2023年，楼市分化。回归城市核心，豪宅火热成为趋势。不仅福州，12月12日，成都、长沙、两地土拍，都出了地王。
克而瑞以备案均价5万/㎡，面积160㎡为参数，对福州楼市做了统计。
——2020年，福州五区卖了139套800万以上的豪宅，2022年是409套。
今年1-11月，800万以上的豪宅已成交了407套。
图片来源：克而瑞
年底，随着众所期待的鼓楼唯一一个第四代住宅——保利天珺开盘，超越2022年基本没有悬念。
这类统计很稀缺，很有意思，今天展开来说说。
当下福州楼市，刚需在观望，富豪在买货。
但2023年，福州卖了407套800万以上的豪宅，平均到11个月，每月成交数就是35套左右，每天一套。
而10月、11月福州五区的新房成交数分别是842套和834套。
楼市往往有路径依赖。当下福州，最需要警惕的就是“豪宅”思维对整体楼市的影响。
比如说对于“产品力”这个词的迷恋。比如购房者无法理解非豪宅产品有一定缺陷，有价差，未来才会有涨幅，才会有机会。
顶级豪宅市场注定是一个小众市场，虽然火热，但掩盖不了福州楼市目前的迷茫。
01
被压制的冲动
看完克而瑞的数据统计，我们探讨2点。
第一，豪宅均价年年水涨船高？
2020年，均价是40189元/㎡。到了2022年，均价来到49735元/㎡。2023年，均价是48193元/㎡。
图片来源：克而瑞
个人觉得这个均价上涨，有几方面的因素——
2020年前后，福州的豪宅市场处于被“备案价”牢牢打压的状态。因为备案价的限制，豪宅的价格实际上是低估的。
当时的福州楼市，是一个备案价和实际成交价有差距的年代。买闽侯的诸多网红项目，当时都需要捆绑一个车位。
要买到这些豪宅，需要付出代价其实更高。比如说每平米加装的精装修。比如说车位搭配。
160㎡产品，需要捆绑2个车位，总价80万，实际上单价加了近5000元/㎡。
融侨外滩
所以福州总价800万的豪宅均价看似从2020年的4万出头，猛涨到如今的4.9万/㎡，但算上台面下的账，实际心理价位波动不大——城芯板块，均价5万左右。
当下福州的两个小面积产品，鼓楼映均价5万，汇诚永安里高楼层单价5.5万/㎡，可以作为应征。
未来有没有项目有机会突破6万，甚至冲刺更高？就看各家企业的抉择了。
第二，地块拆迁，如何拉动豪宅市场？
上半年，福州800万豪宅的成交数据，基本波澜不惊。1-6月，每月成交低于15套。2、4、5月成交甚至只有个位数。
图片来源：克而瑞
成交高峰8-10月，背后一个核心原因就是上海西地块的征迁。
2022年5月，福州启动当时中心城区最大的征迁项目上海西地块，涉及了3818户。
等待1年后，2023年7月，建发璞云首开155套，去化率53%，成为了福州2023年1-7月福州首开最好的项目。
随后国贸天琴樾在产品的隐私性、奇偶平权等形成亮点，跟上开盘，双星闪耀。
国贸天琴樾效果图
之后的福州市场，8/9/10月，800万以上的住宅，月成交都将近百套，三月总计成交293套。
2022年，上海西3818户征迁，2023年7月上海西新项目入市，3个月时间，拉动了近300套800万以上大平层，
这个比例，给了福州楼市信心。2024年拆迁大户在鼓楼。
2009年到2020年，11年期间，鼓楼的百亩纯商地块，仅有5幅。所以只要鼓楼的征迁继续进行，福州的豪宅市场依旧会火爆。
省直屏西，1306户，高工小区，376户。鼓楼拆迁户购买力更强，购买力更惊人。
楼市是政策市。过去，各城对地王和豪宅这事非常敏感。如今，土拍价高者得。成都、杭州、长沙，也是地王频出。大部分二线城市新房备案价限制又放开。
拆迁户有钱，豪宅均价放开，所以2024年的福州豪宅均价，有可能进一步水涨船高。
你可以说这是贩卖焦虑，但对于房企而言，想象力空间已打开。
02
豪宅为王的隐患
2024年，福州豪宅将继续高歌猛进。但是豪宅热背后，也给了福州楼市3个启示。
第一，警惕产品力万能论对非豪宅项目的影响
排除限价后，给了不少房企错觉。很多人不买房，其实是因为过去限制条件太多，产品做的不行。
如今只要我卷死自己，提升诸多产品力，那么购房者就会为品质买单。这个想法不能说不对。但实行起来，诱惑性极大。
因为这是奢侈品的运营逻辑。是TOP级房企，顶级地块，大量的资金和品牌植入，才能达到的结果。
建发朗云
我认同一位地产大V写过的两句话——
好品质，真可以让人在坏市场掏钱吗？/降价的楼盘也可以很有品质。
当下的楼市越来越像一个新能源车或者是手机市场。头部厂商有定价权，腰部厂商除了堆配置之外，更需要寻找到一个合理的价格和定位点。
作为腰部的中游项目，你不能看着福州豪宅均价可能突破6万，然后堆上一堆配置，然后卖个近5万。
福州源实景
在诸多近鼓楼项目中，我目前比较欣赏五四北项目的定价清晰。所以和颂锦原和鲁能公馆，也是福州五区周热销榜单的常客。
因为五四北楼市陪着鼓楼已经20多年了，近鼓楼，但是很清楚彼此的名分和定位。
第二，豪宅PK的你死我活
争地勿往，但地产人往往身不由己。3年多时间，我们见证了福州楼市的诸多争地。
五四北杨廷水库，南二环四大金刚，三江口远洋嘉里，晋安湖边诸多豪宅。
这些地块有一个特征，竞品项目相聚不远，有时还能合作预热下板块。
2024年，福州的豪宅之争，进入了中心。福州楼市最卷的区域，不在三江口，而从上海西移到了鼓楼！
到了市区核心，豪宅PK只能刺刀见红。
800万价位的豪宅理论上，福州五区平均每天就只能卖1套，要做豪宅，一定要做第一梯队，第一梯队才容易被记住。
保利天珺
第三，地铁不停，征迁不止
当下，福州核心城区楼市价值还没有完全被释放，后续还有很多变量。
比如地铁。主城区一旦新设地铁站，周边1公里范围内的楼市格局和价格都有重估的可能。
一旦建设完毕后，新地铁站周边如果只是几层楼的老破小，那楼市价值可以说几乎没完全释放。
福州城芯不少房子地段不错，但有年头了。改造入场房价不会很高。这样的格局配备能给各方都带来利润。
今年5月16日，福州地铁集团领导做客福州大学，透露地铁第三期建设规划计划推进情况。
地铁3号线，位于福州中轴，呼之欲出，穿越的汽车南站和金山高宅村，都是好地块。
今年10月，部门官宣：规划中的福州地铁8号线，下穿三远片区地块。这也意味着8号线基本做实。
8号线预估的梅亭站、金牛山站、凤湖站、西禅寺站，很有可能会为鼓楼西继续赋能。
网上流传的规划图
地铁搭配征迁，城市中心的后续变化力度会很大。
其次，是学区。保利天珺、保利屏西地块、建发高工，位于鼓楼。鼓楼的不少房子自带学区。
虽然很多人说买豪宅的人完全不考虑学区，但学区归属依旧是房产保值增值的一个重要部分。城市征迁加速，后续这些新盘如何划片？
继万旭秀冶里后，鼓楼征迁不断进行，学区房是否可能出现新王者？也值得关注。
新建地铁为指向标，回归城芯，入市的新房意味着城市资源的重新分配，也意味着福州的旧改短期难停。
03
对购房者的启示
前段时间，听了中国房改之父孟晓苏的一次采访。很多人说当下地价、房价放开限价意味着中国楼市在走新加坡模式。
孟说这个表述不正确。因为新加坡的地产实际上有两个市场。
价格便宜的组屋，只能在组屋市场被交易。而价格高的商品房，则在商品房市场交易。
而我们的安置房、安商房、商品房目前在一个池子里进行交易。所有的房子价格里，都包括了土地出让金。
孟打个比方，过去，有钱人和普通人要吃饭，饭店里总是端上来一碗鱼翅（高价地块）。有人说鱼翅太贵了，厨师说，没钱换小碗（小面积产品），有钱换大碗（大面积产品）。
未来房子很有可能分成两个部分。
面向刚需的房子，房价内可以不包括土地出让金。每平米比如卖2万。商品房，最好的地段，最好的产品，每平米比如卖6万。
该吃大肉饺子的普通人，还是要吃大肉饺子才能饱。该吃鱼翅燕窝的有钱人，就要吃鱼翅燕窝。
国贸天琴湾
这个表态，实际也说明未来楼市分化的开始。未来要购房精确，必须把控几个原则。
第一，清晰地明确自己的阶级和生态位。
要买对房子，除了要听大V怎么说，但自己首先得清晰你的阶级和生态位。
部分手上有钱，心中焦虑的中产阶级来说，买豪宅这件事可以，但什么是豪宅得定义清晰。
因为你觉得的豪宅和市场认为的豪宅，往往不一样。融侨外滩和梅岭观海2014年开盘可能都是2.5万/㎡，但结果完全不同。
梅岭观海
是不是豪宅，地块入市，命运就已经注定大半。
不少项目，尤其是进入城芯后，房价包含了土地出让金，总价更贵。
如果不仔细甄别，不小心入手了，很容易变成富豪看不上，穷人买不起的情况。
第二，参数政策调整后，福州所有豪宅的序列会进行重塑。豪宅从过去稀缺收藏纬度到产品年年升级，再到周边对手降价搞事，要热销必须跟上富人的心理。
之前写过远郊容积率1.0取消后，新生代产品入场，闽侯不少别墅会面对困境。（延伸阅读：闽侯楼市失掉希望了吗？）
未来豪宅市场，供给变化，会变得和苹果手机一样。
捂地控房价的时代已经过去，地铁建设不止，城芯旧改不停，每年都可能有新豪宅入市。
你肯定知道再等10年iPhone20可能会入市，而且会更先进。但为什么你不做等等党，而选择此刻入手15呢？
放在下行的楼市，地段、稀缺、产品力，匠心这些可能都不是核心原因。
面对下行的市场，豪宅一定解决了购买者的一个需求。这个需求背后才是购买逻辑。
长乐兰园的面积347㎡起步
第三，豪宅保值的背后，是供应量。
今年二手房市场，流量密码就是刚需项目腰斩，二手豪宅保值或者价格小降。
这个原因除了产品力，还是和供应量结构有关。
目前福州100-200万房子到处都是，客户选择面大。
600万以上二手房比较稀缺。房东也是有钱人，心理素质稳定。普通经纪人吓和骗这类的PUA手段没啥效果。
所以在二手房市场上，也反应出越贵的房子，相对保值。
建发养云交付实景
但从2022年7月，上海西征迁开始，福州板结的豪宅供应结构就变了，而且开始提速了。
就连马尾，也在昨天改了规划，推出了极其稀缺的南向全景看闽江宅地。
兴趣群体后续如何把握福州豪宅的风向标？一注意土地出让信息，二可以看看建发养云、福州源等近几年次新项目的二手房价。
一旦这些二手房均价发生剧烈波动，则需要仔细研究。当然二手豪宅，本身1年成交套数都不多。而且数据容易控制，必要时候还需要对比下其他城市。
毕竟一个城市的有钱人数量还是有限的。
供应端、需求端、产品端、政策端都已经到位，这波福州豪宅热销的持续周期时间，值得关注。
过去新房价跟着地价走，二手房价跟着新房价走。这个闭环在刚需产品中已经失效。
福州五区二手房市场成交数据已经是新房的4倍。这个背后是房东割肉出血。
2024年，五区楼市回温只有豪宅引领，那就还是只有气氛。福州楼市夯实基础，后续要做的更多。
◆硬刚建发，谁是守正？
◆闽侯楼市失掉希望了吗？
◆唱空，唱多都不对！土拍，整不会了
◆“近鼓楼”的安全性
