除夕将至，今天做个总结。
这1年来，写了很多文章预测趋势。预测趋势其实是个不讨好的工作。预测不准很容易被啪啪打脸。预测准了，成为一个传递坏信息的“花拉子模信使”也不讨喜。
但分化时代到来，舆论撕裂，信息泛滥，每个购房者不缺信息。
前几天，几位购房者发了个信息，问是不是楼市回暖了。“1月份福州二手房成交同比2023年翻了一番，成交达到3000多套”！
但“同比”是2024年1月和2023年1月去比。
2023年1月21日是除夕，一个元旦3天假期加上8天除夕假期。2024年1月，二手房以降价换量，多了几天交易时间，数据必然上升。
通过正确数据，得出错误的结论，进而试图改变行为，购房者需要警惕。
所以大范围搜集信息，预测市场趋势，这个风格兔年做了，龙年有机会就还会延续。
有人说，检验预测，最好就看“合订本”。把过去的判断，拿到现在来进行检验，看看准不准。
龙年将至，回看兔年做过的N个预测。哪些对了，哪些错了？今天聊聊这个话题。
01
说的还算对
写作时间：2023年4月6日
判断点：突然井喷的成交量来自哪里？
2023年3、4月，是福州五区楼市的亮点高光时刻。
3月福州楼市成交17万方，4月成交18万方。（与之对比，2023下半年成交量最高的2个月——10月和12月，成交量都分别只有11万方）。
这个背后是经历了2022年12月的放开后，福州有房企降价抢跑了。五四北、三江口、马尾、高新区，不少特价房房源都定在了1.6万/㎡。
2023年4月，是很多普通购房者首次隐隐地怀疑，房子买了就涨的金融逻辑，是不是不对？
过去楼市重要的卖点，是板块优劣。比如高新区的发展是否优于五四北，三江口是不是鬼城。
但2023年3月之后，项目底价逐渐一致。越来越多的购房者开启了全城看房的模式。
诸多中介的成交/带看比，也在大幅提升。
2 《白湖亭，很多人都看错了》
写作时间：2023年7月2日
判断点：总师制对城市规划的影响
北园片区效果图
2023年上半年，福州北园片区，四个国企新盘分别入市。
开盘初期，因为没有与中介机构合作，所以造成板块在市场上被极度唱衰。
北园片区与福州其他已开发的片区不同，规划格局很高，这是住建部提倡的城市片区总设计师制度在福州市的第一个试点区域。
四家国企入驻，避免板块内有项目突然降价，背刺市场。行情再不好，去化率再差，也能坚持底价。
盖山片区对于庙宇的征迁，再加上引入麦顶小学等名校资源，这些都不是过去楼市，单一房企所能协调的。
今年1月，虽然福州楼市新房整体成交量低迷，但北园片区已有项目挤入福州楼市销量的前三。
城市界面逐步美化，北园片区的机会点依旧存在。
3 《中考“龙卷风”，利好学区房？》
写作时间：2023年7月25日
判断点：提示悬浮在私立校头部的锁区风险
应对政策，绝对不能盲目内卷，而是先理解出题者的思路。
通过定向生政策，打破头部学区房和个人房东（二手）的垄断，设置教育集团，激发中等学校和老师奋斗的动力。
2017年是放开二胎后的人口出生高峰，叠加零门槛落户政策，2024年前后，福州会和郑州、西安等城市一样，迎来学区房之卷。
西安因为中考学区，整出了很大的问题。所以福州未雨绸缪，加强腰部学校数量，避免天量资金炒作顶级学区房，这是提前需要打的补丁。
学区房格局要改，私立学校垄断头部生源的状态要改。福州民办校的紧箍咒，可能类似苏州一样，进行民办学校的锁区招生。
半年后的2024年1月，福州出台政策，对台江华伦等私立校进行锁区招生。
7月文章截图
写作时间：2023年9月1日
判断点：不要说地块纯粹，要看拆迁户口味
8月31日，虽然有存量房贷打折，首付比例下降等利好，但9月1日的福州土拍市场，因为出让地块参数一般，悲观情绪很重。
但未来土拍还有一条路：从新区域出让地块到城市核心征迁腾挪。
新区域卖房，与城市核心拆迁地块卖房，思考方式截然不同。
新地块最担心无人机视角与周边不利因素。所以最讲纯粹。
鼓台核心，一条马路之隔，新房卖4万，旧房卖2万，旁边甚至有庙有宗祠，这都很正常。
2023年9月，福州楼市成交量只有7万方，创下全年最低（2023年1月春节期间成交都有8万方）。
9月之后，福州楼市气势十足。屏西、高工、南站地块，福州的四季度土拍，走出一篇新天地。
02
结论需要修正
1 《五区取消限购后，福州房价必须重估》
写作时间：2023年9月12日
判断点：头部房企会逐步撤离福州
福州五区取消限购，第四季度征迁加速，二线城市也全面取消限购。
预测，类似杭州、上海优质城市可能会对头部房企进行虹吸。在集团战略下，头部房企是否会逐步撤离福州。
但实际上，这个结论略微悲观。头部房企不光没有撤离，相反也在加注。
福州通过征迁，拿出了压箱底的好地。另外，今年第四季度，住建部门把更多的权限给到了地方。
土拍的限价和项目的备案价限制都被取消，福州藏富于民的特点，都使得改善产品还有很大的潜力。
省委党校宿舍列入龙年征迁名单
今年1月，上海外环、苏州、广州等城市放开限购后，是否会对福州楼市造成影响？
这种影响有，但很少。因为几十年来，福州楼市早就在PK。PK对象都是美国、意大利、日本等城市。
相比武汉、南京等省会城市面对上海、广州放开后的担心，福州，年年都有很多人去美国、日本。所谓城市PK，人口虹吸，早已云淡风轻。
写作时间：2024年1月8日
判断点：福州房票很快会来
包括广州、厦门等城市都已经实行过房票安置，即对拆迁户不发货币，而是发房票。
当时预测这一幕估计很快在福州出现。结果房票一直没有信息。
直到前几天，我意外地在闽侯县委关于巡视整改进展情况的通报中看到了房票的信息。
报告中提到——闽侯需要推行房票安置，加快研究完善房票安置方案。
但客观情况是，房票安置政策涉及部门多、牵涉面广，在集中整改阶段难以立即整改到位。
后续整改措施中，闽侯会加快推进房票安置或货币回购等多渠道安置政策。
福州大学城
这也意味着：房票，在研究中了。但是出台时间，可能没想象这么快。
房票的试点区域，很可能首先在闽侯。因为闽侯需要建设的安置房数量比较多。
但至少今年上半年，闽侯的拆迁户，还是有机会获得货币回购的机会。
03
总结：楼市明牌，别扯信息差
甲辰龙年，楼市趋势更难以预测。
1月26日，住建部门召开会议，相关领导表示：充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。
这也意味着过去楼市听上面，执行政策，强化落实，到如今的自主权加大，保楼市，拼想法。
过去考试是全国卷，如今考地方卷。各个城市都可以“因城施策“在政策工具箱中找到生猛的武器。
2024年，福州楼市预测分析的最大框架，就是要对随时可能出现的生猛政策做好充足准备。给购房者把握几个建议。
第一，遵守财务纪律，注意风险管理。
比如今年来，不少人一直在问，如今的经营贷利率比较低，是否可以进行下置换。
我们的楼市，是银行、住建、地方多个部门共同协调沟通的结果。在上行周期和下行周期，各个部门的配合力度和处理问题的原则都不会一样。这句话，大家可以自己理解。
合规性优先。
广州的房票
第二，减少涨跌、去化等销售信息评价对购房的判断处理。
当下买了房子就能涨的逻辑早已经不存在。
年前沟通了好几个购房者，要么是改善，要么是准备结婚。对于房子，他们主要看几个纬度，是否现房，是否一眼能看中，是否合适自己，总价多少，以及一些X因素（如玄学）。
当下楼市，一水的央企国企项目，交付无忧。不少购房者甚至都希望看现房，对比着整。房子慢慢卖，也不是坏事，很可能是2024年的楼市主题。
但前提是家底要厚，不然财务压力很大。
第三，刚需市场被行政力量接手，改善市场上的争夺会更加激烈，明年核心城区楼市走势会混沌不明。
今年私立学校被锁区，2017年的人口出生高峰，零门槛落户政策，定向生政策对中考学区房的影响，以及省委党校等区域的拆迁，五大作用力下，鼓楼的楼市可能一团乱战。
明年核心城区的改善大平层、学区房、老破小，都有机会迎来一波行情。但卖房难度下降后，买房难度可能就上升了。
高工地块隔壁，琼新新村面临征迁
第四，当下敢买房的客户，都是行家。2024年，在一个充满警惕性的市场，不要总是想着去占比你聪明人的便宜。
当你试图成为镰刀时，结果往往都不太好。
2月初，与一些案场置业有些接触。一位2019年卖鼓楼某红盘的销售，又去了鼓楼某新项目。
当她依旧希望通过逼定，引导，贬损其他项目PUA等传统道路，试图改变客户的选择时，她全然不知，客户此前已在福州花费2个整天，看了近14个新盘。
当下敢出来付钱的客户，都是做了充分的功课。当她认为自己与客户之间存在信息差时，动作就容易变形，也会引发反感。
了解全局，而不只有自己的项目，如实地展示所有信息，请客户自己判断，必要时允许自己的转化率下降，不要功利。
顾问的姿态，往往是下行周期，更好的选择。
再过几天就是除夕了。迷茫，困顿、焦虑是常见的处境。
我们处在一个不确定性不断加强的时代。搜集足够多的信息，才可能减少做出错误判断的概率。这点虽然艰难，但还是需要坚持。
给大家拜个早年。
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