人口流动与财富流动；1949-1978年的人口流动；普通人的高处在哪里？城里人能否下乡住别墅？以租代售的长租行为；一宅两户和共享庄院；结对子，小联建；联合建房与合作建房；小堡村的宅改创新；农民融入城市的能力。
人口流动与财富流动
人往高处走，水向低处流。对普通人来说，产业即为高处，城镇也是高处。哪里的产业发展得好，哪里就是人的流动方向。农村是低收入区，城镇是高收入区，大城市是收入的更高地区。收入的高低，决定了人为什么要从农村到城市，从小城市到大城市。
城和村的边界，只差着一道城墙的距离。从前，“人与财富”的流动并不受那堵墙的限制。如今，那堵墙早已拆掉，城与村的边界已经模糊。然而，在“想进城”和“想下乡”的人心中，却有一道看不见的墙。
农民的“城市梦”和市民的“田园梦”是相通的。然而，农民想融进城市不容易，市民想融入乡村也不那么简单。对于“人财物”的城乡互通障碍，到底是什么形成了那堵“看不见的墙”？
一、曾经的城与村，有一堵无界之墙
人虽生而平等，却也有着固化的社会阶层定位与自我认知。乡土中国里，有士农工商四个阶层的排序，其中“农”的社会地位很高。农人居于乡，专注于农事。治理者居于城，谋划庙堂之高远。
那时，城与村的距离只隔着两堵墙，一堵是城墙，一堵是寨墙。尽管两者之间都有墙，但其并没有谁想把两堵墙里面的人割裂开，不会成为阻拦城乡之间人财物自由流动的屏障。
两墙之内，大家各守其业、各安其命，一直处在一种相对稳定的自然平衡状态之中。没有谁尊谁卑的心理负担，亦没有谁高谁低的阶层歧视。
两者之间如果有边界，那么那道边界更多只存在于士子精英“进则天下、退亦天下”的人生抱负之中。那是士子精英们，一种出世入世的人生“进退智慧”；其所反映的，是胸怀大志者的一种价值观与人生观的道德素养，一种浩然正气与豁达心胸。
费孝通笔下的“乡土中国”，除了社会学意义上的乡土文化特征外，所谓的“城”，更多时候，不过是万千乡村绿叶中的“几点红”。两者只有物理空间上的一墙之界，没有一条不可跨越的鸿沟。
二、为什么会“叛离”土地
农民为什么愿意祖祖辈辈守着家中的那块土地，生于斯、长于斯、埋于斯，而不会轻易搬迁，随意远行？因为土地是农民的命根子，一旦丧失土地，农民就很难活得下去。农民可能会在很多事情上犯糊涂，但绝不会在“地”上犯糊涂。
土地是国家治理之脊，农民是大地生养之子。在每一个中国人心中都埋种下了一种对土地的特殊情感。在中国人的传统观念里，土地绝不仅仅是一个经济问题。它关乎一家人的温饱，关乎社会的稳定，关于国家治理的安全。
1840年至1949年，是整个中国社会深彻大变革探索的一百余年。在那个半殖民半封建、半挣扎半绝望的动荡年代，无论是士子精英还是从乡村逃出来的劳苦大众，出现了集体式的对乡土“叛离”。
不是背叛土地而离开，而是被土地背叛不得不离开。直到新中国建立，直到新的社会制度形成。
解放后的中国，虽依然还是一个典型的农业社会，然而整个国家却已将发展的重心，偏向到了发展国防工业、重工业、轻工业和城市化建设上去。
当新的社会发展重心偏向工业和城市，留守在土地上耕作的农民，普遍出现了一种“工人高于农民、城市高于乡村”的攀比羡慕心理。新中国成立70年来，我国经历了数次人口迁移流动，其过程可谓大起大落，充满了艰辛与曲折。
1949-1978年的人口流动
人往高处走，水向低处流。对普通人来说，哪里有高质量就业的产业，哪里即为高处。哪里的产业发展得好，哪里就是人的流动方向。农村是低收入区，城镇是高收入区，大城市是收入的更高地区。收入的高低，决定了人为什么要从农村到城市，从小城市到大城市。
从新中国成立，到改革开放初期，我国各地及城乡之间的人口，经历了一个怎样的迁移和流动过程呢？先是行政上允许自由迁徙，后来对人口流动进行了限制。
一、可以自由流动的第一阶段
第一阶段在1949年-1958年之间。那个时期的国民拥有迁徙的自由权利。其权利是1949年通过的《中国人民政治协商会议共同纲领》和1951年公安部公布的《城市户口管理暂行条例》赋予的。
这一时期的人口迁徙主要分两种情况：一种情况是为了恢复国民经济而发生的人口迁徙；另一种情况是，为了新中国的工业化建设，而有计划地向新型工业基地的人口集中迁徙。
二、被严格控制的第二阶段
第二阶段在1958-1978年。那是一个从高级合作社迈向人民公社的集体化生产阶段。在这个阶段，执行的是迁徙自由被收紧的，城乡二元户籍的管理制度。
这一时期的人口迁徙，主要表现为政治性的人口规模化迁徙，如对特定地区的开发和建设。其中，由于全国高校在各省的布局建设和学生毕业后的统一分配等原因，也形成了全国性的人才人流。
三、逐步放开的自由大迁徙阶段
改革开放初期的人口流动，规模还不算太大。全国省际间的人口流动只有几百万人次。40年后，这一数字就变成了惊人的两亿多。而且，迁徙人口也从改革开放初期的，从农村流行城镇，逐渐发展成，从一个发展较落后的大区域，向另一个较为发达的区域，大规模人口转移的流动格局。简单说，就是从中西部向东南沿海地区的迁徙。
这是我国几千年来，规模最大和时间最长的人口大迁徙，且不是由战争原因导致的。
同时，不得不说的是，在这种迁徙行为的背后，也积蓄着巨大的社会发展矛盾。如乡村的空心化与半空心化现象、区域发展不平衡加剧现象、新的人口集聚区公共服务供给不足、外来户融入城市成本过高、留守儿童的心理健康问题、留守老人的健康养老问题等。
普通人的高处在哪里？
人往高处走。作为普通人，你的高处在哪里呢？进城并融入所在市县，或被虹吸进省会城市，算高处吗？这是14年前，人口流动的方向。其中还包括向东部沿海地区的人口迁移。近十余年间，人口已出现向中西部地区的回流现象。
2023年的统计数字显示，处于流动中的农民工人数是2.97亿，跨省流动的有1.76亿人。工农城乡的人口流动格局，大体还是下面的情况：一二线城市人口在增加，三线稍有流入，四线基本持平，五六线地区持续净流出。东部地区在强化外来人口的本地化政策，东北地区的网红经济最为炫目。
人口是一切经济社会活动的基础。同时，流动中的人口，也是最易被收割的对象。
在和平发展的大环境中，流动中的人口虽遭遇着所迁移地的不公平待遇，乃至被资本收割，但发展能带给人希望，能继续其在高处挣钱的理想。当动荡变革的世界大势严重影响到了国内经济，当觉醒后的人们逐渐回归理性，新的高处会在哪里，其迁徙的方向是否会发展新的改变？
带着这些问题，我们需要重新思考，不同地区应该如何构建属于自己的新型工农城乡关系，真正的机会点在哪里，抓手到底是什么。关于这些最前沿的新问题，目前暂无精准答案。我们需要靠自己，做出独立判断。
城里人能否下乡住别墅？
关于宅基地买卖，中央通过各种形式向社会传达一个重要政治态度，即不能以任何形式开口子、搞变通，要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅和私人会馆。所以不能，是因为宅基地是农民的生存保障用地。
生存权是人权中最重要的权利，重要性等同于生命权。从这个逻辑出发，作为一个社会主义国家，城里人下乡买农民宅基地的行为，相当于剥夺了农民的生存权（不能把地变成钱）。因此，才被当作一条政治红线，反复提及、强调。
但不得不说，并不是每个村都有被城里人下乡买宅基地盖别墅和建会馆的机会。依山傍水，区位、生态、风貌、民风等条件都合适的村庄才有那样的机会。有价值的地方，再怎么强调，交易每天都在变通中发生着；没有价值的地方，也没有必要强调。而且即便是请人家买，怕是也不会有人愿意买。
中央的政策是地方执法的依据。但是，站在村集体、农户、愿意下乡建房子的人的角度，从推动城乡要素双向流动的角度，这件事该当如何妥善处置呢？作为管理者，粗暴地一禁了之，就行了吗？远远不够。
这件事的重点，不能只局限在宅基地买卖、别墅、会馆上。而是为了满足一些人的田园梦、别墅梦、会馆梦，如何做才能依法合规，才是遵循了社会主义的价值伦理。合理的需求，要通过强化村治理，并从治理提升中，找到正确的解决办法。关于这方面，我们一直在践行探索的路上。
以租代售的长租行为
发生在农村的“以租代售”，同发生在城镇的以租代售，并不完全是一回事，内涵也不尽相同。
城里的以租代售行为，是一种将空置的商品房出租，并与租房者签订合同，约定在合同期内租房者可以购买所租房屋的方式。发生在市民和农户间的“以租代售”，仅是一种长期的租赁行为。其所交易的，是房屋的使用权利（或宅基地的使用权）。农户的房产不能够交易。
围绕房屋院落的使用权交易，租赁期限可以是五年、十年、十五年、二十年，甚至可以是三十年、四十年、五十年，也未尝不可。毕竟，这只是市民和农户两个独立市场个体所达成的交易行为。只要双方觉得价钱合适，且都能接受，没人会拿着私下签的合同满村瞎嚷嚷。
至于租金的支付方式，可以一年一付，也可以五年一付，或一次性付清。其中，分期支付的，双方还可以根据市场价格变动，再约定一个几年价格浮动上涨一次的租赁机制。至于农户在村上的权利义务，双方亦可协商决定。
关于房屋院落的使用方式，交易双方也可具体沟通。即农户是整个院落全租，还是要保留几间房，与租户合住；甚至租户是否需要将原来房屋拆掉重建，双方怎样配合着报规报建等，都可以在协议中再具体化一些；或在租赁期间，双方有了新的需求后，再去协商解决。包括租期结束，新建房屋的归属处置。
总的来说，这是一种目前并不受法律保护的交易行为。相对而言，长租方是弱势的一方，其相关权益并不能完全得到法律、村治理主体、所在乡镇政府的保护。这种行为允不允许，能不能规范，相关制度与治理机制如何去完善，目前仍在摸索中，并没有相关成熟的经验可供借鉴。
一宅两户和共享庄院
一宅两户，是农道团队在做乡村运营时，常提到的一个概念。作为一个概念，对其的解释，最早是郑州的鞠利团队讲给笔者听的。现实中，作为一种带有旅居性质，城乡居民以结对子方式盖房子的社会现象，笔者第一次见到，是2017年在都江堰市的虹口镇。
“一宅两户”是一种不准确的表达。因为一宅两户想到表达的意思，是在“一户一宅”基础上，再加一个“外来户”。简单说，就是一个院子两家人住。且院子里的房屋，是经过建筑设计师改造后的“一院两门”。住在楼上的外来户有一个独立的门，楼下的是原住户。
围绕这种操作模式，还有一个升级版。是一种“共享庄院”的双GP操作模式。该项目的操盘人是愿乡的副总，“共享庄院”的案例名字叫“韭小二”。案例位置在成都市郫都区。一个五亩的林盘，他投入了上千万左右。“共享”是一种公私关系的合作，村庄中的这处占地五亩的院落是公共空间，共享者拥有一处独立单间的长期使用权。
一宅两户的长租模式，本质是一种“老村民与新村民”间，私与私关系的构建。共享庄院的长租模式是一种兼顾了村集体与市场主体公私利益关系，带有民宿管家性质，围绕宅基地、村中建设用地、农田等下乡投资的一种践行探索。
结对子，小联建
小联建的本质，是城乡两户人家结对子的一种联合建房行为。这一行为，适合于在拥有极好生态资源优势，位于景区周边的村庄，或村庄就在景区内（社会化景区内的村庄）的地方借鉴。这也是门票型自然景区与周边村庄进行融合发展探索与转型路上，一种值得深化研究的开发模式。
小联建行为需要满足两个条件：一是农户在自家宅基地上无钱翻建新房，更没钱建别墅和会所；二是来过景区的游客想在此地拥有一处稳定的住所，并愿意拿出一笔钱，在农户的宅基地上建一栋能满足自己需求的景区庭院。一方有地，一方愿意出钱。至于双方以一种什么样的合作协议进行小联建，需要双方具体协商。
这种将游客变为住户的小联建模式，源自于一种城里人和村里人自发结对子的合作行为。例如，笔者的一个合作伙伴，就是因为看中了焦作青龙峡景区的风景，才最后投了几千万元，拿下了一个荒废的自然村，开发出了一个名叫“森兮”的民宿综合体。
小联建（联合建房）是一种有市场需求潜力的宅基地市场化运营的商业模式。同时，在以公司化形式操作时，应注意多加强与农村资源活化相关的法律知识和农村社会伦理的持续性学习。在农村做事，不能只会算自己经济账，还得懂一些农村的政治账。
联合建房与合作建房
农业农村部党组书记韩俊一句“不能以任何形式开口子、搞变通，要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅和私人会馆”的话，让一直期盼着宅基地买卖能放开的一群人，感受到了深深的绝望。年初，中央农办主任韩文秀一句“在（宅基地深化改革）试点地区允许依法取得的宅基地向县域内符合条件的农村集体经济组织成员家庭转让”的话，又让大家看到了政策可能会松动的盼头。
中央允许也好，不允许也罢，想干这件事的个人、机构或公司，一直都在默默地干着。前几篇文章中，无论是以租代售、一宅两户、共享农院，还是以农户为主体的小联建，或以村组为主体的大联建，都是围绕农村宅基地交易所做的践行探索。而且，这几种解决办法，也都是围绕农村宅基地所进行的，农产权归农户的房屋院落交易。
在这几种交易行为中，联合建房是核心点。交易的形式，主要是一方出地、一方出钱，双方携手，建一处能够满足投资者需要的田园别院或田园别墅。其中，将这一交易行为，严格按照相关法律法规制度条例要求，且在具体操作流程的细节上挑不出毛病的践行案例，全国首推笔者好友“乡剑半仙翁”，在河北承德桑园村项目上，所采用的“合作建房”的方法和手段。
合作建房能够落地的精髓是什么？按照相关政策规定，将依法合规作为项目落地的最高要求。如何操作才能确保依法合规呢？利用村集体经济组织成员所享有的分户权利，向村级成员集体提交分户申请。通过后，再将集体成员拥有的分户权与北京愿意下乡的个体家庭进行经济联合，在村域内土地用途合规的建设用地上，以价值利用最大化的集约方式，建起一片权责利清晰的共享庄院。
小堡村的宅改创新
凡内生商业充满活力的村庄，都有一个将村土地资源玩转的村带头人和村两委。在这类村庄中，北京小堡村是一张名片。
前两年，其围绕村内四五十处宅基地所进行的创新，有拿来一说的必要。具体的操作流程是：村集体根据宅基地使用情况，通过自愿的方式，村民将低效使用宅基地的委托给村集体，由村集体进行统一活化。
村集体如何活化呢？没钱建新房的农户，先将自家的宅基地交给村集体，然后由村集体，或村集体委托第三方，进行产业招引，新村民招引。新村民可在五年、十年、十五年的不同合作期限内，在行政许可和依法依规前提下，自行出资在村民宅基地上建产业用房。
根据村内产业发展规划，新村民建设自身所需要的房屋建筑，并在五年、十年、十五年合同期内自负盈亏，免费使用。合同到期后，新村民将房屋建筑（地上附属物）的产权，通过村平台公司移交给原农户，并归其所有。权益移交后，新村民可以以租赁形式，继续在新的农房内做产业经营，并享有租赁权优先待遇。价格可根据具体市场行情，协商确定。
为达成此目的，村民须让渡五年、十年、十五年的宅基地使用权。五年、十年、十五年后，村民可选择继续对外租赁，也可自己用来居住。经过前期的探索和相关机制完善，这种合作方式正成为小堡村整体运营的一个新方式。
农民融入城市的能力
能够融入城市的农民，叫“新市民”；只能在城市挣钱的农民，叫“农民工”。即便有技能、学历，若融不进所在的打工城市，依然还是农民工、外来务工者，高级农民工。
什么叫“能够融入城市的能力”，评判标准是什么？不是说你在城里买房了，就叫“新市民”了；不是说你城镇化了，分到房了，就是“新市民”了。在城市有房，不是融城能力的证明。能够在城市过上稳定且衣食无忧的生活，才能叫“新市民”。
如何才能在城市过上那样的生活呢？至少有如下四个评判标准：一是要有稳定的工作与收入保障；二是要有固定的住所，且没有还房贷车贷的生存压力；三是能够享受到与原市民同等的子女教育、医疗养老等社会福利；四是自身拥有一定的城市生活抗风险能力与积蓄。
这是农民能够融入城市，并以“新市民”的身份，在城市生活的基本前提。以此为评价标准，已经觉得自己是“新市民”的朋友，请再扪心自问一下，自己到底算不算“新市民”。
温铁军博士生杨州，在他的公众号里讲了一个“新市民”家庭的故事。他说：某个被城镇化的家庭，一家都住在拆迁补偿房的小区里。老人一人独自住在130多平米的房子里。之前做清洁工，一个月还能有几百上千元的收入。现在年纪大了，干不动了，一个月只能靠一两百元的农村养老金及儿女们的资助生活。今年的蔬菜越来越贵，由于她们已经没有了地，顿感生活的艰难。
1、《县域乡村整体推动实操指南》
立足县域城乡融合的探索与实践
