1年前的3月，刚刚经历放开，福州楼市迎来高光时刻。叠加学区房因素，福州五区住宅签约2231套，创造了2022年3月以来的新高。
热销量背后，是诸多周边板块开启降价模式，1.6万/㎡的价格筑底，帝封江、高新区、三江口价格一步到位。
一年后的3月，福州楼市降价撒欢跑模式如约而至。
南二环边的水晶榕筑，7-13楼，79-115㎡产品，从2.5万均价直降5000，价格掉到了19999。
水晶榕筑
五四北的熙悦府随之跟上，最新价格来到了13666元/㎡。顺便也使得附近的柳岸晓风单价又小降2000。
去年降价，购房者还可以理解。三江口，帝封江，别再讨论谁是鬼城了。对齐颗粒度，三环附近，1.6万/㎡筑底。
今年降价抢跑，购房者整不会了。因为福州楼市最火项目之一，高新区悦湖均价1.7万/㎡。
南二环和五四北部分新盘价格与高新区比肩？
如果是这样，那福州楼市传统的板块认知是不是都要颠覆？如同三体世界，物理学是不是也不存在了？今天就来说说这个话题。
01
价格体系乱了，板块体系乱了
1年前，福州楼市3月降价狂奔有迹可循。
上一波楼市高峰周期，五四北、南站不少新房均价都触及了2.5万/㎡以上。
去年3月闽侯楼市的购房补贴依旧在。中铁江湾悦城，金地自在城等价格大招还在蓄势中。
南二环四大金刚还没有与中介机构开启合作。
2023年开年一波降价，五区三环附近项目抢跑，大家都以1.6万/㎡作为基准线。（延伸阅读：筑底1.6万/㎡，福州楼市重头来过？）
一年后的3月，降价潮猝不及防。
入市以来就非常佛系的南二环网红项目，水晶榕筑，清盘价格1.95万/㎡。
五四北的绿城柳岸晓风，价格来到了1.8万/㎡，据说还有软装和车位赠送。熙悦府价格下探13666元/㎡。
可能是因为一些小作文以及万科南方区域大规模组织架构调整，有4个城市公司被裁撤掉的影响，万科城市之光，价格也是又滑了一些。
过去买房，很多都说宁选五区。如今五四北和南二环，新房价格与高新区接近，不禁让人疑惑。
02
2024与2023，同与不同
仔细分析2024年与2023年3月发生的降价抢跑，有相似有不同。
相同的趋势，就是经过了去年的经历，3月成为全年成交最高点，使得大部分房企已相信，所谓金九银十，回乡置业等传统营销节奏已经不在。
每年3月，天气合适，万象更新，叠加学区房的置换需求，这个时候就要抓紧去化，方便后续“夏眠”。
不少房企已把回款周期从每年的第四季度提升到了第一季度。2024年，现金流是所有企业的命脉，不能有半点马虎。
除回款周期变化这个共性，2024年这波降价抢跑还有特殊性——
不管再牛的板块，不光哪个岁月静好的房企，不管多少股东的合作操盘项目，下行周期，现金流一旦告急，就到了结算要说法的时候了。
比如说一直不急不忙的水晶榕筑，其实已经整了6年多。
作为厦门住宅建设集团在福州的第一个楼盘。依托资金雄厚，2018年1月11日，以楼面地价21569元/平方米，溢价率27%拿下2017-46地块。
因为地处特殊的环境，从开盘的2.9万/㎡入市开始，水晶榕筑走上了一条备受争议的道路。
对比当年初入福州市场的国贸在福州南二环案名更迭等努力，水晶榕筑，甚至连案名改改这样的玄学努力都不想做。
面对舆论，水晶榕筑或许因为资金实力强，或许想等待市场回暖解套，或许因为领导不敢拍板割肉，销售节奏慢慢悠悠。
2年前，曾有江湖大佬召集过福州的诸多媒体去见见水晶榕筑的营销总，沟通沟通，务虚务虚，但聊了一通，也没啥下文，节奏就是如此。
卖不动，就慢慢整。同期，更晚入市，却有同样“BUFF”的龙湖九里晴川却依靠更合理的价格，更好的洋房定位，清盘。
九里晴川
第6年，水晶榕筑终于愿意以19999元/㎡的价格清仓，如果这个价格放在2年前？
算了，历史没法假设。
五四北的熙悦府，碧桂园、华润、世茂等五家房企开发。过去福州土拍价高，房价又被限制，不少项目采用了合作的形式。
如今这5家房企，早已不是当年同桌吃饭的格局了。
此刻甩出13666元/㎡的均价，意味着托底者也没办法岁月静好了，加速清盘是必然选择。
东区君兰和鸣也是类似。因为是改善盘的缘故，且建发部分去化很快，君兰和鸣没法在房价上调整太多，所以给予了非常大的其他优惠。
算上这部分优惠，君兰单价也已经下到2.8万/㎡。
君兰和鸣样板间
2024年，除了龙湖等少量优质民营房企外，市场上一水都是央企国企。资金本是这些企业的优势。
但当下央企，需要不断响应GZW的要求，提升利润率。当下国企，需要驰援总部城市。
2023年厦门土拍，有央企参与开发地块项目均在岛内。同安的地块也和福州类似，出现了土拍前临时下架的情况。
所以去年12月，厦门最后一轮土拍，厦门建发、联发、象屿等5家房企，以125亿兜底岛外7幅地块。
资金实力再雄厚，也没有了岁月静好。
当下福州楼市新房销量榜，前20的项目不少也都是个位数成交，一个月成交8套和10套谁比谁更强，对购房者来说没有意义。
讲究财务纪律的央企国企，以及股东比较多的合作项目，在过去几年，降价出货，谁都不敢拍板决断。
如今一旦情况变化，项目开启暴走模式那是必然。
03
降价抢跑，个人与企业要注意啥？
2023年的3月降价，是周边板块的整体调整。
2024年3月的降价，是个别重点项目不能再承压，必须清算。
这个分水岭，就是2023年第四季度前后，楼市进入了不同的语境。
2023年四季度之前，新房价格跟着土拍价格走。二手房价格跟着新房走。
土拍热，则房价整体上涨。
五四北的熙悦府，南二环的水晶榕筑都是5年前高价拿地的产物。
2023年四季度后，土拍限价和房价被放开，能涨能跌，楼市进入了全面竞争的时代。
2024年开始，片区内的新房价能否站稳，要参照核心因素——板块内的品质次新。
江湾悦城
南通江湾悦城为啥持续热销？部分新房均价比周边的世茂璀璨滨江还便宜一些。
高新区的悦湖为何热销？因为悦湖作为新房，均价1.7万/㎡。3年左右的次新房，万科又一城二手也卖这个价格。
均价4.5万/㎡的第四代住宅国贸天琴樾不远处，有融创福州源6万/㎡的次新均价撑底。
东区的建发养云二手房，最低4.5万/㎡，也撑住了东区的改善属性。
而反观五四北的熙悦府，周边都是新房。
南二环的水晶榕筑，周边主打小面积的融侨悦公馆，50多㎡产品均价来到了2.4万/㎡。
稍南一些的奥体金茂悦，有部分产品均价来到了1.6万/㎡。
这还是对外的展示报价。结合最近半年的成交数据，再加上二手房房东，成交意愿迫切，再砍个一刀，也有可能。
所以对比周边次新房，水晶榕筑如果想快速出清，降价甩货，19999元/㎡并不意外。
对当下敢于入手的购房者，房子短期内不会遭遇背刺，2个因素要考虑。
要么是诸多国企长时间托底，比如说南二环的四大金刚，依靠资金换成长。
要么板块内有部分品质次新。板块配套都差不多，新房品质比次新略强，价格比次新略高，销量就没问题。
购房者，要么选板块内的新房头部，要么选二手次新，一二手房脱钩开始加剧。(延伸阅读：2024福州楼市，请小心“脱钩”)
举个例子：此次土拍，金山高宅几幅地块入市起拍价只有10000左右。
一旦地块价格没有被哄抬，又可以做四代宅，后续拿地的房企定价参照橡树湾、融信白宫、江山云出等价格，略微高一些，销售有一定保证。
说完了个人选房逻辑，再来说说降价潮下的房企。
3月降价趋势，还意味着2024年起，房企需要面临“互联网销售平台N选一”的处境。
1年前，有人在喝茶闲聊，担心写文章的前景。
因为未来房企营销，只需要“每平方米房价降2000元，然后找1000个经纪人拍下视频，广告流量有了，销售成绩也上去了。”
但有句话我没敢说。这招如果是项目独家使用，固然可以大杀四方。但如果每个项目都能使用，等于每个项目都没用。因为只降价，是内卷的加剧，收益直线降低。
作为互联网平台，核心逻辑就是ROI。同样1万的流量费用，房价从100万降低到80万，对平台来说是大好事。
品牌要捍卫价格体系，平台要容纳更多的品牌，这两者从来就是互相博弈。
当下福州楼市，可以说是有实力的经纪人的黄金时代。
前几天，建发臻园开盘，位于鼓楼的49套洋房，找来了贝壳、麦田千名经纪人（下图）。
要知道上一次作为分销人员踏入厦门建发的项目，还是4年前的榕墅湾尾盘。
当厦门建发愿意以重金激励经纪人时，其他项目与互联网平台和经纪人拥抱，也是趋势。
贝壳、麦田，甚至是抖音等机构今年都在发力，平台希望以高佣分销提升销量，进而依靠平台整体销量，和房企签订独家合作协议。
房企就和前几年的餐馆一样，未来必然面临美团和抖音的二选一，和出租车司机一样，面临滴滴和快的的二选一。
互联网改变行业。房地产是最末梢的环节。
过去几年，不少商家都抱怨在给平台打工，未来这种N选一的选择题可能每家房企都要面临。
2024年开始，福州楼市的独家项目逐步增多起来。贝壳、麦田的小哥们为了拓展，也是压力山大。这几天偶尔刷刷手机，看到个有意思现象。
一旦某项目没有和经纪人平台合作，那么这个时候可能会有平台下属的几百、几千位经纪人都在说该项目的不利。
这部分的舆论阵地丢了，未来还得靠公关找补回来。而对购房者来说，未来可能得先了解经纪人的机构，才能帮你更公平地推荐项目。
流量即正义，热销即王道，销量好，过去确实想怎么做就怎么做。
而如今，一边好不容易争取到了政策，一边卷价格，一边一言不合就有千人上网质疑项目的互联网N选1时代，每一场自刀价格导致的热销之后，还有签字的领导和财务的情绪需要安抚。
◆深卷在200㎡？
◆4大变量，买学区房要亏得起
◆钱到政策到，鼓台静候大征迁？
◆3.45%！福州房贷利率到底了吗？
