年初，适合总结。前几周探讨过保障性住房入市与人才房金融属的消失。（延伸阅读：“14号文”后，珍惜福州楼市的7折人才房）
最近看了些数据，今天聊一个微观话题——2024年，福州楼市目前可能有多少新盘会入市。
3年前的2021，福州在售楼盘创下历史新高。福州六区+闽侯，取证的在售住宅新盘量高达203个（含尾盘）。
2024年，不算长乐，初步估算，福州五区与闽侯预计有40多个住宅新盘（非商办）待入市。仓山15个，晋安15个，成为主力。
面对半杯水，悲观者和乐观者的口气和角度不一样。面对40多个新盘，我们可以用问号，也可以用感叹号表示不同的情绪。
楼市与“只要买了就涨了”的黄金时代渐行渐远，但总有人要买房要生活。
供应量下来了，但大家还是要了解：明年福州楼市行不行，新房又该怎么买？
01
仓山晋安是基石
先看看克而瑞数据。2023年，福州五区成交量TOP3：万科城市之光、建发璞云、建发玺云，分别为492、433、422套。
闽侯成交量TOP3：龙旺闽越水镇、国贸学原三期、中铁江湾悦城，成交套数分别为445、391、311套。
单说数字有点枯燥，我们对比下2021年福州楼市全盛时期的数据——融信海纳新潮，全年网签了1228套。恒大天璟，网签了949套。
去年7月期间进行交付的海纳新潮
2023年，福州五区卖的最好的是万科城市之光，走了492套。但这个成绩，都比不上2021年卖了598套的三盛璞悦长滩。
所以在谈2024年在售新盘之前，先铺垫一个共识：买啥涨啥的日子，很难重现。收缩的市场，在买房的心态和思路上，选择要有变化。
在保交楼要求下，璞悦长滩陆续交付
初步统计，明年福州可能有40多个住宅新盘待入市。与很多人说的主力回归城芯不同，仓山和晋安依旧是2024年新盘入市的主力。
仓山楼市预估约15个住宅新盘入市。看点有：
第一，2021年出让的几幅地块都将亮相。
除城乡建总的2021-64地块依旧保持神秘(下图），其余4幅2021年间的出让地块，分别由民企和国企操刀，都会逐步揭开面纱。
凯佳地产的书香里，改了名字重新出发的澎湃国公馆，可能在产品力和面积段上进行突破。
福州新榕的新榕金樾三江、福州建工的福厝江上拾里，也将在三江口和帝封江再落一子。
第二，板块面积大，地形丰富，江景、地铁、造城，叠加周边附加元素，仓山将成为福州国企的真*竞技场。
榕发、建总、左海各自亮相后，新区集团的新投城央境也将杀入南二环，四大金刚正式闭环。
确定划片清华附中的榕发置地的江悦学筑，奥体边的第四代住宅榕发置业的麓里云筑，南江滨近年来罕见的“瞰江”项目，刚刚由“湾上公馆”进行更名的左海烟山江翠，以及三江口建设发展公司的三江尚隽，这些项目都是有着独特卖点。
由“湾上公馆”进行更名的左海“烟山江翠”
远离鼓台的安全性后，仓山楼市的操盘，有难度但也有机会。忘记常规，放手一搏，或有意外之喜。
晋安区在2024年也有约15个新盘待入市。
2023年，晋安楼市主角是保利。
保利国贸天琴湖（全年389套）、保利招商和樾风华（全年346套）、保利云上（全年312套），充分证明了东区热销看保利。
2023年年底的土拍，不少人记住了厦门建发与守正地产的合作项目，但从量上分析，2024年，晋安楼市的主力是左海集团和榕发置业。
左海集团目前5个项目，左海望麓（鼓山）、左海华玺（原华塑小区）、东峦郡（三远）、左海星悦颂（五里亭）、云山宸院（福建工程学院旁），案名已定，蓄势待发。
榕发置业目前同样有5张牌在手上。
榕发誉湖将延续福州晋安湖一线豪宅区的湖景热度。
榕发誉湖效果图
2023-26、2023-27、2023-28三幅地块深耕三远，2023-45一幅地块坐镇王庄。
豪宅、城芯、产品力，是2023年楼市的主题，但展望2024年，晋安和仓山依旧是福州楼市稳妥的基本盘。
02
鼓台征迁是变量
2024年，目前鼓台待入市的新盘目前少而精。上个月写了不少文章，大家可以翻翻之前的，这里简单总结下。
鼓楼区4个新盘。其中保利有两幅地块，深耕屏西。建发也有两幅地块，建发臻园在西洪路，一幅在高工。
建发臻园效果图
台江区有3个新盘待入市。
2023-07，榕发置地操盘，祖庙后地块，有三栋安置房，2栋商品房。
2023-43，厦门建发操盘的汽车南站地块。
2023-44地块，由湖北隽北拿下的台江区江滨西大道以北地块。面积只有5.31亩，但容积率意外的只有1.4左右。这个项目是合作操盘等细节，后续还有待观察。
但是目前看似波澜不惊的鼓台楼市，后续存在着新变量。
第一，土拍提价，建设参数再假如放松，鼓台是否继续涨？
目前鼓台在售主力是上海西地块和保利天珺项目。
鼓台目前待入市的7个项目，大多是2023年下半年，土拍价格限制被突破后房企拿的地。
在土拍价格限制被突破后，相关部门是否会对技术参数进行松绑，进而在产品角度形成新的突破，这个值得关注。
2023年，福州楼市的主题是刚需内卷。闽侯、贵安等偏远板块打起了价格战。
2024年，福州楼市主题就是头部项目，围绕着土拍新政前拿地和土拍新政后拿地，形成新的纠结。
同样在鼓楼，是7万单价买新政策产品，还是5万单价买现在的一些新盘抄底，这道选择题对房企和对购房者都不好做。
第二，鼓台还要拆哪里？
新年伊始，台江相关领导表示，全面掀起总占地173.74亩的旧改项目“百日攻坚”热潮，力争凤凰新村、福人木业总占地322.79亩地块早日获批启动征收。
去年年底鼓楼一直传说1季度完成河南新村小柳片区、原厝村104号、同春药业公司等3个项目3390户拆迁，2季度完成省机械研究院、柳东新村周边等10个项目1492户征迁。
去年9月流传的文件截图
拆不拆？哪里拆？啥时拆？一发动全身。
第三，房票政策的落地时间。
今年开始，广州在征迁中率先实行了房票安置。
“城中村改造+房票安置+PSL低息贷款”，可能成为今年全国二线城市，楼市类似的大招。
这几年从安商房政策到PSL贷款双龙新城，福州一直是楼市政策的先行试验点，这个大招跟上的时间不好说。（延伸阅读：2024福州楼市，请小心“脱钩”）
但未来福州如果要在五四北、王庄、三远、金山水厂、高宅村等区域都要有大幅度的拆迁，房票首先就能解决资金需求。
广州房票使用说明中有个细节：房票最长使用期限为18个月。到期后，未使用部分被征收人可向核发房票的区相关部门申请兑换成货币。大家可以琢磨下。
广州房票
房票一旦全面推开，相对远郊的板块可以凭借房票加现金，喜提鼓台新房，完成房子向上置换，也可以不加杠杆，继续留在原地，进退自如。
但黄金地段的拆迁户，拆迁的价值可能会进一步缩水。未来或许鼓台安置房的建设数量会进一步减少，拆迁户以拆还建，还想继续留在在福州核心，代价或将进一步加大。
鼓台征迁与房票一旦联动，反应巨大，买房卖房，随时都要关注，不得不察。
03
闽侯马尾在缩量
再说说昔日的福州楼市大户，大闽侯和马尾。2023年，闽侯楼市的闽越水镇、国贸学原、中铁江湾悦城，依旧有着不错的战绩。
但类似马尾2021年，璞悦长滩全年卖掉598套的盛景已经不在。
2024年，马尾只有三个待入市的新盘，其中2个项目的地块年限比较久。位于琅岐的中旌·嘉登府，甚至还是2016年土拍出让的地块。
大闽侯待入市的新盘也只有4个。1个在高新区（榕高新2022-04）。
蓝泽建设旗下的两个新盘，成为闽侯楼市的主力。位于甘蔗的“锦绣时代”和“外滩壹号”已整装待发。
虽然规模收缩，但闽侯马尾，重要性不输鼓台，也是福州楼市重要的风向标。
因为只有改善型需求，无法全面支撑起房企的现金流。
当下包括福州在内，不少城市的改善项目都面临类似的情况。认购过程中，客户在签约最后时刻变卦；部分签约客户，在付首付时遇到问题。
营销部门从来没有像今天一样，光光签约还不算，更要担心起客户和银行的关系来。
刚需刚改产品对房企现金流的重要性，不言而喻。
马尾去年唯一出让的一幅地块，住宅约万方，学校配建1.8万方
今年年初，以劳力士为代表的头部奢侈品又涨价了7%左右。
对于福州楼市来说，头部项目也会使用类似的策略，依靠地价和产品力的提升，用涨价来筛选客户。
但在金融属性淡化后，楼市正在下沉，只谈产品力只谈奢侈的出路会更难。
因为这部分有高要求的群体永远存在，但涨价越多，比例也会越小。
未来，无论福州还是厦门的国企，除了要聚焦中心豪宅产品力，福州二环外，厦门岛外，不少区域都需要企业继续发力。
只做豪宅，专注一个领域，现金流不允许，战略格局不同意。
04
看懂趋势 再谈买房
最近与行业内不同角色的人都聊了聊。
从经纪人到房企人，大家都有个感觉，工作量大了，收益下降了，更卷了。
这个背后，是地产批量制造爆款项目，全员疯涨的时代结束了。这也意味着行业信奉的“长期主义”解体。
过去买房子，大家看重的是买完后等待慢慢升值的快感，是红盘宁可错买，也不能错过的坚决。
如今，二手房一定要砍价，捂盘基本不现实，新房开盘定价决定销量，公司的每一季度的现金流，灰常重要。
图片来源：夏不飞
节衣缩食，努力奋斗，拼命上车的时代过去后，短期主义成为所有人的追逐。
对大部分人而言，需要用一个健康的心态，来度过楼市不明朗的周期。
第一，忘记保值增值观念的影响，根据你的实力，去选择你喜欢的项目。
第二，当下的楼市和资金盘，已经很难批量制造“爆款”，并让你能轻易捡漏。这几年楼市，溢价过高的热点盘，仔细斟酌，尽量慎重。
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