招商证券房地产（不动产与综合服务）组
赵可、区宇轩
报告日期：2024年9月26日
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首次提出促进房地产市场止跌回稳，“止跌回稳”或至少包括量、价双重含义，判断后续政策或继续从供需两端发力推动市场进入新的均衡。会议强调“要促进房地产市场止跌回稳”，首次提出“止跌回稳”的表述，明确政策目标，我们认为“止跌回稳”或至少包括量、价双重含义，判断后续政策或继续从供需两端发力推动市场进入新的均衡。
“严控增量、优化存量、提高质量”表述下，判断收购存量商品房定价空间或打开，去库存或加速落地，供应缩量预期和供给品质优化或推动新房市场供需环境较二手房更早出现边际改善。会议提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，在4月中央政治局会议“消化存量房产和优化增量住房”基础上，对增量的表述从“优化”变为“严控”，对存量的表述变为“优化”，并增加“提高质量”这一表述。一方面，结合9月24日国新办新闻发布会中提到的将保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高到100%，加大了低成本资金支持力度，判断收购存量商品房的回报率要求以及收购价格或有优化空间，或可推动去库存加速落地（参考报告《持续关注对房企主体的流动性支持——国新办新闻发布会点评》）；另一方面，“严控增量”和“提高质量”的表述下，结合今年以来房企拿地出现明显下滑以及部分城市调整对容积率计算规则（计容建筑面积的认定），进一步优化新房供给品质，判断供应缩量预期和供给品质优化或推动新房市场供需环境较二手房更早出现边际改善，我们认为现阶段新房价格企稳对于信用修复的意义或大于需求端改善带来的现金流改善，因新房价格或是公司资产价值及NAV的锚（参考报告《二季度行情能否再现？有什么变化？——房地产板块最新观点》）。另外，“支持盘活存量闲置土地”或也对“优化存量”起到进一步的作用。
加大“白名单”项目贷款投放力度和支持盘活存量闲置土地二者或可分别从项目和主体层面为房地产企业主体提供间接或直接的流动性支持。会议提出“加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”。结合9月24日国新办新闻发布会提到的“研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持”，判断加大“白名单”项目投放力度和支持盘活存量闲置土地二者或可分别从项目和主体层面为房地产企业主体间接或直接提供流动性支持。
调整住房限购政策或进一步从需求端为房地产市场供需关系改善提供支撑。会议提出“调整住房限购政策”，判断包括一线城市在内的重点城市限购政策或仍有优化空间，限购政策调整或可进一步从需求端为房地产市场供需关系改善提供支撑。
“降低存量房贷利率”表述与国新办新闻发布会一致。9月24日国新办新闻发布会提出“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右”，并提到“我们预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展”。我们在《持续关注对房企主体的流动性支持——国新办新闻发布会点评》报告中提出判断，“降至新发放贷款利率的附近”或是关键词，部分较早发放的贷款或有更大的利率调降空间。以100万贷款、30年期限、等额本息还款方式为例，若在2024年5月《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》出台前首套房贷利率政策下限（LPR-20 BP）基础上下降50 BP，总利息支出可减少约10万元。
再提房地产发展新模式，土地、财税、金融等方面政策或进一步完善。会议提出“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。
a. 土地方面，结合“严控增量”的表述，或可参考自然资源部办公厅《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》中对不同去化周期城市住宅用地供应的规定；
c. 金融方面，经营性物业贷款以及REITs等经营性不动产融资渠道建设或值得关注，9月24日国新办新闻发布会提出的“将年底前到期的经营性物业贷款和‘金融16条’这两项政策文件延期到2026年底”或延续对房地产企业主体的信用支持。
配置建议：
首次提出促进房地产市场止跌回稳，“止跌回稳”或至少包括量、价双重含义，判断后续政策或继续从供需两端发力推动市场进入新的均衡；“严控增量、优化存量、提高质量”表述下，判断收购存量商品房定价空间或打开，去库存或加速落地，供应缩量预期和供给品质优化或推动新房市场供需环境较二手房更早出现边际改善；加大“白名单”项目贷款投放力度和支持盘活存量闲置土地二者或可分别从项目和主体层面为房地产企业主体提供间接或直接的流动性支持；调整住房限购政策或进一步从需求端为房地产市场供需关系改善提供支撑；“降低存量房贷利率”表述与国新办新闻发布会一致；再提房地产发展新模式，土地、财税、金融等方面政策或进一步完善。关注上述政策推进落地短期对房地产板块风险溢价的修复作用以及中长期对供需关系及竞争格局改善的作用。
房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司；
产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；
生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
风险提示：政策落地情况不及预期，销售复苏不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。
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“止跌回稳”或是关键词，重视“先信用后供需”的修复机会——中共中央政治局会议点评
