最近一个亲戚购买的小区车位大幅降价，最早买车位的业主购买价格是8万元，而现在降到了5万元，亲戚咨询我能不能退车位或退差价。
一、一降价就“维权”有违契约精神
我的第一反应肯定是不能的，因为这涉及最基本的契约精神。也就是自开发商与业主签订车位买卖合同之日起，对于该业主来说车位的价格即被锁定，无论后续车位涨价还是跌价均与该业主无关。业主需要自行承担此后车位跌价的风险，享受车位涨价的收益。但是在现实中很多消费者不管是房子、车位、车子还是其他价值较高的商品跌价后想到的第一件事就是去“维权”。理性一点的可能会通过诉讼、媒体曝光等方式，激进一些的则会用拉横幅、聚众闹事等方式给开发商或者销售方施压。
在律师看来，以上这些方式都是缺乏契约精神的表现。负责任的、具有职业道德的律师一般都不会承接这类案件，因为胜诉的可能性极低。以一个简单的逻辑来说明，如果车位降价了要开发商退差价，如果车位涨价了业主愿意把升值部分返还给开发商吗？但是我亲戚说，有律师愿意接这个业务，每一户收5000元律师费，有50%的概率可以赢。我不知道这个50%的概率是怎么算出来的，至少从我的职业判断和检索到的案例来看，这类诉讼中99%的败诉方都是业主。不管胜诉的可能性是50%还是0%，对于准备承接该案件的律师来说5000元的律师费是100%的拿到了，如果委托的业主多的话那也是一笔不小的收入。但这种行为却很容易降低律师在公众心目中的整体形象，“拿钱不办事”“吃了原告吃被告”“为获得委托不择手段”等标签统统都贴到了律师身上。
二、开发商退赔的前提是存在严重的欺诈行为
那什么时候可以要求开发商退车位或补差价甚至退一赔三呢？有一种情况，那就是开发商存在明显的欺诈行为，而这种欺诈行为与业主做出购买决策之间有因果关系。比如开发商说车位面积有20平方米，但实际只有10平方米；或者开发商将同一个车位同时卖给几位业主；又或者开发商说车位就在楼下，但实际要走10分钟才到；或者其他诸如此类会导致开发商根本违约的情形。除此之外的其他理由都很难作为业主退赔的事由。
三、因轻微欺诈“维权”很难得到法院支持
比较有争议的是在实践中开发商为了销售车位会玩一些套路，最常见的有销售人员告诉潜在的车位购买者“越早买越便宜”；或者把尚未出售的车位挂上车牌或者已售的牌子，制造车位资源紧张的假象。这些套路确实属于欺诈行为，如果业主知道真实情况也确实会有一部分业主选择观望。但如果以这些理由向法院起诉法院会支持吗？从情理上来说，开发商有过错、有欺诈行为，欺诈行为与业主的损失之间也有间接的因果关系，开发商应该为此承担一定的责任。
但从我检索到的案例来看，法院基本不会因为开发商的前述行为而支持业主的诉求。比如在浙江省金华市金东区人民法院审理的黄小芳、金华天玺置业有限公司车位纠纷一案[（2022）浙0703民初2755号]中，原告黄小芳以开发商违反“车位早买的价格便宜”的承诺，存在虚假宣传、欺诈，给其造成了财产损失为由起诉至该院。为了证明自己的主张，黄女士向法院提交了以下证据材料：
1．《地下车位使用权转让协议》、浙江增值税普通发票、《中国银行股份有限公司信用卡分期合同》复印件、收款收据复印件各一份，用以证明原、被告签订地下车位使用权转让协议，原告已向被告支付转让款160000元的事实。
2．微信聊天记录一份，用以证明被告销售人员发出销售车位的宣传，但与实际不符、存在欺诈的事实。
3．微信聊天记录三份，用以证明被告将未售车位标注已售，其销售车位过程存在欺诈的事实。
4．微信聊天记录二份，用以证明被告在2021年11月26日发出98000元销售车位的通知后，以98000元与其他业主签订地下车位使用权转让协议的事实。
从黄女士提交的证据来看，开发商确实存在虚假宣传和欺诈的行为及欺诈的故意。
但法院认为，被告天玺公司由其置业顾问向原告黄小芳微信发送车位使用权销售的信息，原告黄小芳基于其需求而购买了车位使用权，双方就此签订地下车位使用权转让协议并已实际履行。在此过程中，原告黄小芳没有受欺诈之情形，案涉协议的签订符合其意思自治原则，应当认定为真实意思表示。
首先，被告天玺公司作为房地产开发企业，对其开发建设的商品房、车位使用权等可以综合考虑市场、成本、经营目标等因素自行确定销售价格，即使发生销售价格变动也不能当然推定其存在欺诈的故意。同时，原告黄小芳也没有证据证明其购买的案涉车位使用权明显高于市场价格，被告天玺公司由此获得不正当利益的事实。
其次，案涉标的物系车位使用权，原告黄小芳完全可以在购买之前了解具体的真实情况，被告天玺公司对此不可能也不能隐瞒真实情况、告知虚假情况即实施欺诈行为。原告黄小芳签订地下车位使用权转让协议是出于其车位需求而非被告天玺公司的要约邀请，即不会陷入内心错误而作出错误的意思表示。同时，原告黄小芳作为完全民事行为能力人也完全可以自主决定是否购买。
再者，2021年11月的车位使用权销售广告已经明确为工抵方出售，原告黄小芳亦没有证据证明为被告天玺公司销售。综上，原告黄小芳没有证据证明其事实主张，其诉讼请求缺乏相应的事实与法律依据，裁定驳回原告黄小芳的诉讼请求。
四、律师评析
本律师认为本案存在一定的争议。开发商确有欺诈行为，至少这些行为是不符合商业道德的。虽然黄女士做出购买车位的决定更多的是出于其对车位价值的评估和其实际的停车需要，开发商的欺诈或者过错并不会直接导致其作出购买的决策，但与黄女士的购买决策之间仍在存在一定的因果关系。开发商应按过错原则承担一定比例的责任。当然，开发商的一些套路行为明显违反诚实信用原则和广告法的规定，业主可以向市场监督管理局和消费者权益保护协会投诉，由政府主管部门对其行为予以规范和处罚。
作者：方律师
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作者单位：北京天驰君泰律师事务所
