本周美联储降息50个基点，预计今年还会再降两次，各25个基点，而A股只雄起了一天，周五就又萎了。
有一种观点是这样的：只要房地产不触底，那么A股也别想反弹。虽说这种观点过于绝对，但不可否认，房地产市场与我国经济、金融和财政，绑定太深，影响巨大。
经济方面，房地产及其上下游产业链，直接+间接影响30%左右的GDP；而金融方面，房子的金融属性早已超过了居住属性，失去房价上涨的预期后，买房动力也消失了大半；财政更不用说，少了土拍收入，地方入不敷出的窘境立马暴露。
今天文章由几个视角维度出发，看看当下的房地产问题如何解决。
一、购房者——缩表的必然选择
2022年末，根据央行数据，我国居民杠杆率为71.8%，当时我就说，房价涨不动了，没有空间了。《系列文章之二：房价上涨的极限在哪里？》
所谓居民杠杆率，是居民总负债与GDP的比值，是家庭资产负债表的健康程度的缩影。居民杠杆率越高，说明债务负担越重。
假设一个家庭的净资产有30万，并且全部都是现金，这时它选择购买一套价值100万的房产，支付三成首付，并贷款70万元，那么这个家庭的资产负债率就为70%。
所以发现没有，在之前30%首付的贷款限制下，70%的资产负债率，基本就是正常老百姓负债的上限天花板。
所以当居民杠杆率超过70%后，债务扩张空间消失，房价也就没有上涨的可能性了。
既然购房者无法继续扩大资产负债表，那必然选择就只剩下缩表一途了。所谓缩表就是降低资产负债率。
可能你会问，维持资产负债率不变不行吗？非要缩表吗？答案是必须缩。
还是上文的例子，假设价值100万的房子下跌10%，只剩90万的价值，这时家庭资产负债率就会被动上升为70÷90=77.78%；假设房价下跌超过30%，这个家庭的首付亏光，净资产就会变成0或负资产，也就是所谓的破产。
想要避免这种情况，就只能偿还债务，降低资产负债率，也就是通过缩表，才能维持家庭财务状况的健康。
所以仅从财务分析的视角，我们也能理解，为什么现在会出现大面积的提前还贷潮。
二、政策端——3种无奈的决策
理论上发展可以解决一切问题，只要GDP增速上升，经济回暖，居民赚到了更多的钱，那么房地产的状况就会得到缓解。
但问题也在于此，经济不太好，老百姓赚钱越来越难，对未来收入预期在不断下调，对房价的支撑也越来越弱。只要房价稳住甚至回升，大家又有了财富的底气，消费就能恢复，这就成了一个鸡生蛋还是蛋生鸡的问题，房价和经济消费互为制约，这个扣现在就解不开了。
这时针对居民杠杆率过高的问题，有3个政策发力方向，分别是降首付、促通胀与降房贷。
首先降首付就是扯淡，卵用没有。
虽说理论上把30%的收入比例调降到20%，那么居民资产负债率上限就可以变成80%，但这在房价下跌与收入下跌的双悲观预期的环境中，根本无法刺激购房者出手，毕竟如果房价不涨，你就是0首付，也不会有人投资买房。
促通胀也是可选项，相当于通过社会财富的再分配，向无资产者收取通胀税，来补贴有产者，从而降低有产者的债务水平。
假设通胀上涨50%，那么持有的现金购买力就会下跌33%，相当于财富被掠夺。
反之通胀上涨会促使资产价格上涨，而债务金额不变，债务价值也被稀释，自然起到了降低居民杠杆率的作用。
只是我国国内产能过于充沛，各行各业产品都在打价格战，商品降价的背景下，通胀自然起不来。
但你们一定要记住，通胀是最终大杀器，是一定会来的，因为抛开居民杠杆率不谈，政府的显性和隐性债务规模同样庞大，而通胀可以有效降低稀释债务，懂的都懂。
所以保留一定的抗通胀资产，非常有必要。
从降低偿债负担的角度来看，未来降低房贷利率也是必然的。
中国房地产在某种程度上，承担了货币放大器的作用。如果提前还贷导致居民杠杆率下降太快，那么货币的收缩，会对经济复苏起到明显的压制作用。
另外存量房贷利率过高，房价下跌过快，也导致了D供案例大幅增加，迫使银行态度慢慢转变。
这事放在几年前，银行分分钟收房走法拍，现在由于D供过多，法拍数量激增，一些小银行都开始给予还贷宽限期了，甚至可以先只还利息，暂缓偿还本金。
所以光脚的多了，银行也害怕。
未来无论是新增还是存量房贷利率，都会逐步下调，缩小存贷利差。
在我看来，存量房贷利率怎么也要降到3%以下，由银行度让出极大利益反哺居民端，才能看到明显效果。
最后再给各位看一下8月份全国房价情况：
一线城市只有上海表现尚可，二线城市除西安外更是全部同比下跌，所以说房价见底还早着呢。
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