，盘活台江，盘活金山，每个区位都有重量级地块在摩拳擦掌。
无需担心企业吃不下地块，从摊薄成本的角度，后续入市的项目越多，企业的盈利反而会逐步提升。
第三，闽侯的房票流程已经跑通。
在热门区域，用商品房的价值来体现。在闽侯之外，对于南站、五四北等需要发展的板块，也能用房票来稳定市场。
在沉寂2年后，闽侯9月、10月要连搞2场土拍。
理解下半年的楼市，就要了解TZ，了解政策，理解如何把土地“盘”活。这个“盘”字，除了销售之外，还有很多种策略。
对地产人来说，要看淡一个盘两个盘的短期成绩，要从更高角度理解并服务于集团的战略。
接下来，福州的很多板块类似南二环，往往是国企贴脸开发来完成的。既然是贴脸团战，有些项目打辅助，有些项目享受热销的光环，这是注定的。
对买房人来说，心中要有一张福州楼市的地图。就像此刻买IPHONE16的人，很多人是知道1年后是有17要入市的。但此刻，他还是会买，因为一定有一个理由。
金山文体中心周边地块规划拟调整
对新招要保持想象力。因为楼市变量很多，一些城市正在试点。
比如大杀招商改住。我们假设福州也COPY某些城市的模式：五四路一些空置写字楼，有机会变住宅了。要再搭配一个好学区好价格，你说香不香？
比如说地块的置换。
比如说通过弥补差价，实现住宅转商业。类似厦门某中心湖畔的一排咖啡店，却是住宅产权。能否通过补差价，变换产权性质，实现资产的增值？
过去，楼市的估值基于土拍和银行。而在此刻，一个购房者必须对城市的测算逻辑，甲方的测算逻辑，中介的测算逻辑，二手房小区的测算逻辑，都要有所理解。
没办法。世道艰难，范伟对本山说：一个厨子也看上兵法了。
