2024年年初，有时间去朋友那边喝喝茶。有几位高知群体，问怎么看待福州楼市的人才房。
半个月前，相关部门发布了人才限价房申购资格的公告。根据公示表格显示，共有674人获得购买资格。
当下福州对外销售的人才房，主要是两个项目：
凯佳江南里人才房：面积段从45㎡到65㎡左右，均价为1.92万/㎡起。
保利云上人才房：已经确认划片东区首所九年一贯制学校——福州市晋安湖学校（晋安榕博教育集团成员校）。面积段在50/60/70㎡产品，单价在2.2万/㎡左右。
关于人才房，市场上的声音很多。大多集中在地段、持有时间长，面积段比较小，居住品质感等产品层面。
人才房无法和机构合作，中介向客户推售的动力不足，这个也可以理解。
但在我看来，就像汽车里的跑车一样，人才房是一款非常特殊的产品，需要不一样的思考角度。
因为没有对比，就没有伤害。7折人才房是昔日政策红利的延续，残存着的金融属性，是这类房子迷人的亮点。
去年年底，楼市的多份文件，其实已经为我们规划出了未来人才房的新发展路径。2024年开年，来说说这个话题。
01
“14号文”引领的时代
中国有句古话，行行出人才。文章讨论的是能买人才房的人才，范围更窄一些。
这些人是是社会运转中必不可少的行业从业者，与城市的发展息息相关。
下图是2023年福州部分获得人才限价房申购资格的人员的工作单位，大家简单感受下。
当然，在买房这个维度，人才的评定还有更细致的颗粒度，这里简单带下，大家看看就行。
1型：福建省高层次特级、A类人才；
2型：福建省高层次B、C类人才，福州市第一层次人才（D类）；
3型：福州市第二层次人才（E类）、全日制博士研究生、副高级及以上职称专业技术人才，高级技师职业资格技能人才；4型：双一流高校全日制硕士研究生。
从中我们可以看出人才的一些共性：
第一，学历是准入门槛。
第二，有技术门槛，如科技人员、教师、医护人员、媒体工作者等，评价体系之一就是职称。
图片来源：凯佳江南里
说完了人才，我们再来分析这个群体的购房策略。
目前的房产供应池，目前分为几个部分——商品房、安置房、共有产权房、公租房。
对人才来说，他总体而言有三个选择：
1 花大钱买新房或者二手房
2 享受折扣购买带有福利性质的共有产权房，并且选择在5-10年后转红本，作为商品房自由交易。
3 享受补助，选择租房
而就在去年10月底，一份名为《关于规划建设保障性住房的指导意见》（“14号文”）的文件引发了热议。
去年12月21日，相关央媒采访领导，对14号文重点提到的保障性住房进行了全面的解读(下图）。
文章标题截图
我试着简单阐述下其中的要点——
14号文发布后，预示着后续楼市或将出现三种产品：商品房、配租型保障房、配售型保障房。
在展望2024年趋势时，我们重点提到了位于长乐的双龙新居，这就是配售型保障房。（延伸阅读：2024福州楼市，请小心“脱钩”）
国开行福建省分行向滨海新城的双龙新居发1000万，是全国首笔配售型保障性住房开发贷款。
双龙新居区位图
因为使用划拨用地，所以没有土地出让金，房价比较便宜。
不少人认为，保障性住房，主要针对的是住房有困难而且收入不高的群体。
但在12月21日的央媒稿子中明确提出，保障性住房群体分两类。
除了收入困难群体之外，另一类群体就是科技人员、教师、医护人员等群体。
相关段落截图
这部分群体，工作稳定，有住房公积金，如果是重要岗位，很可能有相关的补助。
这与当下购买7折人才房的群体高度重合。未来类似7折人才房出现的概率正在缩小。人才的购买力，除了高价商品房，很可能会被锁定在配售型保障性住房。
楼市的“双轨制”，要来了。
02
低成本与金融属性，2选1
面向保障对象（而非人才）销售的滨海新城的双龙新居为例，单价6000元/㎡，周边有些商品房的价格在1.8万/㎡。
一只靴子已经落地，未来面向科技人员、教师、医护人员等群体的配售型保障性住房的价格也可能值得期待。
相关部门负责人的解读，配售型保障性住房可充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等建设。土地、财税、金融等配套政策已陆续出台。
所以不管是面向困难群体，还是面向科技人员、教师的配售型保障性住房，价格可能都会相当便宜。
保利云上效果图
有人说不是好事吗？
但相关领导也提出：“配售型保障性住房明确要实施严格的封闭管理，禁止违规将新建的配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。”
这或许意味着2024年以后建设的共有房、人才房、经济适用房，都被定义为保障房，不得自由买卖，金融属性有可能彻底失去。
凯佳江南里实景图
如何理解封闭管理，所谓的封闭管理，估计很大概率不会等同于终身持有，甚至是终身不允许交易。
因为这和人口与人才流动日益频繁的趋势不符合。
个人猜测，“封闭管理”的意思很可能是只能在指定的市场交易。
原业主出售，接盘的购买者可能也需要有“人才”的身份，且价格与当下楼市的商品房价格脱钩，根据相关部门进行定价。
保利云上等7折福州人才房，购房人100%享受物权。5年内不能上市交易。
5-10年内交易，增值部分需要与相关部门各进行50%的分享。
10年后，上市交易，收益100%归购房者人所有。
虽然规定复杂，但依旧保持着金融属性。而接下来，这种人才+ZF在10年内共有产权的福利模式或将逐渐淡去。
保利云上区位图
而如果要大量建设配售型保障房，即使在土地、财政等政策上或有支持，但在当下的环境，是还要面对一个问题——
去哪里找钱？
一个是金融支持。
去年年底，央行重启PSL（抵押补充贷款）用于保障房等三大工程建设。 PSL政策提供中长期、低成本资金。
PSL自2014年创设，经历两轮扩张。
第一轮是2014-2020年棚改货币化，5年间累计投放36704亿元。
第二轮是2022年9-11月，3个月投放6300亿元。
本次净投放PSL3500亿元。
第二个，是精准瞄准购房群体。当下还能继续购房的群体，是有信心且能赚到钱的。主要两个群体：拆迁户+人才。
一面是过紧日子的需求，一面是各个城市都有希望把肉烂在锅里的想法，目前已经有些城市开始推行房票安置，即对拆迁户不发货币，而是发房票，这本身就是一种弱化金融性的表现。
2024年广州房票出炉
那么这一幕，是否未来也可能出现在城市引进科技人员、教师、医护人员时？
到时这个群体选择可能只能是两个：
高价商品房，有金融属性，但位于市中心，多半为豪宅，价格巨高。但手上的一些政策和福利不一定能用上。
配售型保障性住房，金融属性弱，但比较宜居。搭配补贴，价格便宜。后续出手的价格和购买的人群，可能都有限制。
如果你是人才，你会怎么选？
03
降级还是平替？
二房的人才房其实最好卖。
这个背后是7折单价低，在相关部门主导下，周边都有可以的学区支持，总价可控。
保利云上最贵的人才房，约73㎡也在150万左右。
有人说人才房面积太小，后续出手困难。
但实际情况是，这个市场并没有那么多人能随便付出800万，1000万，购置一套大平层。
2023年12月，福州五区二手房成交3010套。其中50㎡以下小户型成交套数893套，50-70㎡成交452套。
小户型几乎占据了楼市成交量的三分一。（12月底，不少家长在看学区房）
当下人才房的主要购房群体也是90后。这些出生在时代发展最好，最快的几十年的群体，物质从小有保证，视野也很开，所以不要说他们不注重品质，不懂好房子。
收缩时代，品类平替是最佳策略。拼多多横行，消费降级的当下，人的消费务实和保守。
小米、库迪咖啡等都是90后投票选择的产品。如今他们只是把这个策略用在了楼市。
14号文意味着人才通过获得福利保障性质的房源，之后变成商品房的“通道“正在逐步关闭。
这也意味着未来人才购买路径只有两类：第一，在商品房池子里选。（一手、二手都行）。第二，配售型保障性住房。
当下福州楼市，大面积和豪宅成为市场主流。但这些产品，未来人才（起步、年轻型）购买的难度和压力也会逐步加大。原因有几个：
福州豪宅龙庭路95号
第一，包括金融行业在内，去“贵族化“是趋势。商品房过于强烈的贵族、金融属性，注定将与“对人才的福利补助性质”渐行渐远。
这也是当下福州不少房产一味通过产品力讲奢侈，讲圈层，讲商品房业主与拆迁户之间的区别，放大“奢、华”的风险点。
因为一旦人才和拆迁户后续的购买逻辑改变，这些产品很容易变成顶豪看不上，富人买不起的情况。
第二，人才是各个行业的奋斗主力。而目前文化氛围中，过于讲圈层，讲传承的求田问舍风格还是比较忌讳。
工作多年犒赏自己未尝不可，但作为单位引进外地或者年轻的骨干人才，一上来就高调地整一套纯商市区大平层，很难让周边人相信后续的奋斗的动力。
第三，高校“非升即走”等压力下，人才不到最后，无法预测命运，也不敢随便在背上过于高的杠杆，购买高价的商品房。
所以未来，随着房价限价的放开，以及补助政策的收紧，诸多人才群体或将在商品房市场中的选择权越来越小。
这几天走在鼓楼，我看到了很多昔日单位的宿舍。
在我的理解中，面向人才的配售型人才房，或许更像是当年的单位宿舍。需要居住的资格。交易的限制也会有，不能自由买卖。
冶山路附近，云集省直机关，二建单位等多个宿舍
所以珍惜当下福州市场里的7折人才房，这是之前红利的延续。
有着一定补贴性质，但这些房子100%的产权归个人，等待一段时间后，后续还能上市交易，而且还具备着金融属性，可租可卖。（虽然10年后的福州楼市我也不知道）。
老人曾说：一个人的命运，要考虑个人奋斗，但更要考虑历史的进程。
◆福州二手房价，比新房更不靠谱
◆闽侯楼市失掉希望了吗？
◆2024福州楼市，请小心“脱钩”
◆“近鼓楼”的安全性
