几个月前，福州楼市最大的话题就是拆。当时鼓楼多个社区，都传出了2024年第一或者第二季度完成征迁的消息。
前几天，2024年福州四区首次土拍出让地块官宣，却是波澜不惊。
不少人就疑惑了。喊了一年多的核心城区大征迁，是不是告一段落了？
个人判断：不是。政策推动不是说只发个文件，就能执行的。政策要能推动，2个问题很关键。第一，成本谁出？第二，涉及群体的情绪和诉求。
今年1月30日，福州10个城中村改造项目获国家开发银行城中村改造专项借款授信151.32亿元。2024年首次土拍拟出让的金山高宅片区，就是受益者（下图）。
高宅村获得13.8亿借款，也是城中村改造专项借款的全国首批落地。
有钱有政策，2024的福州楼市，Q1的平静可能只是暂时。
01
“二次棚改”来了？
去年7月，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
特大城市是指城区人口超过500万人，福州肯定算。而城中村被称为“都市里的村庄”，位于城市的核心地段，土地使用权为集体土地。
去年7月出炉的文件核心其实很简单：政策资金加速，把地段位置较好的城中村，土地价值变现。
过去城中村改造市场主导，挑肥拣瘦是常态。方便征迁的早已被改造，拆不动的城中村则被留了下来。
去年7月文件提出，城中村改造“必须净地出让”。
本来身处闹市，又要净地交付，这就意味着相关部门需要提前准备好征地拆迁和安置补偿的资金。钱的数量还挺多。
目前财政大家也都清楚，问题来了，谁来支付征迁成本？
商业银行吗？
国家金融监管总局近期已经发布通知，商业银行的城中村改造贷款原则上不得用于土地征收、拆迁安置补偿等前期环节。
这个背后主要是担心地方债务的激增。
房企吗？
过去几年，包括广东在内，不少房企确实热衷杀入城中村。但目前的市场环境，流动性等于全部。很少有房企敢拿现金去做前期征迁。
最终，由国开行等政策性而非商业性银行入场。
此外，与上轮棚改二三四线城市齐齐上马不同，此次城中村改造规模非常节制，只是全国20多个一、二线城市。
这个生意模式可以理解为：国开行“定向”给一、二线城市放水，等土地出让完成后，再来还钱。
去年福州四城区，土拍总成交额326.19亿。
本轮国开行给了福州10个城中村项目专项借款授信总额度151.32亿。金山高宅村占了13.8亿。
这相当于福州四区半年的土拍收入。
福州市也是出台规定：封闭运营，专款专用。
因为这笔授信，与我们过去理解的贷款不同。城中村改造项目专项借款是准财政性资金，对待态度要严肃。
02
政策到位，各方满意？
有了资金，要使城中村土地价值加速变现，还要考虑两个群体。
第一，迁出群体。
过去城市扩张时，征迁的大多都是农地，政策非常明晰。
而鼓楼和台江的不少房子，产权复杂。涉及城中村、老旧小区、棚户区等多重概念。
1个多月前，福州市房管局为了高效推进城中村改造工作，也结合去年在屏西等鼓楼地块的拆迁经验，避免“一案一议”，出台了《房屋征收补偿实施细则的补充意见》。
图片来源：福州晚报
根据这份新规，原单位住宅单元房扩建部分，由现产权人出具书面承诺，公示无异议后，扩建部分面积归现产权人所有。
1984-2004年期间，村集体组织出资在集体土地上建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿。
事业单位、各类企业出资在自有土地使用权范围内建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积的50%给予货币补偿。
资金到位了，政策给了，拆迁速度也能加快，并保持稳定。
第二，迁入群体。
城中村，人口密度大，居住环境一般。
如今的改造，除了建部分安置房之外，更大意图是让位于中心城区，周边配套不错的核心地块，产生更多的价值。
城中村地块上未来要建的商品房，购买者也都是高收入人群。
当下香港、深圳、广州、上海，楼市都在松绑。如何吸引高净值人士？
据说厦门楼市下行，岛内都要允许别墅产品出现了。福州楼市产品技术参数调整，也势在必行。
福州今年第一拍拟出让土拍
3月1日，修订的《福州市房产与规划建筑面积测算技术规程》对外发布。
风雨连廊不计容，住宅层高提到到3米到3.3米，144㎡以上和四代生态宅允许设置跃层，阳台面积占比提升到20%。
这些细节不一一赘述，但调整目的都非常明显——与过去的楼市产品形成代际差，激活购买力。
国开行的授信款到位了，拆迁户满足了，未来商品房的产品力提升了，楼面价和房价也不再限制了，四招齐发，福州楼市后续必有一盘大棋。
03
还能一夜暴富涨涨涨吗？
福州10个城中村项目，授信151.32亿。金山高宅村占13.8亿。
虽然其他9个授信的城中村名单目前还未公布，但从去年流出的一份名单来看，即使是以稀缺著称的鼓楼，也可能有多个项目在列。
洪山镇原厝村104号地块，水部街道负责的麦园新村，洪山镇负责的高安里新村、福二村民房，五凤街道负责的台后新村民房和长冠城民房，或许都有机会列入本轮城中村改造。
洪山镇原厝村
地段在这里摆着，所以平均下来每个项目15亿也是正常。
当下的福州核心城区，不大面积征迁，不把产品力提升，量价难升。
2023年度，福州四区成交28幅土地，福清卖了24幅地。
2024年1月，福州五区新房成交数是1162套。
2024年2月，虽然有春节等原因，但福州五区的新房签约量只有364套。
与之对比，福清2月网签新房1118套，已占据大福州楼市半壁江山。
依靠城中村、老旧小区等征迁，让拆迁户的购买力介入，提升产品力，福州五区楼市才能不冷下来。
今年3月，国内有重要会议。福州五区第一次土拍，波澜不惊，非常正常。
福州土拍拟出让地块
但面对核心城区的城中村、老旧小区、部门宿舍，一旦资金和政策到位，征迁步伐很可能马上提速。
钱到政策到，福州楼市接下来要进入一个新时代。几点启示，供大家参考。
第一，即使是鼓楼，拆迁户也很难一夜暴富。
不少人一听“二次棚改”，马上会吹涨一波。福州城中村旧改目的，一个是推动去库存工作，一个是盘活部分核心区的土地价值。
类似屏西、上海西、王庄、高宅等核心城区已打出样板。
特别是鼓楼，以鼓楼映、永安里等以小面积产品为主，争取原址安置全部拆迁户的条件已经不存在。
部分是容积率极高的安置房（不一定全部在鼓楼），部分是大面积的高价商品房。
高宅村旧貌
拆迁户一拆一换，加钱加杠杆是必然的。
而且，福州未来很可能跟随南宁、广州等城市，进行房票安置。这个闽侯已经在研究中了。
广州版房票
即使是鼓台，拆迁户要暴富只有一种可能，就是福州房价全面上涨。这个概率有多高，大家可以自己判断。
第二，对于房企来说，豪宅营销战来了。
厦门岛内，福州鼓楼，过去依靠供地形成的稀缺将打破。今年上半年，鼓楼同时有5-6个项目同时在售，未来项目数量或许会有赠无减。
当买房变得和买车买手机类似，核心区永远可能有地块出让，有更新的产品，房企是有把握快速清盘，还是干脆做出现房再卖，每条路看上去都很艰险。
因为国开行的准财政资金介入，福州、厦门、深圳、上海，每个城市都可能拿出核心区域的优质地块。
土拍和房价的限制放开，又使得每一幅地块都可能拍出天价。
即使是千亿规模房企，但各区域肯定都会给总部打报告要拿地。
想在全国各个城市，同时都吃下最优质的地块，进而形成垄断，资金成本越来越高。
福州土拍拟出让地块
再加上目前相关部门对国央企的利润率考核进一步提升，未来每一幅地，推广花的每一分钱，都意味着巨大的压力。
福州市属国企，经历了2年多市场历练后，是否有机会也拿到鼓楼的地，做豪宅的盘，值得期待。
第三，对购房者而言，除了产品和地段，根据项目入市的时间进行甄别，也是一个方式。
当下福州的城芯改善产品，有几类。
第一，2023年四季度之前，地价和房价都受到限制，如国贸天琴樾、保利天珺、华林雍景等。
第二，2023年四季度拿地，地价房价限制被取消。这部分产品，包括建发的三朵云和保利屏西项目等。
第三，次新二手豪宅。如福州源、建发养云等。
福州源挂牌房源
周围参照系变了，期望值也会改变。一旦福州城中村旧改，老旧小区征迁起规模，购房者该如何选？
盈亏同源，产品分化。
同样是国开行专项贷款支持的福州市首个配售型保障性住房项目——位于滨海新城的双龙新居。
双龙新居登陆央视
能把销售价做到5200-5500元/㎡时，那么未来城区核心地块的改善产品，TA的价格和尺度，同样也值得期待。
这个我们有空再表。
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