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上海9.29新政，不及预期？

楼市 2024-09-30 17:43 上海

昨天，上海、广州、深圳房地产市场出了一系列限购宽松政策，广州直接全面取消限购；

而上海和深圳依旧是局部范围内的优化。

另外，还有存量房贷利率具体的调整时间和措施。

上海“沪七条”依旧存在局限性，主要针对的是非沪籍和外环外区域；

增值税“5改2”和取消普通住宅，利好二手市场，特别是老破大。

· 非沪籍在外环外购房的，社保从之前的3年变成1年

本质上还是消化存量客户，只是让有需求的提前释放购买力而已；

对于徐汇华泾、闵行莘庄&七宝、浦东唐镇来说，是个不错的利好。

· 居住证积分达标+3年社保/个税的非沪籍家庭，可在上海买2套房（多孩至少含1位未成年子女家庭可增购1套）

扩大增量需求，但是需要结合自身的收入来定性，现阶段的市场，是否有能力去再次置业。

· 临港，可买2套

直接一点，一点用都没有。

· 首套降为15%，二套降为25%；

临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山不低于20%

降低首付比例，本质上也没有多大用；

就比如，想买兰博基尼，给了你一张5块钱的抵用券。

现在很多人不买房，不是不想买，是因为压根就没有资金，而且也赚不到钱。

· 增值税免征‘5改2’

增值税5改2，其实有利有弊，好处是有助于打通置换链条，加速楼市的运转；

但是，也有可能导致市场的挂牌量增加，价格竞争也会加剧。

而且，2/3年前买入的，二手房价格是在高位，现在估计已经跌成了狗；

想让这批人低价出货，是不愿意的。

而新房，所谓触发积分制的红盘，依旧还在限售期；

那些没有触发的，都是些所谓的‘垃圾’资产，谁要？

· 取消普宅和非普宅

普宅和非普宅的划定界限是144平米；

假如能取消的话，利好“老破大”，对于大户型来说能够剩下几十万甚至上百万的税费。

但是，昨天政策的原话是“及时取消普通住房标准和非普通住房标准”，到底是否确定取消，有点含糊不清。

· 存量利率下调

昨天，央行还发布了关于存量房贷利率的公告：

对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有）；

各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。

反正是降不到最低利率水平。

这次的政策对于部分客群来说，还是有一定的利好的，特别是二手房市场，税费降低，有望拉动十月的交易量，进而打通置换链条。

现阶段的目标是“止跌企稳”，无论是限购宽松还是房价，都是要以稳为主；

政策尺度也不必操之过急，即便是外环，也是逐步放宽，核心区的限购松动，为时尚早。

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