一、首先搞清楚，宅基地是谁的？
《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。宅基地作为一种具有特殊用途的土地，根据宪法规定，所有权自然归村集体所有。
宅基地是干什么用的？它是供村集体成员建造住宅及其附属设施用的。集体成员获得的，包括之前拥有的宅基地，地的所有权都是村集体的。其属于村集体建设用地的一种类型。在村集体成员内部，多余的和用不完的宅基地，农户间可以买卖交易。
交易可以通过村两委进行，村两委更多只起到交易鉴证的作用。一些条件还不成熟的地方，交易可以在农户与农户之间直接展开。另外，村集体也别想着在这种交易中，获得多大的好处，或多少直接的经济收益。
宅基地的三权分置，核心有三层意思：一是宅基地的所有权归村集体；二是已分户的集体成员，可以以户的形式，拥有可以免费获得的一块宅基地的资格权利；三是宅基地上的房屋庭院及附属设施，农户拥有占有权和使用权，包括租赁交易等用益物权。
拥有宅基地性质的村建设用地，无论村集体还是农户，都不能超出村域进行买卖。即宅基地的使用权，不能跳出集体成员进行买卖。这里宅基地买卖交易对象，绝不能是非集体成员。
因此，作为农办主任的韩文秀，他说的那句话无关紧要，说了也等于什么也没有说。对试点地区的宅基地深化改革，他的话不太可能产生什么实质性的作用，更谈不上撕开一个所谓的小口子。
因此，已经有点激动的朋友，别在那儿做前瞻性眺望和遐想了。
二、宅基地拥有不易，灭失更难
三、观点文章发表后，好评如潮
社会上，尤其是工商资本，城里想下乡买宅基地盖别墅会所的有钱人，特别期待中央释放一个明确的政策信号，即宅基地买卖放开，允许城里人买卖农村的宅基地。但在《学习时报》发表的这篇文章中，他明确强调，“城里人到农村买宅基地的口子不能开”。
但是，他的另一段话却又给了社会，尤其是工商企业、房地产企业等，带去了可以继续煎熬的一缕曙光。这里把他的原话换个说法：试点区内，农户的宅基地买卖可以跨村跨乡镇，可以在不同的村集体经济组织成员之间，以转让的形式买卖。
对于他的这个观点，可以说舆论好评如潮。下面摘几句分享大家：
1、宅基地跨村、跨镇买卖试点来了。
2、有不少市民表示，自己终于可以去农村购置房产，自己的钱也有了更多升值空间。
3、有不少农民表示，有多个儿子的，这下可以解决住房问题了。
4、宅基地跨村、跨镇买卖试点，不仅对宅基地买卖进一步放宽，而且还提高了农民的自主性。
5、适当放开宅基地买卖，会吸引更多人才去农村，发展电商、田园养老、田间教育等产业。
6、宅基地买卖，有了跨村、跨镇交易试点，买卖限制正在逐步放宽。
7、宅基地可转换土地性质入市的《试点方案通知》，已经为宅基地买卖，打下政策基础。
8、关于宅基地处置的主流态度，就是盘活使用权、放活资格权，提高宅基地流通性。
其实，他这个观点中，只有一个重点，即“符合条件的”。符合什么条件？笔者的理解是：分户之后，自己所在的村内已无地可分。对于县域内这样的村集体经济组织成员，可以花钱到别的村买一个宅基地盖房用。
这里面有几个突出问题：一是这种村民间的跨乡镇买宅基地的市场需求有多大；二是城乡融合和新型城镇化不是下一步的发展方向吗，村上没宅基地的农户若是真有钱，为什么不引导他到县城乡镇买房呢；三是这种跨乡镇买卖宅基地的行为，村集体能分到多少钱，要不要交税？
通过对以上三个问题的思考，笔者认为：韩主任的那句话，对切实推进宅基地深化改革，并不能带来什么实效。同时，市场的受欢迎程度并不会太高，对于推动城乡要素双向有序流动的现实意义并不大。
四、市民下乡买卖宅基地，行不通
宅基地带有公有制属性，但却是村集体和集体成员的私产。地可以烂在锅里，可以在村组之间流动，就是不能跨村交易。跨乡镇，跨县域、市域、跨省，就更无可能。若可能，只有被地方政府收归国有，这一个可行途径。
类似广西玉林的土整归村探索、浙江绍兴的三票制探索、四川成都的建设用地入市探索等诸多探索，如果只有宅基地用途变更和土地买卖的改革逻辑，到最后都会面临各种推不动和被叫停的结局。
市民下乡买地，这个潜在的市场需求一直都有，且以后只会增多，不会减少。造成这种需求的，有逆城市化发展的原因，更有近些年来农业农村优先发展的国家战略部署。其中，城乡融合发展的基础设施城乡一体化和公共服务城乡均等化的要求，让农村具有了宜居宜业，吸引市民返乡下乡的魅力特质。
市民有买宅基地的需求，且只要价格合适，农民也有卖地的意愿。宅基地买卖的交易双方，一方有买的冲动，另一方有卖的意愿。但为什么这一市场供需，一直得不到政府的行政许可呢？究其根本，这就是中国农村的最大政治。
对此，很多人不理解，甚至心中憋着一股强大的负面情绪。一提起宅基地行政不允许，社会上就会舆情沸腾，掀起一阵强词夺理的反对声音。理由无非两个：一是过去的旧中国是怎么样的，二是在西方人家是怎么做的。
什么叫“新中国”，什么是“中华人民共和国”？什么叫“政治底线”，什么是党的初心和使命？在搞清楚了这几个问题后，请在扪心自问一下：你有勇气、有血性去打破这个现状，再建立一套如你所愿的政治体制吗！如果没有，就老老实实遵从这个政治底线。
现在的问题是什么？不仅只是坚守这个政治底线，而是要解决当下关于宅基地买卖的供需问题。有没有可以破解宅基地买卖双方需求的一条行之有效的路径呢？有。下一节，我们会就这条路径的可行性，做一个详细阐述。
最后强调一点，城乡之间的关于宅基地买卖，我们要首先跳出让自己耿耿于怀的宅基地买卖逻辑怪圈。如果一直纠结于宅基地买卖的政策突破，那么这个问题就是无解的。除非你能做到让国旗变颜色。
五、把宅基地买卖，装进村集体的笼子
1、《县域乡村整体推动实操指南》
立足县域城乡融合的探索与实践
