在农村，农房及附属用房和庭院是农民的重要资产，也是农民的私产。农房下面的宅基地是所有权归村组集体的建设用地。
1、有哪些法律，保驾护航？
（1）法律。《宪法》《土地管理法》《民法典》、《农村集体经济组织法》及相关法律实施条例。
（2）宅基地性质：非经营性集体建设用地。
（3）如何获得，权益归谁？无偿划拨分配，有限使用权.
（4）法规政策要求：一户只能有一宅，面积不得超标（由省级政府制定标准）.
（5）宅基地可否买卖？允许自愿依法有偿退出。
2、村民拥有宅基地的哪些基本权利？
（1）所有权与私产。农户使用的宅基地是无偿分配的，无期限的。所有权归村集体经济组织，不是农户私产。
（2）村民有哪些权益？有资格权、建房居住的使用权、可以出租、出让，享有有限流通权。
（3）宅基地继承权存争议。户主自然灭失，地上房屋可登记在已进城落户的子女名下。不能翻新、改扩建等。
3、宅基地的三种权利，如何分置？
（1）三权。所有权、资格权、使用权。
（2）如何分置？落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权、探索宅基地使用权流转。
（3）如何流转？可以自营，可以出租，可以入股，可以合作。
4、如何复合利用？
（1）流转前，权属要清晰。依法登记、产权清晰的宅基地和地上房屋，才能流转。
（2）流转前提。不改变土地用途、资格权人。
（3）宅基地上能干啥？发展乡村文旅、农产品加工、创意工坊等产业。
5、为什么要深化改革？
（1）村中有存量建设用地吗？城镇化率越来越高，越来越多的农村人到城镇来落户。
（2）盘活啥？谁的宅基地，谁的民房。盘活农村闲置宅基地。
（3）如何流动？建立城乡融合发展机制，促进人、地、钱有序合理流动。
（4）为啥改？利于村民获得一定资产性收益，利于村集体经济发展。
6、宅改为啥难？
（1）利关各方。深化宅改涉及亿万百姓切身利益，牵一发而动全身。
（2）守住底线。严格遵守现有的法律框架和基本底线，村集体土地公有制性质不能变，农民利益不能受损。
（3）利益冲突。不能与现有国有土地出让制度相矛盾，冲击各级政府土地财政。
7、为啥不能下乡买地？
（1）宅基地不能轻易买卖。农户拥有宅基地资格权和使用权，农房及附属设施是农户自己建造的。
（2）农户不能卖地。农户的农房可住可租，但农户无权转让与处置。
（3）不能跨村交易。不仅城里人不能下乡买地，非村组集体成员的外村人也不能买。
（4）买卖不是宅改目标。深化宅改的最终目标不是自由买卖，也不可能自由买卖。
8、闲置农房，如何盘活？
（1）村内流动。村内的可以出租、出让、赠予。
（2）处置方式。可以复合利用、合作联建联营、依法自愿有偿退出、复垦复绿腾挪指标。
（3）连片开发。鼓励村集体综合整治、成片开发，转为集体经营性建设用地入市。
9、农房可以抵押贷款吗？
不得抵押1：《民法典》第三百九十九条，土地所有权不得抵押。
不得抵押2：《民法典》第三百九十九条，宅基地不得抵押。
不得抵押3：法律规定可以抵押的除外，不过村民在宅基地上盖的房屋无法抵押。
深化宅改试点：宅基地改革试点地区，可以探索抵押贷款的可操作性。
10、长租买断，可行吗？
（1）法律未明。利用农房宅基地发展文旅产业，目前所有法律及政策条文都没有明说允许。
（2）政策未禁。在没有出现法律纠纷的情况下，租赁暂不被禁止。
（3）买断违法。买断民房宅基地是违法行为，无法律保障。
（4）投资控制。投资农房宅基地所叠加的资产性收益，归属待定。市场主体要控制硬件投资，不要指望资产性收益。
1、《县域乡村整体推动实操指南》
立足县域城乡融合的探索与实践
